О необходимости улучшения инвестиционного климата на Украине говорят постоянно, обосновывая это тем, что надо повышать доверие инвесторов к контр­агентам, стране, экономике. Эти вопросы, безусловно, необходимо решать в комплексе. В том числе и в части судебной защиты прав инвесторов.

К сожалению, на Украине не редки случаи возникновения споров между инвесторами и застройщиками относительно права собственности на объект инвестиций, своевременного и надлежащего выполнения последними своих обязательств, добросовестного исполнения условий контрактов и прочее. Причем, столкнувшись с собственной неспособностью выполнить взятые на себя обязательства, что особенно актуально в ключе последствий финансового кризиса, застройщики пытаются переложить свои проблемы на плечи инвесторов, привлекая к проекту на определенных этапах одновременно нескольких инвесторов. А чем больше участников и сделок — тем больше споров возникает относительно приобретения прав собственности на построенный объект.

Конечно, изначально застройщики предполагают получить большую часть, если не весь объект, в собственность. При этом они пытаются сохранить за собой право собственности на объект и после привлечения внешнего финансирования, нередко используя схемы, которые вызывают сомнения с точки зрения законности правоприменения.

Например, довольно сложный правовой спор возник вокруг права собственности на еще недостроенную часть крупнейшего в г. Киеве торгово-развлекательного комплекса Dream Town, разрешение которого в настоящее время передано в суды.

Строительство объектов социальной инфраструктуры на Оболонском проспекте в Оболонском районе г. Киева было предусмотрено еще в начале 2000 года, что отображено в договоре, который Оболонская районная в г. Киеве государственная администрация заключила с ЗАО «Трест Киевгорстрой-1» 29 августа 2003 года. Согласно этому договору, предполагалось осуществление застройки двух микрорайонов в Оболонском районе столицы, включая строительство жилых домов, школы, помещения для участковых инспекторов, детских садов и объектов социально-культурного назначения. 26 декабря 2006 года ЗАО «Трест Киевгорстрой-1» заключило инвестиционный договор с ООО «Вита Веритас», согласно которому предполагалось, что инвестор (ООО «Вита Веритас») предоставляет средства на строительство объектов социально-культурного назначения (ТЦ) на Оболонском проспекте в Оболонском районе. Строительство осуществлялось полностью за счет средств инвесторов. Также условиями договора предусмотрено, что с момента подписания договора инвестору принадлежат имущественные права на объекты строительства, которые, в том числе, могут быть трансформированы в право собственности на объекты инвестирования, материалы, оборудование и другие средства, использованные в строительстве.

Вместе с тем после сдачи в эксплуатацию блока «А» (ТРЦ Dream Town по адресу: Оболонский пр-т., 1б), передачи его инвестору и оформления инвестором права собственности на него застройщик принял «решение» оставить за собой блок «Б» (которому после введения в эксплуатацию будет присвоен почтовый адрес: Оболонский пр-т., 21б).

Вопреки положениям инвестиционного договора и с грубыми нарушениями действующего законодательства Украины, такое право было признано именно за застройщиком. Соответствующее решение принял постоянно действующий третейский суд, находящийся в г. Полтаве, который рассматривал спор между ЗАО «Трест Киевгострой-1» и гр-ном К., который сначала заключил с застройщиком договор о намерении в дальнейшем получить в аренду небольшое помещение в блоке «Б», а затем усомнился в наличии у ЗАО права собственности на имущество, являющееся предметом указанного договора. Интересно, что спустя месяц после заключения договора о намерении заключить договор аренды ЗАО и гр-н К. заключили третейское соглашение, согласно которому «все споры относительно признания права собственности на незавершенное строительство объекта социально-культурного назначения, которые расположены на Оболонском пр-те в Оболонском районе г. Киева (блок «Б») подлежат рассмот­рению в постоянно действующем третейском суде при Корпорации «Сила Закона» (г. Полтава)».

Примечательно, что 24 февраля 2009 года (как следует из решения третейского суда) ответчик (гр-н К.) направил ЗАО письмо, в котором сообщил об отказе от заключения договора аренды помещения на основании того, что у последнего нет права собственности на объект аренды. Уже 26 февраля третейский суд рассмотрел дело и признал за истцом (ЗАО) право собственности на недостроенный объект в Оболонском районе г. Киева, причем с указанием адреса — Оболонский проспект, 21б. При этом необходимо отметить, что указанный адрес объекту на тот момент еще не был присвоен. Об указанном адресе можно узнать из писем Оболонской райгосадминистрации, но они датированы 17 июня 2009 года и 4 сентября 2009 года. Это, в том числе, свидетельствует о том, что решение суда не могло быть принято в указанные даты. Но, несмотря на противоречие указанных фактов и утверждений третейского суда, а также на допущенные судом нарушения требований законодательства Украины, 18 марта 2009 года Октябрьский районный суд г. Полтавы принял постановление и выдал исполнительный лист на исполнение решения третейского суда, на основании которого КП «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества» зарегистрировало право собственности ЗАО «Трест Киевгорстрой-1» на спорный объект недостроенного строительства только 29 декабря 2009 года. Указанные действия БТИ вызывают сомнения относительно их законности.

Что касается инвестора, то по данному делу он не был участником процесса, поскольку в материалах третейского суда были указаны лишь документы, свидетельствующие о том, что строительство производил ЗАО (застройщик) за счет собственных оборотных средств.

28 января 2010 года ЗАО направило инвестору (ООО «Вита Веритас») уведомление о расторжении инвестиционного договора в порядке статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, что засвидетельствовало действия ЗАО «Трест Киевгорстрой-1», направленные исключительно на присвоение денежных средств ООО «Вита Веритас» и, как следствие, чужого имущества. Это послужило основанием для обращения ООО «Вита Веритас» в хозяйственный суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства за ООО «Вита Веритас».

При этом сторонами судебного процесса выступили: ООО «Вита Веритас» (истец), ЗАО «Трест Киевгорстрой-1» ­(ответчик-1), КП «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества» (ответчик-2), и Оболонский районный в г. Киеве совет (ответчик-3), а рассмотрение дела началось лишь в апреле 2010 года.

Хозяйственный суд г. Киева решением от 20 апреля 2010 года установил, что, согласно пункту 3.2 договора об инвестировании от 26 декабря 2006 года, с момента подписания договора имущественные права на объект инвестирования приобрел истец, включая права на материалы и оборудование, имущественные права на объект незавершенного строительства и право собственности на него.

Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, включая реинвестиции и торговые операции на территории Украины, согласно законодательным актам Украины, то есть объекты и результаты инвестиций являются собственностью инвестора.

Кроме того, суд установил на основании предоставленных истцом доказательств, что им осуществлялось финансирование строительства спорного объекта. При этом суд указал, что наличие задолженности по договору инвестирования, на что ссылался ответчик-1, не является препятствием для признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства.

Исходя из установленного, Хозяй­ственный суд г. Киева пришел к заключению, что исковые требования в части признания права собственности подлежат удовлетворению. При этом суд отказал в удовлетворении исковых требований в части признания за истцом права собственности на строительные краны и строительную технику, поскольку они не являются составной частью объекта незавершенного строительства.

К такому же выводу пришел и Киевский апелляционный хозяйственный суд, который постановлением от 1 июня 2010 года оставил решение суда первой инстанции без изменений.

В настоящее время эти судебные решения исполнены — 9 июня с.г. Киевское городское БТИ зарегистрировало право собственности ООО «Вита Веритас» на объект незавершенного строительства по адресу: Оболонский пр-т., 21б.

При этом в ходе указанного судебного рассмотрения ЗАО «Трест Киевгор­строй‑1» ни разу не обмолвилось о существующем факте признания и регистрации за ЗАО права собственности на объект незавершенного строительства (блок «Б»). В это же время ЗАО в ходе судебного разбирательства предоставляет документы в подтверждение внесения ООО «Вита Веритас» полной суммы инвестиций.

Поэтому, когда инвестору (ООО «Вита Веритас») стало известно о том, что право на недостроенный объект — блок «Б» — зарегистрировано за застройщиком, он обратился в суд с иском об отмене решения третейского суда и постановления о выдаче исполнительного документа.

Вместе с тем отметим, что спор еще не завершен.

Так, принятые по делу решения обжалованы в Высшем хозяйственном суде Украины, который открыл производство по делу и определением от 18 июня 2010 года (спустя 9 дней после исполнения) приостановил исполнение постановления Киевского апелляционного хозяйственного суда от 1 июня 2010 года.

Что интересно: указанное определение принято якобы вследствие удовлетворения соответствующего заявления ООО «Вита Веритас», за которым признано право собственности на спорное имущество. Хотя истец, подавая кассационную жалобу, о таковом не ходатайствовал. Стоит отметить, что такое ходатайство было заявлено и в кассационной жалобе ответчика-1. Но ВХСУ принял определение о принятии кассационной жалобы ответчика-1 только 29 июня 2010 года. По сути дело ВХСУ еще не рассматривалось.

Необходимо отметить, что спор относительно еще недостроенной части ТЦ Dream Town является многовекторным. Так, в хозяйственных судах существует рассмотрение дела по иску акционера ЗАО «Трест Киевгорстрой-1» к ООО «Вита Веритас» о признании недействительным инвестиционного договора от 26 декабря 2006 года. В то же время 1 июля 2010 года Оболонский районный в г. Киеве совет принял решение передать функции заказчика строительства ТЦ ООО «Вита Веритас» и утвердить новый инвестиционный договор с ООО «Вита Веритас».

Возникшая ситуация касается частного случая, который вместе с тем подтверждает неполноценность прав инвестора и является типичным для украинской правовой системы и экономики. Особенно важен этот вопрос в контексте увеличения объемов строительства социальных, торговых и культурных объектов при подготовке к проведению на Украине чемпионата Европы по футболу в 2012 году.

Примечание: *— «До чего бывают люди до чужого добра жадные» — из мультфильма «Зима в Простоквашино».