Разрешая спор между 92-мя истцами — физическими лицами и одним истцом — частным предприятием о расторжении договора аренды земельных участков, и суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, и апелляционный суд, отказывая в их удовлетворении, оказались неправы. Настолько, что Верховный Суд Украины, отменяя оба решения по делу, постановил третье.
Так, в январе 2009 года 92 гражданина обратились в суд с исками, которые в дальнейшем были объединены в одно производство, к ЧП «К» о признании недействительными договоров аренды земельных участков.
Истцы в 2004—2008 годах на основании заключенных с ответчиком договоров аренды передали последнему в аренду земельные участки, принадлежащие им на праве частной собственности. С учетом уточнения исковых требований истцы просили расторгнуть заключенные с ответчиком договоры аренды на том основании, что ответчик не использует переданные ему по указанным договорам земельные участки по целевому назначению, участки не обрабатываются, на них растут сорняки, что влечет ухудшение их полезных свойств, кроме того, ответчик не пересматривает размер арендной платы в установленные договорами строки.
Считая это существенными нарушениями условий договоров, истцы просили досрочно расторгнуть их в судебном порядке.
Решением Черкасского районного суда Черкасской области от 10 ноября 2009 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Решением Апелляционного суда Черкасской области от 9 июня 2010 года решение суда первой инстанции было отменено и принято новое — отказать в исках.
В кассационной жалобе истцы просили отменить решение суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение Черкасского районного суда. Однако коллегия судей ВСУ в составе председательствующего Анатолия Яремы, судей — Евгения Левченко, Ярослава Романюка, Людмилы Охримчук, Юрия Сенина, заслушав докладчика и рассмотрев доводы кассационной жалобы, пришла к выводу, что требования подлежат удовлетворению частично. Но не с направлением дела в суд первой инстанции.
Как отмечается в решении ВСУ от 1 декабря 2010 года, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные правоотношения регулируются нормами законодательства об основаниях и порядке расторжения договора.
Но ВСУ, пересмотрев решение, установил иное. Согласно статье 651 Гражданского кодекса (ГК) Украины и части 3 статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон), расторгнут может быть только договор, который был заключен.
Согласно части 1 статьи 638 ГК Украины, договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия относительно всех существенных условий договора. Согласно части 1 статьи 15 Закона, существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (место расположения, размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, формы уплаты, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка; условия сохранения состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон; условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.
В соответствии с частью 4 статьи 15 Закона неотъемлемая часть договора аренды земли — план или схема земельного участка, который передается в аренду; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных Законом.
Но, как установила коллегия судей ВСУ из материалов дела, в нарушение этой нормы Закона к подписанным сторонами договорам не прилагаются планы или схемы земельных участков, передаваемых в аренду, их кадастровые планы и акты определения границ участков в натуре.
Это, в свою очередь, не дает возможности идентифицировать участки, переданные в аренду на местности.
Таким образом, коллегия судей ВСУ приходит к выводу, что подписанные сторонами документы не содержат необходимой информации об объекте договора аренды, то есть договоры являются такими, которые не заключены.
Незаключенный договор не имеет для сторон прав и обязанностей, на достижение которых было направлено их волеизъявление при его подписании.
В случае преждевременной передачи для исполнения юридически еще не заключенного договора имущества, право на такое имущество у приобретателя не появляется, и собственник может истребовать его в порядке, установленном главой 83 ГК Украины. Такое разъяснение дано в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 6 ноября 2009 года.
Коллегия ВСУ установила, что поскольку договоры аренды земельных участков являются незаключенными, ответчик пользуется ими без достаточного правового основания, а истцы фактически требуют возврата безосновательного приобретенного имущества. Стоит отметить, что изначально исковые требования истцы заявили как раз о признании договоров недействительными, поскольку к ним не прилагаются планы или схемы земельных участков, их кадастровые планы и акт определения границ участков в натуре.
Однако, как следует из изложенных выше аргументов ВСУ, это не может быть основанием для признания договоров недействительными, поскольку юридически и договоров аренды земельных участков как таковых нет — они не заключены.
Поэтому к спорным правоотношениям стоит применять нормы статей 1212 и 1213 ГК Украины, в соответствии с которыми приобретатель обязан вернуть потерпевшему безосновательно приобретенное имущество в натуре.
Но судами к спорным отношениям были ошибочно применены не нормы о возврате безосновательно приобретенного имущества, а нормы, регулирующие расторжение договоров.
Поскольку факты по делу установлены судами верно, но применены не те законодательные нормы, и хотя истцы прямо не просили истребовать из владения ответчика принадлежащие им на праве собственности земельные участки, коллегия судей ВСУ решила требования кассационной жалобы удовлетворить частично, отменив и решение Апелляционного суда Черкасской области от 9 июля 2010 года (которое просили отменить заявители), и решение Черкасского районного суда Черкасской области от 10 ноября 2009 года (которое заявители просили оставить в силе).
В то же время ВСУ постановил истребовать от ЧП «К» принадлежащие 92-м истцам на праве частной собственности земельные участки и вернуть их собственникам.
На наш взгляд, такого рода меры суд, в том числе кассационной инстанции, не только может, но и должен применять, в случае, если истцами ошибочно неправильно избран способ защиты нарушенного права, и самостоятельно определять способ защиты такого права. Если, конечно, обстоятельства дела установлены полностью, и истцы категорически не возражают против этого.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…