Стремительный рост цен на недвижимость на Украине, а также постоянный спрос на недвижимость не только как имущество, но и как капитал, постепенно создают предпосылки для запуска ипотечных механизмов. Одними из первых «ипотечных ласточек» стали активное восприятие банками системы ипотечного кредитования и создание правительством Государственного ипотечного учреждения в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) «Некоторые вопросы Государственного ипотечного учреждения» № 1330 от 8 октября 2004 года.

«Второе дыхание» ипотечные механизмы обретут благодаря Закону Украины «Об ипотечных облигациях» от 22 декабря 2005 года и Закону Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 15 декабря 2005 года, существенно расширившим вариации предметов ипотеки и внесшим изменения в основы ипотечного кредитования.

Как и любая ценная бумага, обладающая серьезными гарантийными свойствами, ипотечная облигация вполне может служить инструментом фондового рынка. Кроме того, с позиций финансового учреждения такая облигация — серьезный механизм налоговой оптимизации. Ведь, как известно, средства, привлеченные путем эмиссии облигаций, не попадают в валовой доход (пункт 7.9 статьи 7 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»).

В то же время ожидаемая еще с 1 января 2004 года, после вступления в силу законов Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года, «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» от 19 июня 2003 года (Закон об ипотечном кредитовании), апробация ипотечных моделей до сих пор не состоялась. И все это, невзирая на психологическую и институционную готовность участников рынка ипотечного кредитования. Причин и объяснений такой ситуации можно отыскать немало:

— законодательные пробелы и противоречия (чего стоит статья 39 Закона об ипотечном кредитовании);

— отсутствие подзаконной нормативной базы для выпуска и оборота ипотечных ценных бумаг. Единственный, но чрезвычайно лаконичный документ, который должен нас удовлетворить, — решение ГКЦБФР «Относительно вопросов учета и оборота ипотечных сертификатов в Национальной депозитарной системе» № 156 от 23 апреля 2004 года;

— значительное количество и неопределенность границ полномочий регуляторов ипотечных отношений;

— земельный вопрос и т.п.

Одна из предпосылок «затишья» в развитии ипотечных отношений — ограниченность оборота земельных участков на Украине в соответствии с пунктами 13, 14, 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины. В то же время земельные участки как объекты гражданских прав могли бы стать ликвидным и надежным объектом ипотеки. Однако даже нерешенность земельного вопроса не уменьшает спрос на внедрение ипотечных моделей.

Ипотечные модели — совершенство замысла?!

Действующее законодательство предусмотрело существование трех ипотечных моделей:

1) выпуск ипотечных сертификатов участия (ипотечный пул);

2) выпуск ипотечных сертификатов с фиксированной доходностью (консолидированный ипотечный долг);

3) выпуск ипотечных облигаций.

Перечисленные схемы могут быть одноуровневыми или двухуровневыми согласно концепции создания национальной системы ипотечного кредитования, одобренной распоряжением КМУ № 559-р от 10 августа 2004 года.

На первом уровне такой схемы находится банк, предоставляющий ипотечные кредиты заинтересованным лицам (гражданам и домовладельцам). На втором уровне схемы находится специализированный посредник, размещающий ипотечные ценные бумаги на рынке. Если размещением ипотечных ценных бумаг среди инвесторов будет заниматься непосредственно банк, схема превратится в одноуровневую.

Во-вторых, необходимо, чтобы на ипотечном рынке появились долгосрочные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании и т.п. Инвесторы, заинтересованные в размещении долгосрочных активов, наиболее подходят для рефинансирования банками долгосрочных ипотечных активов.

Каждая из схем работает по следующему алгоритму.

1. Должник берет ипотечный кредит, по которому он обязан погашать сумму кредита и выплачивать вознаграждение за пользование кредитом (проценты). Одновременно с этим оформляется ипотечный договор, по которому приобретенное недвижимое имущество становится предметом ипотеки. Ипотечные кредиты объединяются в ипотечные активы, для того чтобы банк имел возможность их рефинансировать. Следует отметить, что возможность рефинансирования ипотечных активов — одна из важнейших операций всей схемы ипотечного кредитования, поскольку банкиры не являются альтруистами и им тоже необходимо зарабатывать деньги. Без рефинансирования банки будут не в состоянии выдавать огромные суммы в виде ипотечных кредитов на условиях постепенного погашения на протяжении длительного срока. В результате этого схема подразумевает участие специальных банков — ипотечных, работающих с «длинными деньгами».

2. Размещение среди инвесторов ипотечных ценных бумаг. Еще на этапе заключения ипотечного договора банкам необходимо учесть установленные особенности для ипотек, которые могут войти в ипотечный пул, и обязательства по договорам об ипотечном кредите, которые могут быть включены в консолидированный ипотечный долг.

В ипотечный пул должны входить ипотеки, отвечающие таким требованиям:

— предметом ипотеки является недвижимость, построенная и должным образом зарегистрированная в соответствующем государственном реестре;

— предмет ипотеки на полную стоимость застрахован в интересах получателя ипотеки от рисков гибели или повреждения;

— основное обязательство по договору об ипотечном кредите застраховано от финансовых рисков в интересах кредитора.

Согласно этому положению, не любые объекты незавершенного строительства, переданные в ипотеку, могут войти в ипотечный пул, а лишь застрахованные в интересах получателя ипотеки.

Что касается консолидированного ипотечного долга, то в него могут быть включены только обязательства по договорам об ипотечном кредите на приобретение, строительство или реконструкцию недвижимости, обеспеченные ипотекой.

Консолидированный ипотечный долг: от теории к…

Консолидированный ипотечный долг (КИД) является объединением обязательств по договорам об ипотечном кредите в неделимую целостность обязательств. КИД — товар, который может быть отчужден другому финансовому учреждению. Согласно статье 13 Закона об ипотечном кредитовании, разрешается даже операция по обратной продаже ипотечных активов.

Законодательством установлены некоторые особенности и ограничения реформирования обязательств по договорам об ипотечном кредите в КИД:

— основное обязательство по договору об ипотечном кредите одновременно может быть реформировано только в одном КИД;

— КИД должен объединять обязательства не менее трех должников;

— сумма отдельного КИД при реформировании обязательств должна быть в размере, эквивалентном не менее 200 тыс. евро по курсу Национального банка Украины в момент осуществления операции с таким долгом;

— в КИД кредитор может включить только обязательства, имеющие одинаковые условия договоров об ипотечном кредите, условиях ипотечных договоров и других условиях, перечень которых определяет кредитор;

— условия договора об ипотечном кредите, включенном в КИД, изменениям не подлежат.

Неотъемлемым атрибутом КИД являются ипотечные сертификаты с фиксированной доходностью (ИС с фиксированной доходностью), которые, в соответствии со статьей 23 Закона об ипотечном кредитовании, обеспечены ипотечными активами и удостоверяют следующие права владельцев:

— право на получение номинальной стоимости в предусмотренные условиями выпуска сертификатов сроки;

— право на получение процентов по сертификатам на условиях информации о выпуске сертификатов;

— право на удовлетворение требований — в случае невыполнения эмитентом принятых на себя обязательств — по стоимости ипотечных активов, обеспечивающих выпуск сертификатов с фиксированной доходностью, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.

Аспекты инвестиционной привлекательности

Каждая ипотечная модель с позиции инвестора имеет потенциальный уровень законодательно заложенного риска и инвестиционной привлекательности.

Обеспечением выступают ипотечные активы, реформированные в консолидированный ипотечный долг, и обязательства по договорам об ипотечном кредите.

КИД может обеспечивать выполнение обязательств по одному выпуску участия сертификатов. В КИД могут быть включены только обязательства по договорам об ипотечном кредите на приобретение, строительство или реконструкцию недвижимости, обеспеченные ипотекой. ИС с фиксированной доходностью подлежат свободному обороту. Допускается конвертация ИС с фиксированной доходностью с целью приобретения права требования по договорам об ипотечном кредите, обеспеченным ипотекой. Эмитент отвечает согласно своим обязательствам по сертификатам с фиксированной доходностью за счет приобретенных им прав на ипотечные активы и всем своим имуществом.

Риск досрочного погашения должником основного обязательства по ипотечным договорам несет эмитент.

Учитывая риски оборота ИС с фиксированной доходностью для потенциального инвестора, их можно сравнить с процентными облигациями, обеспеченными обязательствами должников по договорам об ипотечном кредите.

Ипотеки в ипотечные пулы

Одновременно с созданием КИД «кредитор» создает соответствующие ипотечные пулы. В них включаются ипотеки, обеспечивающие выполнение основных обязательств по договорам об ипотечном кредите, реформированном в соответствующий КИД.

Банк, который сформировал ипотечный пул, может приступить к выпуску ипотечных сертификатов участия (ИС участия) — это именные ценные бумаги, обеспеченные ипотеками и удостоверяющие долю его владельца в платежах по ипотечным активам.

Согласно статье 25 Закона об ипотечном кредитовании, владелец ИС участия имеет право на получение части в платежах по ипотечным активам в соответствии с договором о приобретении сертификатов и на удовлетворение требований — в случае невыполнения эмитентом взятых на себя обязательств — из стоимости ипотечных активов, находящихся в доверительной собственности управителя.

В то же время широкие полномочия владельца ИС участия и его статус учредителя управления возлагают на него основную часть рисков относительно результатов доверительного управления ипотечными активами:

— владелец ИС участия принимает риск досрочного выполнения обязательств должниками по договорам об ипотечном кредите, реформированным в ипотечный актив, о чем обязательно отмечается в информации о выпуске сертификатов;

— срок оборота ИС участия должен отвечать сроку выполнения обязательств по договорам об ипотечном кредите, реформированном в ипотечные активы, и сроку отчуждения ипотечных активов;

— платежи при ИС участия их владельцы получают после разделения средств, поступивших по ипотечным активам.

Значительные риски, связанные с оборотом сертификатов участия, компенсируются следующими преимуществами: владелец является учредителем доверительного управления ипотечными активами; он самостоятельно выбирает управителя ипотечными активами; обеспечением выполнения обязательств по сертификатам участия являются ипотеки, составляющие ипотечный пул.

Риски ИС участия выше

Как видим, в ИС участия большей является не только инвестиционная привлекательность, но и степень риска инвестора по сравнению с ИС с фиксированной доходностью.

ИС с фиксированной доходностью обеспечивают их держателю право на получение номинальной стоимости ИС плюс проценты, тогда как ИС участия свидетельствуют об участии их держателя в платежах по ипотечным активам. Следовательно, очевидны отличия в денежных потоках, на которые может рассчитывать инвестор: в первом случае он возмещает свои инвестиции и получает фиксированное (гарантированное) вознаграждение как держатель сертификата, а во втором случае инвестор может рассчитывать на часть платежей, принадлежащих ему по ипотечным активам. При этом держатели ИС участия (инвесторы) должны понимать, что они могут рассчитывать лишь на сумму платежей по ипотечным активам с вычетом (статья 24 Закона об ипотечном кредитовании) суммы вознаграждения за управление ипотечными активами (статья 32 Закона об ипотечном кредитовании) и обслуживание этих активов (статья 33 Закона об ипотечном кредитовании).

Таким образом, невозможность внедрения ипотечных моделей, заложенных в Законе об ипотечном кредитовании, свидетельствует о ситуации, когда законодательство намного опережает свое время и, невзирая на новаторский характер, не может быть сразу воспринято настоящим днем.

ДОЦЕНКО-БЕЛОУС Наталья — адвокат АК «Коннов и Созановский», г. Киев