Арендаторы vs арендодатели: кто кого? Финальная часть II Legal Real Estate Forum

II Legal Real Estate Forum завершил баттл «Арендная конфликтология», в рамках которого представители арендодателей и арендаторов дискутировали об особенностях арендных отношений в Украине и зонах потенциальных конфликтов, а также о влиянии судебной практики на арендные отношения.

Со стороны арендодателей выступили Александра Федотова, партнер ADER HABER, Лилит Саргсян, генеральный директор Development & Consulting Group ElitStroy, Карен Григорян, начальник юридического департамента компании «Сити Кэпитал Групп Девелопмент», и Светлана Ренькас, руководитель юридического департамента (резиденты) Arricano Real Estate Plc. Их оппонентами стали Наталия Кушнирук, советник, координатор практики права в сфере недвижимости МЮФ CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang, Татьяна Пономарева, ведущий юрист ООО «Адидас-Украина», и Ярослав Пшечук, заместитель начальника отдела по работе с недвижимостью юридического департамента FOZZY GROUP.

Модерировал баттл Максим Максименко, советник, руководитель практики недвижимости ЮФ AVELLUM. Прежде всего он поинтересовался у участников, какими, на их взгляд, являются нормы законодательства в сфере арендных отношений: диспозитивными или императивными.

Александра Федотова уверена, что в данном аспекте в первую очередь следует исходить из свободы договора и принципа запрета противоречивых отношений. Более того, по ее словам, за сторонами следует оставлять право регулировать правоотношения, если не нарушаются предусмотренные законодательством нормы, то есть «не пытаться втянуть правоотношения в существующие юридические конструкции».
Представители арендаторов согласились с данной позицией, обратив внимание, что суды сегодня поддерживают свободу договора. Такой месседж донесла до участников Наталия Кушнирук.

Следующий вопрос от модератора касался расторжения договора в одностороннем порядке. «Как в одностороннем порядке можно расторгнуть договор, если, согласно законодательству, расторжение договора осуществляется в такой же форме, как и заключение самого договора?» — уточнил вопрос г-н Максименко.

По словам Карена Григоряна, все существенные условия договора аренды должны соблюдаться. Договор может быть удостоверен нотариально, но нет обязательств нотариального удостоверения письма о его расторжении. «Это очень тонкая грань. И стороне договора по сути ничего не мешает оформить нотариальное заверение», — предположил г-н Григорян.

В свою очередь Светлана Ренькас отметила, что если процедура прописана в договоре и соблюдена, конфликты возникнуть не должны. Для минимизации рисков, по словам эксперта, к письму можно приложить акт приема-передачи помещения и документ о прекращении арендной платы.

Точку зрения арендаторов высказал Ярослав Пшечук. «Самая главная императивная норма запрещает расторгать договор в  одностороннем порядке. Но если в нем прописана такая возможность, то по своей сути это уже не односторонний порядок. И если стороны изначально договорились о таких условиях, то при правильном и грамотном оформлении договора оспорить этот факт будет очень сложно», — отметил эксперт.

В то же время Татьяна Пономарева обратила внимание на риски. В частности, бывают случаи признания одного из пунктов договора недействительным. И расторжение договора не исключение.

С мнением оппонентов не согласилась Александра Федотова, напомнив о принципе противоречивого поведения.

С очередным вопросом — о порядке проведения платежей и возможных рисках — Максим Максименко обратился к Лилит Саргсян. Эксперт отметила, что зачастую самые большие риски возникают в случае отказа арендодателей от уплаты авансовых взносов. «Мы были против такого шага, но, как говорится, клиент всегда прав. Если клиент принимает решение заключать договор без аванса, может возникнуть риск неуплаты, например, коммунальных платежей», — пояснила она.

Обсудив еще ряд вопросов, арендодатели и арендаторы все же пришли к единому мнению, что всегда можно договориться по тому или иному спорному вопросу.