Аренда земли: как добросовестному арендатору избежать потери участка

Ежегодно десятки крупных и сотни средних и мелких аграрных хозяйств сталкиваются с одной и той же проблемой: у арендаторов нет гарантий, что после завершения сроков действия договора аренды они смогут продолжить обрабатывать участок, в который вложили силы и ресурсы. В законодательстве прописано право преимущественной аренды для добросовестных арендатора. Но в случае возникновения спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя, считая его право распоряжаться имуществом выше преимущественного права арендатора.

Общие правила игры

Статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что «по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли)». При этом арендатор, который надлежащим образом исполнял условия договора аренды, для реализации преимущественного права обязан:

• уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли;
• к письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли приложить проект дополнительного соглашения.

После этого арендодатель в месячный срок рассматривает такое письмо и либо возобновляет договор аренды / подписывает допсоглашение, либо – при наличии возражений или нежелании продлевать договор – направляет соответствующее письмо-уведомление о своем решении арендатору.

Очевидно, что в случае если арендодатель не желает в дальнейшем сдавать свой земельный участок в аренду, а намерен использовать его другим способом, например, обрабатывать самостоятельно, повлиять на такое решение вряд ли возможно.

Однако согласно решению Верховного суда по делу № 910/12017/17 от 18.01.18 «при наличии умысла передать имущество в аренду и наличии предварительного арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору аренды, при прочих равных условиях право выбора арендодателем арендатора прямо ограничено предусмотренным ч. 1 ст. 285 Хозяйственного кодекса Украины и ч. 1 ст. 777 Гражданского кодекса Украины преимущественным правом такого предыдущего арендатора».

Данное ограничение при этом, по мнению суда, согласуется с общим положением ч. 2 ст. 319 ГКУ, согласно которому собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону. То есть если право распоряжения ограничивает закон – это не нарушение права собственности.

Как обходят преимущественное право

Представим, что добросовестный арендатор в течение срока действия договора надлежащим образом выполняет все условия, в том числе учитывает севооборот, вносит правильные удобрения. Ведь он справедливо рассчитывает на использование своего преимущественного права на продление договора аренды после завершения его срока действия.

Но оказывается, этого недостаточно. Нужно также знать, на каких условиях другие арендаторы предлагают владельцу земельного участка получить ее в аренду или на каких условий дальнейшей желает аренды сам арендодатель.

Если добросовестному арендатору известны такие условия, он может принять для себя решение, хочет ли он пойти на них, чтобы в дальнейшем арендовать земельный участок.

Однако на практике недобросовестные арендаторы, которые уже присмотрели себе участок, обрабатываемый конкурентом, не заинтересованы в честной игре.

Они находят в реестре прав на недвижимое имущество информацию о земельных участках, договор аренды которых истекает в ближайшее время, например, в течение года. Зачастую в поле зрения злоумышленников попадают участки, которые на протяжении длительного времени, обычно 10 лет, добросовестно обрабатывались.

После этого физлицам-арендодателям предлагается одноразовое материальное поощрение за подписание договора аренды земли. Арендодателя уверяют, что преимущественное право у их предыдущего арендатора отсутствует, а если возникнет судебный спор, то новый арендатор берет решение этой проблемы на себя. В таких случаях судятся, как правило, два арендатора, а арендодатель все равно получит доход хотя бы от одного из них.

Вместе с подписанием нового договора арендодателю обязательно предлагают подписать письмо-отказ от возобновления договора аренды земли для предыдущего арендатора. В дальнейшем «преемник» самостоятельно отправляет такие письма своему «предшественнику». Причина нежелания продлевать договор в таких письмах, как правило, отсутствует. Либо указывается, что арендодатель желает самостоятельно обрабатывать свой земельный участок. При этом важно, что арендодатель уже подписал договор аренды с новым арендатором.

После окончания договора с первоначальным арендодателем его «преемник» регистрирует в реестре прав на недвижимое имущество документ, который был подписан раньше.

Суд на стороне арендодателя

На первый взгляд, в этом случае требования законодательства Украины, а именно ст. 777 ГКУ, ст. 33 ЗУ «Об аренде земли», практика ЕСПЧ должны были бы защитить преимущественное право арендатора. Ведь если бы арендодатель сообщил, что конкурирующая организация предлагает повышение арендной платы или даже просто разовое поощрение, вполне очевидно, что такой арендатор задумался бы о том, чтобы сделать аналогичное или даже еще более выгодное предложение.

Вот только нюанс в том, что ни о новых условиях, ни о новом арендодателе ему никто не сообщит, а на свое письмо-уведомление о желании продлить договор он получит отказ. Естественно, внесение соответствующего требования – уведомлять арендатора о любых потенциальных конкурентах до завершения договора аренды – в законодательство существенно снизило бы число рейдерских захватов. Но пока этой нормы нет и не предвидится.

А практика Верховного Суда свидетельствует, что шансы у первоначальных арендаторов вернуть себе «законную» землю весьма призрачны.

Например, в деле № 272/439/18 (производство № 61-3913св19) арендодатель еще до получения уведомления с проектом дополнительного соглашения прислал арендатору письмо о желании прекратить действие договора после истечения его срока и заключил договор с другим арендатором. В таком случае, согласно постановлению суда от 04.02.2020, преимущественное право арендатора не нарушено.

По мнению суда, чтобы такое право имело место, необходимо соблюдение одновременно нескольких требований:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности;

– сообщил в установленные сроки о намерении воспользоваться преимущественным правом;

– прислал проект дополнительного соглашения;

– арендодатель в течение месяца не сообщил о возражении против возобновления.

В рассматриваемом случае не выполняется последнее условие – есть возражения со стороны арендодателя. Тот факт, что указанное письмо о желании прекратить действие договора не было ответом на сообщение арендатора о намерении воспользоваться преимущественным правом, по мнению суда, значения не имеет, поскольку «преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок не может доминировать над исключительным правом арендодателя, как собственника земельного участка, относительно пользования и распоряжения им по своему усмотрению после окончания срока действия договора аренды земли».

Аналогичный вывод изложен в постановлении Верховного суда от 21.01.2020 по делу № 379/1354/18 (производство № 61-17309св19), в котором суд отказал арендатору в праве на преимущественную аренду, поскольку «отсутствует воля арендодателя на заключение такого договора – [арендодатель] дважды сообщил [арендатору] о нежелании обновлять договор аренды».

Схожая позиция высказана и в постановлении от 23.01.2020 по делу № 615/587/18 (производство № 61-12561св19). В этом деле арендодатель на уведомления арендатора направил отказ, отметив, что намерен использовать участок самостоятельно, хотя в действительности заключил по этому участку договор эмфитевзиса с другим лицом. Суд отметил, что «…наличие возражений со стороны арендодателя о возобновлении договора с предыдущим арендатором дает основания для вывода, что преимущественное право арендатора, которое подлежит защите в соответствии со статьей 3 ГПК Украины, не нарушено».

Таким образом, основаниями возражений арендодателя суды не слишком интересуются. А недостоверность сообщений о желании использовать земельный участок самостоятельно не является основанием для возобновления договоров.

Что делать?

Первая и главная рекомендация – поддерживать регулярный и «теплый» контакт со своим арендодателем, чтобы пресечь на ранних стадиях возможное появление недобросовестных конкурентов. Информировать его о правах и возможностях. А также контролировать сроки завершения договоров с целью как можно раньше отправить арендодателю запрос на использование своего преимущественного права на аренду. Кроме того, необходимо настаивать, чтобы в случае желания в дальнейшем использовать землю с целью сдачи ее в аренду арендодатель выдвинул конкретные условия для такой сдачи действующему арендатору, а не просто отказал в продлении договора без указания причин. Такие условия могут стать хорошей стартовой площадкой для дальнейших переговоров и сохранения отношений с арендодателем.

Автор: Ольга Пенязькова, адвокат, руководитель адвокатского бюро «Ольги Пенязьковой», к. ю. н.