Некоторые аспекты титульного страхования — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №41 (355) » Некоторые аспекты титульного страхования

Некоторые аспекты титульного страхования

Рубрика Тема номера

В последнее время на Украине все активнее применяются кредитные механизмы, предлагаемые банковскими и иными кредитно-финансовыми учреждениями. В частности, кредитование пользуется немалым спросом со стороны как юридических лиц, приобретающих так называемую «коммерческую» недвижимость, так и физических лиц, получающих реальную возможность приобретения недвижимости или улучшения своих жилищных условий. В свою очередь кредитные учреждения прилагают все усилия для повышения эффективности системы кредитования. Однако, как следует из самой юридической природы рисков, возникающих при кредитовании покупки недвижимости, кредитные учреждения, учитывая специфику их деятельности, не в состоянии собственными силами покрыть все возможные риски, вследствие чего им приходится тесно сотрудничать с риелторскими и страховыми организациями. Такое сотрудничество начинается сразу же по получении заявки на кредит кредитным учреждением. Так, от риелторской компании зависит правильный подбор объекта кредитования, причем он должен отвечать как желаниям заемщика, так и требованиям кредитного учреждения. Кроме того, именно риелтор проводит экспертную оценку объекта недвижимости и в большинстве случаев он полностью принимает на себя ответственность за дальнейшее сопровождение договора купли-продажи и надлежащего оформления права собственности.

Тогда же стороны начинают напрямую сталкиваться с возможными рисками. Например, при выдаче кредита на покупку или постройку жилья они связаны с тем, что заемщик не захочет или не сможет отдать сумму долга и/или проценты по нему. Естественно, что, не оформляя право собственности заемщика на приобретаемый объект и не предоставляя ему возможность получить регистрацию по новому месту жительства, можно в определенной мере снизить степень таких рисков. Однако при этом можно не найти клиентов на такие кредиты, поскольку во многих случаях заемщики вкладывают старое жилье в качестве оплаты части стоимости нового, и им, в силу положений украинского законодательства, для совершения сделок с недвижимостью необходима регистрация.

С другой стороны, не меньшим рискам подвергается и заемщик. Ни для кого не секрет, что сегодня, когда стоимость объекта недвижимости существенно повышается, заемщик оплачивает в качестве первоначального обязательного взноса от 20 % рыночной стоимости объекта недвижимости за счет собственных средств, а затем последующие годы выплачивает оставшуюся сумму с процентами. Другой характерной чертой сегодняшнего украинского кредитования является то, что сама приобретаемая недвижимость выступает объектом ипотеки и гарантией возвращения кредита, то есть речь идет о кредитовании покупки недвижимости на вторичном рынке. При оформлении договора ипотеки как кредитор, так и заемщик будут подвержены имущественным рискам — например, риску утраты и повреждения предмета ипотеки. Также нельзя гарантировать, что через некоторое время, после того как вы ощутите себя полноправным владельцем собственной квартиры, кто-либо не решит оспорить ваше право собственности. В нашем государстве желающих оспорить находится немало — был бы повод. К подобным «благоприятным» поводам можно отнести, в частности, неправильное оформление договора купли-продажи недвижимого имущества. Нередки также случаи, когда вы приобретаете квартиру у n-ых владельцев, а через некоторое время появляется первоначальный владелец и заявляет, что договор купли-продажи был подделан. Или ваше право собственности оспаривается третьими лицами на основании того, что при заключении договора были нарушены права несовершеннолетних. Или под договором купли-продажи стоит подпись недееспособного лица. Или…

Чтобы обезопасить интересы сторон от подобных «возможностей» привлекаются страховые компании. С первого этапа кредитования страховая компания проводит оценку степени риска всех субъектов правоотношений. Практически все банки в настоящее время предлагают заемщику застраховаться от всевозможных рисков, связанных с правом собственности, одновременно подстраховывая и себя.

Что же страхуется сторонами при оформлении кредита? Во-первых, жизнь и здоровье заемщика, что позволяет банку быть уверенным в возвращении кредита. Во-вторых, само приобретаемое имущество, что актуально как для заемщика, так и для кредитного учреждения. Так, в соответствии с Законом Украины «Об ипотеке» заемщик обязан застраховать предмет ипотеки (недвижимое имущество) на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, повреждения или порчи, если ипотечным договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя. Нужно отметить, что в большинстве случаев указанная обязанность возлагается именно на заемщика. И в-третьих, добровольно страхуются финансовые риски.

Здесь речь идет именно о титульном страховании (риск утраты права собственности), а не о страховании финансовых рисков. Дело в том, что указанные договоры отличны по своей юридической природе. Так, заключая договор страхования финансовых рисков, субъект хозяйствования страхует себя от возможных убытков во время осуществления коммерческой деятельности. Сегодня нет однозначной точки зрения, что страхуется: коммерческие или финансовые риски, поскольку понятие «коммерческие риски» является более широким, чем «финансовые». А вот титульное страхование — это страхование утраты имущества в результате утраты права собственности по указанным выше причинам. Тем не менее, несмотря на очевидную разницу, эти два договора идентифицируют как договор добровольного страхования финансовых рисков.

В этом свете примечательной является позиция крупных украинских страховых компаний, таких как «Инкомстрах», «Скайд Вест», Альфа-страхование. Они утверждают следующее. Например, некоторые из них договор страхования финансового риска покупателя недвижимости определяют как предоставление страхового возмещения в случаях, если заключенные страхователем договоры купли-продажи недвижимости признаются недействительными в судебном порядке вследствие подачи третьими лицами иска, в результате чего страхователь утрачивает право собственности на приобретенное имущество. Иными словами, страховая компания возвращает страхователю средства, уплаченные им при заключении соответствующего договора купли-продажи недвижимости, которая по решению суда возвращается предыдущему собственнику.

На вторичном рынке недвижимости довольно проблематично отследить историю конкретного объекта и выявить имевшие место нарушения законодательства, которые могут быть обнаружены уже после заключения договора. В таком случае если лицо, покупая недвижимость, предварительно застрахуется, то при неблагоприятном стечении обстоятельств оно возвращает потраченные средства, а спорные вопросы с продавцом будет решать страховая компания.

А вот договор страхования финансового риска собственника недвижимого имущества (титульного страхования) в их редакции представляет собой защиту собственника недвижимого имущества и лиц, имеющих, согласно законодательству, право пользоваться и распоряжаться имуществом, в случае ограничения или утраты указанных прав. Конечно, данный вид страхования значительно шире, чем описанный выше, и позволяет решить проблемы, возникающие у собственника недвижимости, без лишения его прав собственности либо иных имущественных прав, тем не менее он также недостаточно покрывает возможные риски. Плюс его в том, что для выплаты страхового возмещения не всегда нужно ждать решения суда, поскольку документом, подтверждающим наступление страхового случая, может выступать решение органов власти, мировое соглашение сторон спора и т.п. Как правило, срок действия таких договоров равен либо сроку действия договора кредитования, либо сроку исковой давности для оспаривания прав собственности на недвижимое имущество.

В договоре украинского титульного страхования объектом страхования выступают имущественные интересы страхователя, связанные с возможностью понести убытки, вызванные утратой или ограничением имущественных прав на недвижимое имущество как предмет такого страхования, за исключением утраты имущественных прав в результате добровольного отчуждения: продажи, дарения, обмена и иных сделок, содержащих волеизъявление страхователя на отчуждение указанных прав, а также залога и банкротства. Страхование имущественных интересов страхователя проводится на случай наступления документально подтвержденных фактов понесения им убытков.

В проформе договора одной из крупнейших украинских страховых компаний указывается, что в рамках договора страхования страховым случаем является вступление в силу во время действия договора решения (постановления) суда (кроме третейского суда) или подача искового заявления, на основании которых страхователь утрачивает имущественные права и/или в результате которых устанавливаются ограничения имущественных прав страхователя, в случае:

— недееспособности или ограниченной дееспособности физических лиц — владельцев недвижимого имущества по договорам отчуждения недвижимого имущества, предшествовавшим заключению договора купли-продажи такого имущества страхователем;

— приобретения недвижимого имущества страхователем у лица, не имевшего права его отчуждать, при условии признания страхователя добросовестным приобретателем в судебном порядке;

— признания в судебном порядке предыдущих договоров, касающихся спорного имущества недействительными;

— предъявления претензий третьими лицами на спорную недвижимость, если такие претензии признаны судом;

— утраты недвижимости вследствие ошибки при оформлении права собственности и его государственной регистрации.

Другая, не менее влиятельная компания к страховым случаям относит также:

— любое ограничение имущественных прав, в том числе наличие долгового обязательства или препятствия в осуществлении права;

— ограничение права путем установления сервитута.

Кроме того, по желанию страхователя могут быть застрахованы и иные риски. Например, изъятие объекта недвижимости, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных потребностей, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения на основании актов уполномоченных лиц и т.п. Также страховой компанией возмещаются расходы, понесенные страхователем при наступлении страхового случая, касательно предотвращения или уменьшения убытков, в том числе судебных расходов страхователя, предусмотренных договором страхования, даже если суд оставит без удовлетворения иски третьих лиц об обжаловании имущественных интересов. Из страховых случаев исключаются форс-мажорные обстоятельства.

Как следует из изложенного, при заключении договора титульного страхования в первом случае страхователь столкнется со многими неблагоприятными нюансами, поскольку к документам, удостоверяющим наступление страхового случая, во-первых, не отнесены иные несудебные документы, а во-вторых, в расчет не принимаются документы третейских судов и умалчивается о силе решений (постановлений) коммерческих арбитражей. Более того, сам перечень страховых случаев достаточно ограничен. А во втором случае страхователь может сам решать, от каких рисков страховаться. При этом нужно учитывать, что расчет страховых платежей будет разрабатываться в каждом случае отдельно.

Подводя итоги, хочу обратить внимание на следующее. Страхование от утери права собственности коренным образом отличается от иных видов страхования, так как объектом страхования титула собственности являются имущественные интересы добросовестного страхователя, связанные с утратой или ограничением прав собственности не недвижимость, указанную в договоре страхования. Страховая компания в случае неблагоприятных событий компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом приобретая право регрессного иска. А вот страховое возмещение может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита.

Сегодня, как следует из изложенного, ситуация с титульным страхованием несколько иная. Вместе с тем этот вид страхования стал применяться не так давно, и потому многие механизмы еще являются неотработанными. Но все же будем надеятся.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Государственная практика

Действовать только по инструкции

Деловая практика

Депозитный счет как инвестиция

Законодательная практика

Закон об НДС: попытка №...

Комментарии и аналитика

Некоторые аспекты организационно-правовых форм юридических лиц

Неделя права

Единому реестру быть..?

Гендерное равенство во власть!

Страхуем гражданскую ответственность

О выгодах сотрудничества с АМКУ

Омбудсмен за военные суды

Закон об акционерных обществах примут в 2005 году?

Расследование

Регистрация новая, проблемы старые

Спорная оценка ГСА деятельности судов

Реестр событий

Судейский «совет» прокуратуре

Профессиональный юбилей души деловодства

Виктор Янукович о проблемах судебной власти

Репортаж

Что в празднике твоем, юрист?

Совет коллеги

Импорт товаров: вопросы налогообложения

Если объект обременен обязательствами со стороны государства

Судебная практика

Случаи «СКОТского» страхования

Страхование для дополнительной пенсии

Судебные решения

Арендованное имущество страхуется в пользу принимающего на себя риск гибели объекта

Вывод суда о состоянии судна должен основываться на исследовании всех доказательств

Обязательства должны исполняться надлежащим образом

Страховое возмещение не может превышать размера прямого убытка, понесенного страхователем

Тема номера

Некоторые аспекты титульного страхования

Старый налог — новые проблемы

Частная практика

Ордерное доверие к адвокату

Юридический форум

Проблемы арбитражного управляющего

Інші новини

PRAVO.UA