Сегодня все больше возникает судебных споров, предметом которых прямо или косвенно выступает недвижимое имущество. Среди них преобладают споры о признании права собственности на недвижимое имущество и споры, возникающие из арендных отношений, объектами которых является такое имущество.

К сожалению, причина тому — зачастую незаконный переход недвижимого имущества в собственность (или пользование) лица, не имеющего на это права. Нередко, видимо, из соображений корысти, такому переходу способствуют органы власти и местного самоуправления, призванные осуществлять контроль за соблюдением законности в данных отношениях. При этом грубейшим образом нарушаются права законного владельца или пользователя. Об одной из таких историй, точка в которой уже поставлена Верховным Судом Украины, пойдет речь ниже.

В октябре 2000 года некое акционерное общество закрытого типа (АОЗТ) обратилось в тогда еще Арбитражный суд г. Киева с иском к Государственному коммунальному предприятию «Киевжильеспецэксплуатация» (ГКП) и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) о признании недействительным решения ГКП об одностороннем расторжении договора аренды № 1020 от 3 февраля 1994 года, признании недействительными договоров аренды № 1/1504 и № 1/1505 от 19 сентября 2000 года, выселении ООО из арендованных помещений.

Исковые требования были обоснованы тем, что ГКП незаконно расторгло в одностороннем порядке договор аренды № 1020 от 3 февраля 1994 года, заключенный между ним и АОЗТ, в связи с заключением договоров аренды № 1/1504 и № 1/1505 от 19 сентября 2000 года между ответчиками (ГКП и ООО), поскольку, в соответствии со статьей 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», односторонний отказ от договора аренды не допускается.

У ответчика — ГКП — были возражения против иска. ГКП считало, что, согласно уставу, определяющему его деятельность, является балансодержателем нежилых домов городской коммунальной собственности и договоры аренды на пользование этими домами заключает на основании решений Киевского городского совета и распоряжений Киевского городского головы. Оспариваемые договоры были заключены на основании распоряжения Киевского городского головы, в связи с чем договор аренды № 1020 от 3 февраля 1994 года признан утратившим силу.

Дело хозяйственный суд первой инстанции рассматривал достаточно долго. Тем не менее 6 сентября 2002 года решением Хозяйственного суда г. Киева спор был решен не в пользу АОЗТ: договор аренды № 1020 от 3 февраля 1994 года на основании статьи 48 Гражданского кодекса УССР был признан недействительным; производство же по делу в части признания недействительным решения ГКП об одностороннем расторжении договора аренды № 1020 от 3 февраля 1994 года было вообще прекращено; в удовлетворении остальных исковых требований было отказано полностью.

Такой поворот дела, особенно признание договора аренды № 1020 недействительным на основании статьи 48 Гражданского кодекса УССР, вызвал у представителей АОЗТ немалое удивление. Но отступать было некуда, и АОЗТ обратилось с апелляционной жалобой на указанное выше решение Хозяйственного суда г. Киева в Киевский апелляционный хозяйственный суд. И не зря.

Постановлением хозяйственного суда апелляционной инстанции от 4 апреля 2003 года решение Хозяйственного суда г. Киева от 6 сентября 2002 года было отменено, а исковые требования АОЗТ удовлетворены частично: признаны недействительными на будущее договоры аренды нежилых помещений № 1/1504 и № 1/1505 от 19 сентября 2000 года и ООО выселено из спорных помещений. Что касается удовлетворения остальных исковых требований, то производство по делу в этой части Киевским апелляционным хозяйственным судом прекращено. Основным мотивом постановления апелляционного хозяйственного суда было то, что договор аренды № 1020 от 3 февраля 1994 года соответствует требованиям закона.

С таким положением не согласились уже ООО и ГКП — и дело отправилось в Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ).

Кассационная инстанция сочла, что предыдущие судебные инстанции при рассмотрении этого дела не выяснили надлежащим образом действительных обстоятельств дела, что повлияло на их правильную юридическую оценку и применение норм материального права. В связи с этим постановлением от 6 августа 2003 года дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С мнением ВХСУ не согласилось АОЗТ, обратившееся с кассационной жалобой на постановление от 6 августа 2003 года в Верховный Суд Украины (ВСУ). Жалоба была мотивирована выявлением различного применения ВХСУ одного и того же положения закона в аналогичных делах и неправильным применением норм материального и процессуального права.

И именно в ВСУ справедливость восторжествовала окончательно: кассационная жалоба АОЗТ была удовлетворена — постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда Украины было оставлено в силе. Мотивы ВСУ были следующими.

ВХСУ, отменяя судебные решения по делу, обосновывал свою позицию ненадлежащим выяснением обстоятельств дела, неверным применением норм материального права. Но, по мнению ВСУ, с такими доводами кассационной инстанции согласиться нельзя, исходя из следующего.

Хозяйственными судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что между Государственным коммунальным производственным жилищно-ремонтным объединением, правопреемником которого является ГКП, и одним арендным предприятием, правопреемником которого является АОЗТ, был заключен договор аренды нежилого помещения № 1020 от 3 февраля 1994 года. Это помещение, согласно решению Киевского городского совета, является коммунальной собственностью, поэтому заключение хозяйственных судов о применении к спорным правоотношениям Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» является правильным.

Согласно указанному договору, объектом аренды является помещение на первом этаже (с указанием площади аренды) по ул. Крещатик, *-а и *-б. Арендная плата за 1 кв. м была определена исходя из стоимости арендованного имущества с учетом коэффициентов индекса инфляции на основании Методики Кабинета Министров Украины, действующей на момент заключения договора аренды нежилого помещения № 1020 от 3 февраля 1994 года.

Изменениями к договору аренды нежилого помещения № 1020 от 3 февраля 1994 года, принятыми 14 мая 1996 года, стороны согласовали новую арендную плату, исходя из общей стоимости арендованного имущества (на основании экспертной оценки стоимости дома). Рядом пунктов договора аренды нежилого помещения № 1020 был также согласован вопрос амортизационных отчислений, которые, в соответствии с пунктом 3 статьи 23 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» остаются в распоряжении арендатора и используются для восстановления арендованных основных фондов.

Срок действия договора аренды нежилого помещения № 1020 стороны определили до начала реконструкции ул. Крещатик. Условия договора № 1020 стороны исполняли и взаимных претензий не имели.

В связи с этим и на основании иных фактических обстоятельств дела апелляционный хозяйственный суд, по мнению ВСУ, пришел к правильному выводу о том, что договор аренды нежилого помещения № 1020 заключен в соответствии с требованиями Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» и под отлагательным условием, поскольку стороны поставили соблюдение прав и обязанностей по нему в зависимость от обстоятельств, время наступления которых неизвестно.

Поэтому вывод Хозяйственного суда г. Киева и ВХСУ о несоответствии договора аренды нежилого помещения № 1020 существенным условиям Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно позиции ВСУ, является ошибочным и не соответствует обстоятельствам дела.

Кроме этого, ВСУ считает, что о незаконности постановления ВХСУ от 6 августа 2003 года свидетельствовали и другие обстоятельства дела.

В частности, в соответствии с распоряжением № 1375 от 1 июля 1998 года «О реконструкции ул. Крещатик», реконструкция ул. Крещатик началась 8 июля 1998 года. Учитывая это, хозяйственный суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что договор аренды нежилого помещения № 1020 действовал до этой же даты, то есть до 8 июля 1998 года. После этой даты (то есть после окончания срока действия договора аренды нежилого помещения № 1020) заявления от сторон этого договора о прекращении или изменении его условий не поступали. Следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые в нем предусмотрены.

Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о том, что договор аренды нежилого помещения № 1020 действовал и после 8 июля 1998 года (и об этом указал в своем постановлении Киевский апелляционный хозяйственный суд), является решение Киевского городского совета от 18 сентября 2000 года № 084/05-197 о внесении в договор аренды нежилого помещения № 1020 изменений, связанных с изменением названий обеих сторон.

Как указал в своем постановлении по данному делу ВСУ, пунктом 1 статьи 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» установлено, что односторонний отказ от договора аренды не допускается. Заключение договоров аренды № 1/1504 и № 1/1505 от 19 сентября 2002 года между ответчиками по данному делу на спорные помещения по ул. Крещатик, *-а и Крещатик, *-б во время действия договора аренды нежилого помещения № 1020 не соответствовало требованиям закона. В связи с этим апелляционным хозяйственным судом обоснованно, на основании статьи 48 Гражданского кодекса УССР, были признаны недействительными договоры № 1/1504 и № 1/1505 от 19 сентября 2002 года. Следовательно, выселение ООО из указанных помещений, арендуемых АОЗТ, также является обоснованным и соответствующим требованиям закона.

Таким образом, ссылка ВХСУ на ошибочное применение апелляционным хозяйственным судом статьи 48 Гражданского кодекса УССР, невыяснение обстоятельств относительно договоренности арендатора и арендодателя по договору аренды нежилого помещения № 1020 о передаче арендованного помещения ООО не отвечает фактическим обстоятельствам дела и является неверной.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что для АОЗТ все кончилось хорошо. Но в подобных ситуациях регулярно оказываются сотни предприятий, являющихся законными арендаторами. Учитывая, что добиться пересмотра постановления, принятого ВХСУ, в кассационном порядке в ВСУ не так легко и что ВХСУ иногда (как в описанном случае) ошибается, невольно приходишь к выводу, что в ряде случаев нарушенные законные права предприятий-арендаторов остаются нарушенными навсегда.