Переход права собственности от одних лиц к другим опосредуется определенной правовой формой — законом, договором, актами судебных или иных органов власти. В то же время все более актуальным становится вопрос государственной регистрации режима того или иного имущества (недвижимость, приравненное к недвижимому имущество, а также имущество, ограниченное в гражданском обороте) и перехода прав и обязанностей по отношению к нему.

Вопрос регистрации объектов недвижимого имущества и прав на него на Украине имеет недолгую историю. 7 июля 1999 года Верховный Совет рассмотрел несколько законопроектов о регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе законопроект, внесенный, согласно Переходным положениям Конституции, Президентом Украины. Однако тогда соответствующий Указ Президента был отклонен, и парламент взял за основу проект закона «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них» № 2333-2 от 26 марта 1999 года, внесенный народными депутатами Иваном Ткаленко и Анатолием Хмелевым. Данный документ определяет правовые, экономические, организационные основы осуществления государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них.

Законопроект призван не только обеспечить признание и защиту государством прав на недвижимое имущество (право собственности и иные вещные права), но и послужить созданию условий для функционирования рынка недвижимого имущества. Государственную фиксацию субъектно-объектного состава в сфере отношений недвижимости сегодня можно расценивать как важный шаг на пути формирования прозрачного рынка недвижимости, установления на нем конкуренции, привлечения дополнительных средств.

НОВАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Многие специалисты ожидали появления подобного законопроекта. И вот, наконец, мы можем ознакомиться с его основными положениями, оценить их возможное положительное или отрицательное влияние на рынок недвижимости, разработать рекомендации в отношении усовершенствования данного законодательного акта, поскольку парламент рано или поздно примет по нему решение и забудет, а всему государству потом предстоит жить с этим законом.

Сразу же следует оговориться, что законопроект № 2333-2 регулирует государственную регистрацию объектов недвижимого имущества и прав на них, однако его действие не распространяется на государственную регистрацию воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов и других объектов гражданских прав, на которые распространен правовой режим недвижимой вещи, а также на государственную регистрацию предприятий. Таким образом, законопроект в основном ориентирован на недвижимость в привычном понимании этого слова. В законодательном (точнее будет сказать, в законопроектном) понимании к объектам недвижимого имущества отнесены земельные участки, а также все, что расположено на них и тесно с ними связано.

Здесь имеются в виду объекты, перемещение которых без непропорционального для их назначения вреда является невозможным, в том числе здания, сооружения, помещения или их части. Подобное определение недвижимого имущества содержится и в законопроекте «Об ипотеке» (регистрационный номер 2322).

Сама же государственная регистрация объектов недвижимого имущества и прав на них, согласно статье 2 проекта закона № 2333-2, — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Обязательной государственной регистрации, согласно законопроекту, подлежат право собственности на объекты недвижимого имущества, ограниченные вещные права и отягощения (в понимании законопроекта — это запрещение или ограничение относительно осуществления полномочий собственника, установленные согласно закону на основании решений органов государственной власти и уполномоченных лиц). Ограниченные вещные права на недвижимое имущество регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

Обязанность регистрировать в органах государственной регистрации объекты недвижимого имущества и права на них ляжет на плечи собственников этого имущества — физических и юридических лиц. Однако первоначальным этапом будет обязательное обследование этих объектов, а также наличие материалов инвентаризации, подготовленных бюро технической инвентаризации (далее — БТИ), которое и проводит государственную регистрацию.

В случае если собственник объекта недвижимого имущества уклоняется от регистрации права собственности, а также в других случаях, если государственная регистрация объекта недвижимого имущества и прав на него по заявлению собственника невозможна, то по заявлению лица, которому принадлежит ограниченное вещное право, покупателя или другого заинтересованного лица, суд вправе с учетом обстоятельств дела вменить в обязанность собственника обратиться в бюро технической инвентаризации с целью проведения государственной регистрации, а в соответствующих случаях — вменить в обязанность бюро технической инвентаризации провести государственную регистрацию.

НОВАЯ ИПОСТАСЬ БТИ

Теперь обратимся к основным субъектам в данной сфере — тем, кто обязан проводить регистрацию недвижимости и прав на нее. В настоящее время как таковой системы государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них нет, и БТИ пока выполняют несколько иные функции.

Согласно законопроекту, субъектами государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них, с одной стороны, будут физические и юридические лица, в том числе иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Украина в лице соответствующих органов исполнительной власти, территориальные общины сел, поселков, городов в лице органов местного самоуправления. С другой же стороны, это бюро технической инвентаризации.

Регистрация объектов недвижимого имущества и прав на них будет отражаться в специально созданном Государственном реестре, ведение которого осуществляют БТИ. Содержание и порядок ведения Государственного реестра утвердят совместно Министерство юстиции Украины и центральный орган исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры.

В целом же структура органов государственной регистрации объектов недвижимого имущества, согласно статье 8 законопроекта, будет выглядеть следующим образом:

1) во главе стоят центральный орган исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры и Центральное бюро технической инвентаризации Украины;

2) территориальные (районные, городские) бюро технической инвентаризации.

На местах вся работа ляжет на плечи государственных регистраторов объектов недвижимого имущества и прав на них — работников БТИ, непосредственно осуществляющих государственную регистрацию. Подчеркнем, что к таким лицам законопроект выдвигает очень серьезные требования (образование, квалификационный экзамен, наличие свидетельства регистратора).

Второй раздел законопроекта № 2333-2 посвящен интересному порядку государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них, на котором мы в силу ограниченных размеров данной статьи не будем останавливаться.

ЛЕГКИЕ ДЕНЬГИ

Несмотря на острую необходимость в принятии закона, регулирующего вопросы регистрации недвижимости и прав не нее, нельзя не остановиться на недостатках рассматриваемого нами законопроекта.

Одной из наиболее спорных статей документа является статья 23, регулирующая порядок установления платы за государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, прав на них и услуги, предоставляемые бюро технической инвентаризации.

Дело в том, что, согласно законопроекту, размер платы за государственную регистрацию объектов недвижимого имущества и прав на них, предоставление сведений из Государственного реестра и услуги, связанные с государственной регистрацией, устанавливаются бюро технической инвентаризации по согласованию с центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры.

Следует отметить, что такой порядок появился только при подготовке законопроекта ко второму чтению. В самом начале авторы законопроекта предлагали предоставить самим бюро государственной регистрации прав право устанавливать размер платы за государственную регистрацию недвижимости, прав на нее, выдачу соответствующих документов, предоставление сведений Государственного реестра прав и услуг, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимость. И только по настоянию некоторых парламентариев размер платы за вышеперечисленные услуги будет устанавливаться бюро технической инвентаризации по согласованию с центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры. Более правильным, на наш взгляд, было бы решение о предоставлении исключительного права на установление размеров платы за услуги БТИ Кабинету Министров Украины, что, кстати, и предлагали некоторые народные депутаты. Была даже высказана интересная поправка об установлении соответствующих размеров платежей по согласованию с Антимонопольным комитетом Украины. Однако депутаты почему-то выбрали другой путь, по нашему мнению, ошибочный.

Еще одна проблема заключается в том, что плата за государственную регистрацию и прочие действия, связанные с занесением и предоставлением данных из государственного реестра, фактически является платой за осуществление функций государства. А согласно 3акону «Об источниках финансирования органов государственной власти», органам государственной власти запрещается, в частности, использовать средства, полученные за осуществление функций государства, которые предусматривают выдачу разрешений (лицензий), сертификатов, удостоверений, проведение регистраций и других действий на платной основе, любым другим способом, кроме зачисления таких средств в Государственный бюджет Украины. Однако законопроектом не установлено, что полученные бюро технической инвентаризации за осуществление их функций средства перечисляются в Госбюджет, хотя некоторые депутаты предлагали направлять полученные средства в доходную часть местных бюджетов.

ПРОЧИЕ «ЛЯПЫ»

Нельзя отнести к плюсу законопроекта и то, что при подготовке его ко второму чтению из текста исчезла статья, предоставляющая право на обжалование решений государственного регистратора. На практике отсутствие данного положения может привести к неоправданным трудностям, если возникнет необходимость обжаловать действия или решения должностных лиц БТИ в суде или ином органе.

Следующая проблема связана с нотариальным удостоверением перехода прав на недвижимое имущество. Согласно статье 16 законопроекта, государственная регистрация недвижимости и прав не нее осуществляется на основании правоустанавливающих документов. А договоры об отчуждении прав на недвижимое имущество независимо от формы собственности должны быть нотариально удостоверены или зарегистрированы на бирже. Это фактически предполагает двойную регистрацию объектов недвижимого имущества и прав на них. Здесь фактически дублируются государственные функции, поскольку, согласно Закону «О нотариате», нотариат — это система органов и должностных лиц, на которые возложена, среди прочего, обязанность заверять права. Кроме того, если в каждой инстанции, имеющей отношение к регистрации имущества или прав на него (нотариат, БТИ, местные органы власти), оставлять определенную сумму денег, то такая регистрация превращается в сплошной побор.

В тексте законопроекта можно найти намеки на то, что будут регистрироваться и отягощения недвижимого имущества (ипотека, аренда), однако прямо это не предусмотрено.

ВЕРНОЕ РЕШЕНИЕ

При анализе проекта закона «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них» необходимо учитывать ряд факторов. Следует понимать, что государственная регистрация объектов недвижимого имущества и прав на них — это не прихоть законодателя или БТИ, желающих получить новый статус, новые полномочия и новые средства. В первую очередь это необходимость, продиктованная опытом как развитых стран, так и стран, где, подобно Украине, законодательство находится еще на стадии активного формирования. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества и прав на них должна обеспечивать стабильность и прозрачность в отношениях собственности.

В то же время нельзя забывать, что система регистрации не должна становиться препятствием в процессе перехода недвижимости и прав на нее от одних лиц к другим. Создание очередей в БТИ, нагнетание атмосферы, множество «левых» платежей — эти обстоятельства обязательно следует предотвратить. Кроме того, необходимо исправить различные правовые изъяны, в том числе упомянутые в данной статье. Все это потребует комплексного решения и участия самых разных заинтересованных субъектов.

В целом же создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество на базе бюро технической инвентаризации, на наш взгляд, наиболее простое и верное решение. Этот процесс, по оценкам разных специалистов, не требует значительных средств, поскольку предоставляет возможность использовать материальную базу бюро технической инвентаризации, опыт их работников и архивные материалы БТИ.