В соответствии с частью 3 статьи 47 Конституции Украины, никто не может быть принудительно лишен жилья, кроме как по решению суда. Это конституционное положение дало возможность гражданам чувствовать себя более защищенными. Поскольку выселение возможно лишь на основании судебного решения, значительно возросло количество судебных дел по искам органов местного самоуправления к гражданам о выселении из самовольно занятых жилых помещений и из жилья, находящегося в аварийном состоянии. Споры последней категории считаются достаточно сложными, часто рассматриваются судами неоднократно, иногда тянутся несколько лет, что само по себе парадоксально, поскольку аварийный дом может рухнуть в любой момент. Подобные споры порождают при рассмотрении много проблем, поэтому и заслуживают более детального анализа.

Фабула искового заявления в таких спорах, как правило, довольно проста. Истец (горисполком) обращается в суд с иском: просит выселить ответчика, в соответствии со статьей 109 Жилищного кодекса Украины (далее — ЖК), в другое жилое помещение. Мотивируя это тем, что дом, из которого ответчик отказывается выселяться в добровольном порядке, признан аварийным и угрожает обвалом.

Если дело о выселении стало предметом судебного разбирательства, это значит, что ответчик отверг все предложенные местной властью варианты переселения, считая их неприемлемыми, и рассматривает ситуацию как последний шанс «выбить» у государства все что можно, в данном случае — благоустроенное жилье. Не желая переселяться из старой квартиры, которая часто находится в престижном районе города, ответчик ссылается на абсолютно необоснованные обстоятельства. В частности, он может утверждать, что дом на самом деле лишь требует ремонта или что с ним не было согласовано признание дома аварийным и т.д. В свою очередь, судом эти утверждения могут приниматься во внимание.

В качестве примера возьмем дело по иску Львовского горисполкома к гражданину Д. о выселении. Принимая решение, суд исходил из того, что истцом нарушен порядок признания дома аварийным, предусмотренный Положением о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания (утверждено Постановлением СМ УССР от 26 апреля 1984 года № 189). Тем не менее суд не указал, в чем именно состояло нарушение. С таким решением суда согласиться сложно, поскольку истцом данный порядок был полностью соблюден: межведомственной комиссией на основании выводов НИИ «Проектреконструкция» дом был признан аварийным; протокол комиссии утвержден решением горисполкома. Со временем горисполкомом было принято решение о переводе дома в нежилой фонд. Ни одно из решений горисполкома не было обжаловано, а жильцы всех других квартир были отселены в приобретенные для них жилые помещения.

Следует отметить, что обычно органы местного самоуправления тщательно придерживаются предусмотренного законодательством порядка признания жилых домов аварийными. В их обязанности входит предоставление гражданам, выселенным из аварийного дома, другого благоустроенного жилого помещения (статья 112 ЖК). Но, как правило, суды не дают надлежащей оценки таким доказательствам, как технические заключения проектных учреждений, в которых указано, что несущие конструкции дома находятся в аварийном состоянии, что угрожает обвалом, а принимают сторону ответчика.

Намного чаще, чем на формальные обстоятельства, связанные со статусом дома, ответчик в споре о выселении ссылается на нарушение его прав при выселении из аварийного жилья и предоставлении другого жилого помещения. Законом, в частности статьями 50 и 113 Жилищного кодекса Украины, четко обозначены требования, которые предъявляются к предоставляемому жилью в данном случае. Прежде всего это жилье должно находиться в пределах данного населенного пункта и быть благоустроенным относительно условий данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Как правило, ответчик весьма произвольно трактует эти требования и отказывается от предлагаемых квартир: «далеко от центра», «далеко от работы», «в другом районе», «в спальном районе» — эти и подобные высказывания дополняются еще и претензиями «я не хочу жить в панельном доме», «я не переселюсь в квартиру на первом (последнем) этаже», «неудобная планировка» и т.п. Суд принимает во внимание такие замечания ответчика, хотя закон не предусматривает предоставление жилья в том же районе или в доме того же типа. Чувствуя благосклонность суда, граждане часто не соглашаются ни на один из десятка вариантов предлагаемого горисполкомом жилья.

Последующие требования касаются количества комнат и размера жилого помещения, предоставляемого в связи с отселением. Гражданам, которые занимали отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира; более чем одну комнату — жилое помещение с тем же числом комнат. Кроме того, необходимо учитывать требования части 2 статьи 50 ЖК: при предоставлении жилого помещения не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

По размерам жилое помещение, предоставляемое в связи с отселением, не может быть меньше занимаемого ранее, однако в пределах нормы жилой площади. Норма жилой площади предусмотрена статьей 47 ЖК и установлена в размере 13,65 м2 на одно лицо. Если наниматель или член семьи имеет право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади.

На практике в процессе выселения из аварийных домов органы местного самоуправления улучшают жилищные условия граждан, поскольку им предоставляется жилье с учетом нормы жилой площади, как правило, в новых домах, в то время как аварийное жилье — меньшей площади и в худшем состоянии. Поэтому при освобождении неприватизированного жилья проблем с выселением не возникает — граждане с готовностью переселяются в добровольном порядке.

Совсем другая ситуация, когда квартира, которая находится в аварийном доме, была приватизирована. Квартира принадлежит гражданину на правах собственности, а такие отношения регулируются не только Жилищным кодексом Украины, но и Законом Украины «О собственности», гражданским законодательством, и самое главное — Конституцией Украины.

В соответствии с частью 4 статьи 41 Конституции Украины, никто не может быть противоправно лишен права собственности. Частью 5 этой же статьи предусмотрено, что принудительное отчуждение объектов права частной собственности может быть применено лишь в порядке исключения, из мотивов общественной необходимости, на основании и в порядке, установленных законом, и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости. Принудительное отчуждение таких объектов с последующим полным возмещением их стоимости допускается лишь в условиях военного и чрезвычайного положения.

Соблюдение порядка, предусмотренного законом, означает:

во-первых, соблюдение порядка признания дома аварийным (т.е. таким, который угрожает обвалом);

во-вторых, соблюдение статей 112, 113 ЖК относительно предоставления другого благоустроенного жилого помещения в связи с выселением;

в-третьих, соблюдение судебного порядка выселения при наличии спора;

в-четвертых, предварительное и полное возмещение стоимости квартиры, которая принадлежит выселяемому гражданину на правах собственности.

На практике это означает закрепление за гражданином предоставленного ему жилья взамен аварийного и оформление права собственности на новое жилое помещение (выдача свидетельства на право собственности на новую квартиру) без оплаты. Таким образом, новая квартира передается гражданину в собственность, и его право собственности не будет нарушено.

Вместе с тем некоторые граждане, владеющие квартирами (в аварийных домах) на правах собственности, склонны к предъявлению необоснованно высоких требований к жилью, которое предоставляется взамен аварийного. Так, в уже упоминавшемся деле по иску Львовского горисполкома к гражданину Д. о выселении суд отказал в иске, несмотря на представленные доказательства того, что истец предлагал ответчику свыше десяти квартир в разных районах города, от вселения в которые ответчик отказался по разным причинам.

То есть, в соответствии с этим решением суда ответчик остался проживать в аварийном доме. Заметим, что данное решение было оставлено определением областного суда без изменений, несмотря на то что во время слушания дела во второй инстанции гражданин Д. переселился (на этот раз — добровольно) в предложенную квартиру, предоставленную в собственность взамен квартиры в аварийном доме. Аргументы суда о том, что спорные правоотношения между сторонами урегулированы по их общему согласию, решение суда отвечает обстоятельствам дела, доказательствам и требованиям закона, причин для его изменения или отмены судебная коллегия не находит — вызывают удивление. Д. уже является собственником другой квартиры, а решение суда о его нахождении в предыдущем жилом помещении, оказывается, «отвечает обстоятельствам дела, доказательствам и требованиям закона».

Надеемся, что при рассмотрении других дел этой категории судьи будут более осмотрительно подходить к оценке доказательств, представленных сторонами по делу, их значимости и обоснованности, учитывать разумный баланс между защитой прав и законными интересамиграждан, с одной стороны, и общественными интересами, с другой.

ОВЧАРЕНКО Егор — юридическое бюро «Правозащита», г. Киев