Сегодня законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество претерпевает существенные изменения. Это связано с усовершенствованием механизмов защиты таких прав от незаконных попыток посягательства на недвижимое имущество и недопущения совершения тех или иных регистрационных действий, способных привести к незаконной регистрации (перерегистрации) объектов недвижимости, принадлежащих другому лицу, в частности, защиты информации, которая содержится в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, и порядка доступа отдельных субъектов к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество.

Так, с принятием постановления Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы усовершенствования механизмов защиты прав на земельные участки» от 6 декабря 2017 № 925 государственная регистрация права собственности на земельный участок, регистрация которого проведена до 1 января 2013 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент его приобретения, осуществляется лишь при наличии соответствующих сведений о зарегистрированных правах в Государственном земельном кадастре.

При этом проводится проверка наличия и подлинности кадастрового номера земельного участка в Государственном земельном кадастре уже при формировании государственным регистратором заявления в режиме реального времени.

Двойная аренда

Указанная проверка сведений Государственного земельного кадастра во время проведения государственной регистрации прав существенно улучшит ситуацию с так называемой двойной арендой земельных участков, когда на один и тот же земельный участок имеются два зарегистрированных права аренды за разными арендаторами.

В последние годы при разрешении споров, связанных с «двойной арендой» земельных участков, позиция судов становится все более однозначной — суды удовлетворяют иски об отмене государственной регистрации права аренды земельного участка, находящегося в аренде другого лица, у которого право аренды возникло раньше. При этом суды учитывают правовую позицию Верховного Суда Украины, высказанную в постановлениях от 29 сентября 2015 года по делу № 802/37191 и от 15 ноября 2016 года по делу № 825/1287/15-а.

В настоящее время арендатор и другие лица, пользующиеся земельными участками, могут получить информацию о попытках третьих лиц провести регистрационные действия с имуществом, находящимся в их пользовании, в случае проведения таких действий без их ведома и, как следствие, быстро отреагировать на них. Ранее данная услуга предоставлялась исключительно владельцу земельного участка.

Положительным изменением законодательства в сфере государственной регистрации недвижимости стала обязанность нотариусов, органов, осуществляющих регистрацию, государственных регистраторов в случаях, предусмотренных законодательством, проверять сведения о заявителях в Едином реестре должников. При наличии соответствующих записей в таком реестре указанные субъекты государственной регистрации прав имеют право отказать в совершении регистрационных действий и обязаны не поздее следующего рабочего дня сообщить об этом указанному в Едином реестре должников органу государственной исполнительной службы или частному исполнителю.

Ряд изменений законодательства в сфере государственной регистрации недвижимости связан также с принятием постановления Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы функционирования Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество» от 6 июня 2018 года № 484.

Электронная подпись

После вступления в силу Закона Украины «Об электронных доверительных услугах» (с 7 ноября 2018 года) идентификация пользователей при предоставлении доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество и идентификация государственных регистраторов прав на недвижимое имущество будут осуществляться с помощью квалифицированной электронной подписи (ранее — посредством электронной цифровой подписи). Это существенно снизит риск незаконной регистрации (перерегистрации) объектов недвижимости, в том числе усилит защиту информации, содержащейся в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, от несанкционированного доступа третьих лиц.

Также для субъектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество вводятся обязательные требования к изготовлению электронных копий документов, поданных заявителями в бумажном виде. Теперь такие документы должны содержать кроме отсканированного изображения текстовую информацию с указанием названия документа, его серии, номера, даты выдачи и срока действия, субъекта выдачи и обязательно должны быть пригодны для восприятия их содержания.

Введение обязательных требований к изготовлению электронных копий документов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеет существенную значимость, поскольку нередки случаи, когда электронные копии документов полностью непригодны для чтения либо вообще отсутствуют.

В течение года планируется создать Реестр объектов недвижимого имущества, в котором будут содержаться сведения о результатах технической инвентаризации объектов недвижимости, с целью предоставления достоверной информации в полном объеме о таких объектах, в том числе государственным регистраторам прав на недвижимое имущество, органам местного самоуправления и органам государственного архитектурно-строительного контроля.

Доступен всем

Кроме того, сегодня у любого лица появляется возможность получить информацию из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о документах регистрационного дела, на основании которых была проведена государственная регистрация прав и их обременений.

Так, информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о документах регистрационного дела содержит в себе сведения обо всех электронных копиях документов, поданных в бумажной форме и изготовленных путем сканирования, а также о документах в электронной форме, сформированных с помощью программных средств ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и предоставляемых для ознакомления в форме перечня таких документов.

После ознакомления с соответствующим перечнем документов лицо может получить информацию из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о том или ином документе регистрационного дела с его электронной копией.

Таким образом, законодатель постепенно устраняет недостатки, связанные как с ограничением доступа к информации и документам Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, так и с незаконными попытками посягательства на недвижимое имущество. Однако стоит отметить, что тенденция частого изменения законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество не способствует стабильности гражданского оборота и экономических отношений.

БОЧЕВАР Михаил — адвокат АО Barristers, г. Киев

Комментарии

Должнику отказано

Марианна ФЕДЕЛЕШ, юрист ЮФ Asters

В рамках реформы исполнительного производства определенные изменения были внесены и в законодательство в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, теперь одним из оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является отчуждение такого недвижимого имущества лицом, сведения о котором внесены в Единый реестр должников на момент проведения регистрационных
действий.

Более того, в случае обращения к государственному регистратору за совершением регистрационного действия в отношении имущества, принадлежащего должнику, сведения о котором внесены в Единый реестр должников, регистратор обязан не позднее следующего рабочего дня уведомить об этом соответствующий орган государственной исполнительной службы, который после получения уведомления обязан наложить арест на имущество и (или) средства на счетах должника. Такое регулирование направлено на предотвращение отчуждения имущества должниками, что, в свою очередь, должно обеспечить защиту прав кредиторов и эффективное исполнение судебных решений.

Первый прав

Виталий ПРАВДЮК, советник АО «Коннов и Созановский»

При разрешении споров, связанных с «двойной арендой» земельных участков, суды, как правило, становятся на сторону «первого» арендатора. В постановлении по делу № 825/1287/15-а от 15 ноября 2016 года Верховный Суд Украины (ВСУ) указал, что «одновременное существование государственной регистрации нескольких прав аренды на один и тот же земельный участок противоречит требованиям Закона № 1952-ІV, направленного на обеспечение признания и защиты государством имущественных и других прав, подлежащих государственной защите».

В постановлении по другому делу — № 21-1434а15 от 30 марта 2016 года — ВСУ уточнил указанную позицию, подчеркнув, что двойная регистрация недопустима, даже если вторая (по времени) была проведена во исполнение решения суда.

Новый Верховный Суд поддержал этот принцип в постановлении Большой Палаты по делу № 823/378/16 от 12 июня 2018 года, указав, что проверка относительно того, не приведет ли регистрация права аренды к двойной регистрации такого права, является обязательством государственного регистратора.