Фактически любой строительный проект начинается с земельных вопросов. Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон о градостроительстве) и Законом Украины «Об архитектурной деятельности» установлено императивное правило, согласно которому планирование и застройка земельных участков осуществляются в установленном законодательством порядке их собственниками или пользователями.

Исходя из положений статей 26–31 Закона о градостроительстве, при отсутствии права пользования соответствующим земельным участком или права собственности на него лицо не сможет получить технические и градостроительные документы на такой земельный участок, а также выступить их заказчиком.

Статья 35 Закона о градостроительстве и пункт 4 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 года № 466 (Порядок), устанавливают, что подготовительные и последующие строительные работы на конкретном земельном участке разрешено осуществлять заказчиком строительства исключительно после приобретения им прав на землю.

Таким образом, заказчиком проектирования и строительства любого объекта может быть лицо, владеющее земельным участком на праве собственности или пользования, при условии наличия надлежащего правоустанавливающего документа на земельный участок.

На законных основаниях

В то же время на практике инвестор или заказчик, планирующие застройку территории, часто сталкиваются с ситуацией, когда реализация бизнес-модели их проекта требует улучшения территории вокруг их земельного участка и увеличения пропускной способности существующих объектов инфраструктуры близ застройки. Например, посещаемость и, соответственно, рентабельность объектов торгово-развлекательного характера напрямую зависят от наличия поблизости благоустроенной дороги, функционального проезда и удобной развязки.

Но как же построить подобные объекты инвестору за пределами своего земельного участка без волокиты с получением вещных прав на все необходимые земельные участки, находящиеся в большинстве случаев в коммунальной либо государственной собственности?

Оптимальным с указанной точки зрения является механизм фактического использования земельного участка государственной либо коммунальной формы собственности, указанный в части 4 статьи 34 Закона о градостроительстве и пункте 7 Порядка.

В частности, данный механизм предусматривает возможность (1) реконструкции, реставрации или капитального ремонта объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане, (2) реконструкции или капитального ремонта автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций в пределах земель их размещения, а также (3) комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда и (4) нового строительства объектов инженерно-транспортной инфраструктуры в соответствии с градостроительной документацией — по заказу органов государственной власти или органов местного самоуправления на соответствующих землях государственной или коммунальной собственности при отсутствии документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок или пользования им.

Градостроительные условия и ограничения, а также разрешение на строительство вышеперечисленных объектов предоставляются без документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок или право пользования им. При этом еще одним плюсом указанной опции является то, что, согласно Перечню объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются, утвержденному приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минрегионстрой) Украины № 289 от 6 ноября 2017 года, некоторые из объектов инженерно-транспортной инфраструктуры могут проектироваться и строиться вообще без получения градостроительных условий и ограничений.

Таким образом, часть 4 статьи 34 Закона о градостроительстве может быть использована инвесторами, девелоперами для организации строительных работ за пределами своего земельного участка.

Управлять финансами

Однако безусловной составляющей реализации данного строительства является совместное сотрудничество частного инвестора с органами государственной власти или местного самоуправления, в распоряжении которых находятся земельные участки.

Обычно в таких правоотношениях участвуют три субъекта: 1) орган местного самоуправления либо государственной власти, уполномоченный распоряжаться земельным участком от имени собственника последнего (уполномоченный орган); 2) коммунальное либо государственное предприятие, учреждение, организация, в ведении которых находится такой объект; 3) заинтересованный частный инвестор.

Однако в такой ситуации инвестор, финансируя строительство, формально не является собственником участка и не выступает заказчиком проектирования и строительства (реконструкции, капремонта) соответствующего объекта инфраструктуры. Это существенно ограничивает возможность его контроля и влияния на указанные процессы.

Следовательно, в такой ситуации инвестору необходимо располагать действенным инструментом, гарантирующим ему соблюдение заказчиком строительства интересов инвестора и основных параметров строительства (срок, выполнение сметы, исполнение проектных решений, качество работ и материалов). Этого возможно достичь единственным, по нашему мнению, действенным способом — посредством управления финансированием проекта.

Получить такой инструмент можно путем заключения между инвестором и уполномоченным органом инвестиционного договора, а также посредством создания уполномоченным органом целевого фонда для финансирования строительства. Данный фонд по принципу своей работы будет наполняться за счет денежных средств по инвестиционному договору.

В этом случае инвестору важно добиться принятия уполномоченным органом максимально жесткого положения (регламента) о таком целевом фонде, регламентирующего направления и порядок наполнения фонда, а также последующее расходование полученных средств исключительно на строительство конкретного объекта.

Инструменты есть

Таким образом, действующее законодательство Украины содержит ряд эффективных и в достаточной мере понятных инструментов сотрудничества собственников девелоперских проектов с местными органами власти, правильная реализация таких инициатив может принести пользу обеим сторонам: обеспечить инвестору приток потенциальных клиентов к его объекту, а городу — улучшить существующую инфраструктуру.

БИДАХ Анастасия — старший юрист Sayenko Kharenko, г. Киев,

ПОЗЫЧАНЮК Кузьма — старший юрист Sayenko Kharenko, г. Киев

КОММЕНТАРИЙ

Есть инструменты

Максим  КОЛДОБА, партнер ЮК JUSTL

Инвестор достаточно ограничен в действенных инструментах контроля за процессом строительства (реконструкции/капитального ремонта) объекта недвижимости, который принадлежит коммунальному или государственному предприятию, так как он не является ни собственником земельного участка, ни собственником объекта, а следовательно, по общему правилу не может выступать заказчиком строительства. Тем не менее в ряде случаев существуют эффективные средства защиты его прав.

При осуществлении реконструкции/капитального ремонта объекта без изменения внешних геометрических размеров его фундамента инвестор имеет возможность получить статус заказчика строительства и, соответственно, стать полноправным управителем строительным процессом.

Если статус заказчика строительства получить невозможно, необходимо при заключении договора о совместном участии в строительстве очень внимательно изучить условия и порядок согласования проектной документации, вопросы определения генерального подрядчика, способы обеспечения строительными материалами, а также установить ответственность за нарушение условий договора и механизмы привлечения к ответственности.

Кроме того, существует такой способ защиты инвестиций, как регистрация за инвестором объекта незавершенного строительства. Этот инструмент позволяет инвестору получить контроль над объектом в случае возникновения конфликтной ситуации с коммунальным/государственным предприятием.