Для развитого гражданского оборота характерна ситуация, когда заключению договора купли–продажи объекта недвижимости предшествуют длительные переговоры между сторонами. Поскольку такие переговоры могут потребовать привлечения значительного количества специалистов по различным вопросам, временных и денежных затрат для одной или обеих сторон, они могут быть заинтересованы в закреплении определенных предварительных договоренностей до начала сложного юридического оформления всех документов. Кроме того, важным является установление определенных гарантий заключения договора в результате этих переговоров.

Подобные соглашения, предшествующие заключению основного договора, могут иметь менее формализованный характер и заключаться в форме документа, юридически не обязывающего стороны, в виде соглашения (меморандума, протокола) о намерениях/сотрудничестве и т.п. — так называемые в юридической среде понятийные соглашения, или быть взаимно юридически обязывающими и выполнять функцию обеспечения будущей сделки (или сложной сделки, состоящей из нескольких сделок) — предварительные договоры (соглашения).

«Понятийные» соглашения

В юридической науке отсутствует однозначное отношение к «понятийным» соглашениям. В целом считается, что подобные сделки не влекут за собой юридических последствий, то есть обязательств для сторон. Более того, на это прямо указывает часть 4 статьи 635 Гражданского кодекса (ГК) Украины: «Договор о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, не считается предварительным договором».

Однако неверным является отождествление «понятийных» соглашений с чем–то, что находится за пределами права и не стоит внимания юристов. Правильное изложение условий будущей сложной трансакции в небольшом (не более двух страниц) документе — непростая задача. С учетом того, что даже предварительный договор как полноценный юридический документ требует некоторого времени на согласование и оформление, то подписание «понятийки», отражающей понимание сторонами (их представителями) тех или иных параметров сделки, можно назвать полезным. Кроме того, в процессе составления и согласования такого документа стороны могут вовремя понять, что между ними есть значительные противоречия относительно предмета и существенных условий будущего договора, и выйти из процесса переговоров, сохранив время и нормальные отношения между собой.

Неверно также, по нашему мнению, считать подобные соглашения полностью ничтожными. Постановлением от 24 сентября 2014 года Верховный Суд Украины (ВСУ) в ходе рассмотрения дела № 6-122цс14 признал неверным толкование «понятийного» соглашения как ничтожного, а также то, что полученные лицом средства являются имуществом, приобретенным без надлежащих правовых оснований в понимании статьи 1212 ГК Украины. ВСУ отметил: «В деле […] установлено, и это не отрицается кассационным судом, что между сторонами существуют договорные отношения. Тот факт, что, как указал суд кассационной инстанции, договор сторонами заключен в форме, которая не соответствует требованиям закона, не свидетельствует о том, что он не заключен. Вместе с тем правила статьи 1212 ГК Украины применяются тогда, когда имущество передано на исполнение юридически еще не заключенного договора».

Когда же стороны заключают именно определенные законодательством предварительные договоры, это означает, что решение заключить основной договор является принятым. Следовательно, стороны закрепляют взаимные обязательства по подготовке к нему.

Функции предварительного договора

Закрепление в предварительном соглашении прав на приобретение объекта (работы, услуги) состоит в том, что отчуждатель принимает обязательства прекратить поиск других контрагентов, а приобретатель обязуется найти необходимое финансирование.

В связи с этим возникает необходимость осуществления дополнительных действий по подготовке к основному договору (оформление, получение дополнительных документов), распределения подготовительных действий между сторонами, четких сроков выполнения таких действий. Кассационный гражданский суд (КГС) в составе Верховного Суда (ВС) в постановлении от 6 марта 2018 года по делу № 760/10884/15-ц отметил, что «стороны в предварительном договоре могут договориться об определении в нем как срока, так и даты заключения основного договора».

Инструмент инвестирования/финансирования может быть использован для перечисления средств между связанными структурами с возможностью его последующего расторжения или изменения. Судебной практикой подтверждена возможность использовать предварительные договоры для закрепления прав граждан на приобретение недвижимости в жилых домах на этапе строительства. Обращает на себя внимание в этой части указанное выше постановление ВС от 6 марта 2018 года в составе коллегии судей Второй судебной палаты КГС по делу № 760/10884/15-ц, в котором ВС признал законной практику заключения предварительных договоров для продажи квартир в строящихся домах.

Появляется возможность детально расписать процедуру основного договора, включая согласование лица нотариуса, место и время сделки; иногда стороны согласовывают в виде приложения к предварительному договору форму и условия будущего основного договора. Определение четкой процедуры заключения основного договора является важным средством для доказывания добросовестности сторон в случае спора в части того, кто уклоняется от заключения основного договора. Так, КГС ВС в постановлении от 15 марта 2018 года по делу № 638/3029/15-ц подтвердил, что свидетельство о факте пребывания лица в помещении нотариальной конторы является доказательством того, что такое лицо не уклоняется от заключения основного договора.

Что касается обеспечения, то предварительный договор может содержать штрафные санкции за незаключение основного договора, а невыполнение таких санкций может быть обременено залогом, ипотекой недвижимости или поручительством.

При заключении предварительных договоров следует помнить предусмотренные законодательством ограничения по субъектному составу и срокам. Так, согласно части 1 статьи 182 Хозяйственного кодекса Украины, «по предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента заключения предварительного договора, заключить основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным договором».

В контексте юридической природы предварительного договора интерес представляет правовая позиция КГС ВС, изложенная в постановлении от 26 сентября 2018 года по делу № 910/21911/14, в котором Верховный Суд отметил, что, исходя из толкования норм части 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, «предварительный договор не является имущественным, то есть не предусматривает передачи имущества, его оплаты и т.п., из такого договора возникает единственное общее для сторон обязательство — заключение в будущем договора на согласованных условиях». Однако в заключенном между сторонами по делу предварительном договоре стороны согласовали существенные условия относительно объектов договоров купли–продажи, цену продажи указанных объектов, необходимость получения согласия ипотекодержателя на отчуждение спорного недвижимого имущества.

Поэтому ВС пришел к выводу, что «наличие в договоре таких согласованных обязательств свидетельствует о том, что название договора «предварительный договор» в данном случае не соответствует содержанию договора и действительным правоотношениям, которые сложились между сторонами, а потому преимущество при выяснении сущности обязательства, возникшего из этого договора, должно предоставляться условиям договора о правах и обязанностях сторон в их совокупности». Поэтому в данном случае между сторонами был заключен не предварительный договор, а консенсуальный договор купли–продажи.

Договор о договоре

Таким образом, судебная практика подтверждает то, что содержание предварительного договора составляют обязанности сторон заключить основной договор в будущем. Достижение согласия по существенным условиям будущего основного договора выходит за пределы правовой природы предварительного договора.

Заключение предварительных договоров признано как судебной практикой, так и деловым оборотом средством оформления отношений между субъектами гражданского оборота.

ПРАВДЮК Виталий — советник АО «Коннов и Созановский», к.ю.н., г. Киев