Юлия КАРНАУХ, «Юридическая практика»

В процессе дележа земель сельскохозяйственных (с/х) предприятий земельные массивы, пребывавшие ранее в коллективной собственности, были разделены на земельные участки, позже переданные в частную собственность членам таких предприятий. Предусматривалось, что каждый земельный участок будет использоваться отдельно его собственником, поэтому для доступа к каждому участку была спроектирована сеть полевых дорог, но случилось не так, как планировалось. На практике владельцы земельных участков передают их в аренду аграрным предприятиям, а полевые дороги используются как пашня. В результате возникли проблемы с использованием отдельных земельных участков, расположенных посреди массива, сложности в оформлении права аренды земель массива и ряд других спорных вопросов.

Для решения этих и многих других проблем Верховной Радой Украины 10 июля 2018 года был принят Закон Украины № 2498-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине» (Закон), вступивший в силу с первого января этого года. Станут ли предложенные нормы предохранителями от нарушения прав и интересов землевладельцев и землепользователей, мы расскажем далее.

Исправление ошибок

Одна из проблем, на которую обратили внимание законодатели, связана с неотображением сведений о земельных участках в Государственном земельном кадастре (ГЗК). Почти в каждом массиве есть определенное количество площадей, сведения о которых не внесены в ГЗК. Поэтому с помощью Закона определены правовые механизмы проведения инвентаризации массива земель сельскохозяйственного назначения, в результате которой все ошибки в определении границ и конфигурации земельных участков должны быть исправлены, а сведения обо всех земельных участках, расположенных в массиве, — внесены в ГЗК. Важно отметить, что при проведении инвентаризации массива земель с/х назначения также будут осуществляться меры по формированию невостребованных (нераспределенных) земельных участков, формированию земельных участков с/х назначения под полевыми дорогами, а также под полезащитными лесными полосами, ограничивающих массив и земельные участки, расположенные вдоль массива.

Процедура распределения

Подробнее расскажем о том, какая судьба уготовлена для нераспределенных и невостребованных земельных участков (паев). Для лучшего понимания дадим пояснения этих двух категорий. Нераспределенным земельным участком является подлежащий разделу в соответствии с проектом землеустройства по организации земельных долей (паев), но в соответствии с протоколом о разделе земельных участков не выделенный собственнику земельной доли (пая). Невостребованной земельной долей (паем) является доля которая была распределена, но на которую не получен документ, удостоверяющий право на нее, или земельная доля (пай), право на которую удостоверено в соответствии с законодательством, но которая не была выделена в натуре.

Процедура, закрепленная в Законе, предусматривает следующее: нераспределенные земельные участки, а также невостребованные доли (паи) после формирования их в земельные участки соответствующими решениями сельских, поселковых и городских советов могут передаваться в аренду для использования их по целевому назначению. Предоставляться они будут на срок до дня государственной регистрации права собственности на такую землю, на что должно быть указано в договоре аренды земельного участка. Собственники земельных долей (паев) или их наследники, которые не принимали участие в распределении земельных участков, уведомляются о результатах проведенного дележа в письменной форме.

При этом в Законе обращается внимание на следующее: если до 1 января 2025 года собственник невостребованной земельной доли (пая) или его наследник не оформил соответствующего права собственности, считается, что он отказался от получения земли. Вместе с тем наличие уважительной причины может служить основанием для продления срока оформления права собственности. Отчуждение другому лицу такого земельного участка запрещается Законом на протяжении семи лет со дня государственной регистрации права собственности на землю.

В Законе также предусмотрены особенности использования и распоряжения землями, оставшимися в коллективной собственности сельскохозяйственных предприятий, кооперативов и акционерных обществ. Нормы применяются к собственникам земельных долей (паев), которые до 1 января 2019 года не приняли решение о разделе земель, оставшихся в коллективной собственности вышеуказанных организаций. Процессом распределения земель будут заниматься соответствующие сельские, поселковые и городские советы. «Вакуум в правовом регулировании оборота земель коллективной формы собственности, который длился 16 лет, привел к замораживанию их использования. Благодаря Закону эти земли снова можно будет полноценно использовать», — считает Анжелика Ливицкая, советник Asters. Эксперт уверена, что, несмотря на небольшой процент таких земель, все равно это приведет к определенному оживлению на рынке.

Данный Закон наиболее актуален на период действия моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель. Следовательно, возникает вопрос: останется ли аренда земли основой аграрного землепользования в Украине после отмены моратория? Г–жа Ливицкая отметила, что по динамике и статистике заключенных договоров уже видно, что рынок уходит от аренды в сторону эмфитевзиса как более привлекательного механизма в экономическом и юридическом контексте. Это связано в первую очередь с удорожанием аренды (повышением как нормативной денежной оценки, так и ставок аренды). Во–вторых, эмфитевзис, как юридический механизм, дает больше полномочий для эмфитевта, чем аренда для арендатора.

По мнению юриста АО Arzinger Оксаны Коцовской, с одной стороны, многие арендаторы заинтересованы в сохранении арендных отношений, позволяющих получать все преимущества пользования земельными участками без особых вложений в рекультивацию. Приобретение большого массива земель является существенной инвестицией, кроме того, согласно Земельному кодексу Украины в случае отмены моратория арендаторы не должны иметь преимуществ перед другими покупателями по приобретению соответствующих земельных участков.

С другой стороны, приобретение земли необходимо для развития бизнеса, земля должна участвовать в обороте, в том числе выступать обеспечением в залоговых операциях.

«Но решающее влияние на этот процесс будет иметь редакция Закона об обороте земель, в частности, относительно круга возможных землевладельцев. В Украине уже действует ограничение, по которому право собственности на с/х земли могут приобретать только граждане Украины и основанные на украинском капитале юридические лица», — обратила внимание г–жа Коцовская и добавила, что выдвигалось предложение после отмены моратория разрешить продажу исключительно физическим лицам, а также ограничить количество земель, которые могут принадлежать одному владельцу. В таких условиях особых изменений на рынке ожидать не следует.

Равноценный обмен

Среди других нововведений — право собственников земельных участков всех форм собственности, размещенных в массиве с/х земель, обмениваться своими владениями. При этом обмен земельного участка государственной или коммунальной собственности может осуществляться при равноценной денежной оценке обмениваемых участков или в случае, если разница составляет не более десяти процентов.

В новой редакции Закона Украины «Об аренде земли» также разъясняются особенности приобретения и реализации права аренды на земельные участки, расположенные в массиве земель с/х назначения. Отныне арендаторы таких земельных участков на период срока действия договора аренды смогут обмениваться надлежащими им правами пользования. Важно то, что при этом предусмотрена обязанность письменного уведомления арендодателя о факте обмена. Кроме того, существуют некие особенности пользования земельным участком, полученным в результате обмена. Например, лица, обменявшиеся участками, обязаны обеспечить друг другу право прохода, проезда к участку на условиях бесплатного земельного сервитута.

Что касается земельных участков государственной или коммунальной собственности под полевыми дорогами, которые спроектированы для доступа к земельным участкам, то они передаются в аренду без проведения земельных торгов, а срок аренды будет составлять семь лет. Нововведениями предусматривается, что такие участки могут использоваться как в качестве прохода (проезда) к другим земельным участкам, так и для выращивания сельскохозяйственной продукции. Собственники и арендаторы земельных участков с/х назначения могут обмениваться ими в период действия договора аренды путем составления договоров аренды, субаренды.

Новые положения установлены и в отношении земельных участков под полезащитными лесными полосами, ограничивающих массив сельхозземель. В договор аренды земли в обязательном порядке включаются положения о сохранении таких полос и обеспечении исполнения ими функций агролесотехнической мелиорации — комплекса организационно–хозяйственных и технических мероприятий по улучшению агрономических свойств земли.

Стоит отметить, что для осуществления мелиорации земель будут устанавливаться земельные сервитуты. Так, собственники, землепользователи мелиорированных земель отныне имеют право требовать установления ограниченного права пользования землей для обеспечения строительства, обслуживания и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры мелиоративных систем, в том числе для строительства и размещения трубопроводов, передвижения объектов инженерной инфраструктуры и других целей.

Заключение

Подводя итоги, отметим, что предложенные Законом изменения заслуживают позитивных оценок, и от них должны выиграть как сельхозпроизводители, так и пайщики. По словам юриста SDM Partners Евгения Голомозого, предлагаемые законом меры направлены на консолидацию земельных участков в массивах — разрешение проблем «шашечек», неистребованных и нераспределенных участков, полевых дорог в условиях действия «земельного» моратория. В этом отношении особого внимания заслуживает механизм субаренды участков в массивах, легализующий уже многие годы существующую практику «смещения» границ массивов. Но есть и другая сторона медали — предлагаемые меры являются достаточно сложными в реализации и, как минимум, на первых порах приведут к проблемам как технического, так и юридического характера.