Значительным изменениям подверглись нормы Гражданского кодекса Украины, Закона Украины «Об ипотеке», а также ряда других законодательных актов, которые в той или иной мере регулируют отношения в сфере кредитования и банковской деятельности. Причина — принятый парламентом Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по возобновлению кредитования» (Закон о возобновлении кредитования). Предложенные изменения призваны создать необходимый законодательный климат для возобновления кредитования в банках, снизить стоимость кредитных ресурсов, минимизировать риски, связанные с незаконным выведением имущества из-под обременения кредитора, а также расширить гарантии для кредиторов-банков.

Для понимания будущих «правил игры» на кредитном рынке и банкам, и заемщикам следует обратить внимание на наиболее существенные нововведения Закона о возобновлении кредитования.

Изменение процентной ставки

Существенно детализирован порядок изменения процентной ставки. В случае если кредитным договором предусмотрена возможность изменения такой ставки, кредитор имеет право изменить ее по заранее установленной формуле, письменно уведомить об этом заемщика и других обязанных по договору лиц на протяжении 15 календарных дней с даты, с которой применяется новая ставка.

Напомним, что в соответствии с действующей редакцией Гражданского кодекса Украины заемщик и другие обязующиеся по договору лица уведомлялись кредитором за 15 дней до планируемой даты увеличения процентной ставки по кредиту.

При этом несогласие заемщика дает последнему право расторгнуть договор и погасить соответственную задолженность в полном размере на протяжении 30 календарных дней с даты получения уведомления об увеличении. К такому погашению применяется предыдущий размер процентной ставки.

Это изменение призвано упростить и уменьшить риски механизма изменяющейся процентной ставки, хотя и ставит заемщиков в тесные рамки в случае ее увеличения. В то же время стоит отметить, что максимальный размер ставки все же должен ограничиваться положениями кредитного договора, хотя Закон о возобновлении кредитования и не решает вопроса правовых последствий для сторон договора, если такой максимальный размер не был предусмотрен.

Ликвидация должника и ипотека

Так, с принятием Закона о возобновлении кредитования прекращение основного обязательства вследствие ликвидации должника — юридического лица не прекращает ипотеки на заложенное имущество. При этом, чтобы воспользоваться указанными гарантиями, ипотекодержателю необходимо еще до ликвидации должника обратиться к ипотекодателю с соответствующим иском о взыскании задолженности на предмет ипотеки или начать взыскание в досудебном порядке.

Данное нововведение прежде всего является реакцией государства на распространенную в последнее время практику выведения высоколиквидного обеспечения банков из-под обременений путем ликвидации основного должника. В такой ситуации банки фактически лишались любой возможности обращения взыскания на переданное в обеспечение имущество.

Указанная проблема уже не единожды была предметом судебных разбирательств. К примеру, Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда в постановлениях от 3 апреля 2018 года по делу № 910/23087/16 и от 13 марта 2018 года по делу № 910/8698/17 детально рассмотрел обозначенную проблему. По результатам рассмотрения дела № 910/8698/17 суд сделал вывод, что факт ликвидации должника по кредитному договору и внесение соответствующей записи о прекращении юридического лица в реестр при наличии непогашенной задолженности по кредитному договору не являются основаниями для прекращения договора залога. Теперь такое правило закреплено на законодательном уровне (часть 4 статьи 593 Гражданского кодекса Украины в редакции Закона о возобновлении кредитования).

Новые возможности взыскания

После вступления в силу Закона о возобновлении кредитования наличие в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений арестов и/или других запретов в отношении предмета ипотеки больше не будет служить препятствием в регистрации права собственности на такую недвижимость за ипотекодержателем-банком, банком в процессе ликвидации или Национальным банком Украины. Главное — чтобы такие обременения возникли уже после государственной регистрации соответствующей ипотеки.

Упомянутые изменения призваны защитить права банков на ипотечное имущество и предотвратить недобросовестные действия заемщиков и поручителей, которые путем искусственного создания арестов и обременений пытались избежать обращения взыскания на предмет ипотеки.

Особенно данные новации важны для банков в процессе ликвидации и Фонда гарантирования вкладов физических лиц, которые заинтересованы в более оперативном взыскании дебиторской задолженности таких банков и последующей выплате вкладчикам гарантированных государством сумм.

Для сбалансирования интересов банков и лиц, в пользу которых регистрировались обременения, законом предусмотрено, что такие аресты и/или другие обременения остаются действительными в отношении предмета ипотеки и после соответствующей регистрации права собственности. Напомним, что в предыдущей редакции Закона Украины «Об ипотеке» все права требования третьих лиц на предмет ипотеки теряли силу с момента приобретения такого объекта ипотеки в собственность ипотекодержателем с высшим приоритетом.

Новые правила модификации предмета ипотеки

Также Закон о возобновлении кредитования расширяет права ипотекодержателей на предмет ипотеки, если была произведена его модификация. Так, в случае реконструкции предмета ипотеки или самовольного строительства (в том числе сооружения новых построек на земельном участке, который принадлежит ипотекодателю на праве собственности или находится в его пользовании) такие реконструированные либо вновь созданные объекты недвижимости также считаются предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором.

При этом законодатель попытался максимально предусмотреть все возможные модификации с объектом недвижимости, которые могут быть совершены с ним его ипотекодателем. Так, согласно государственным строительным нормам жилых домов, одними из видов реконструкции являются пристройка (при которой увеличивается площадь жилого дома путем создания новых помещений, прилегающих к внешним стенам дома) и надстройка (при которой увеличивается площадь жилого дома путем создания новых помещений на верхних его этажах), что существенно расширяет трактовку понятия «рекон­струкция».

Вызывает вопросы «самовольное строительство» по отношению к предмету ипотеки. Исходя из того, что закон ничего не говорит о распространении права ипотеки на законно оформленное строительство, которое выходит за рамки реконструкции, можно предположить, что эти моменты сторонам необходимо урегулировать в договорном порядке.

В то же время нельзя не отметить, что по отношению к кредиторам предложенная правовая конструкция представляется достаточно справедливой, поскольку позволит ограничить манипуляции ипотекодателей с предметом ипотеки до погашения обеспеченного долгового обязательства.

Заключение

Анализ данных нововведений позволяет сделать вывод, что внесенные изменения хоть и смещают баланс полномочий и возможностей в сторону кредиторов, однако оказывают серьезное влияние на стабильность банковского сектора, создавая дополнительные возможности для обеспечения прав банков-ипотекодержателей в отношении ипотеки, и призваны гарантировать вкладчикам финансовую стабильность банка.

Допускаем, что при таких условиях кредитные риски банков существенно уменьшатся, что повлияет на создание более удобных условий кредитования для потенциальных заемщиков и, вероятно, приведет к постепенному снижению стоимости кредитных ресурсов и повышению их доступности для бизнеса и потребителей.

НЕПОМЯЩАЯ Анна — юрист KPMG Law, г. Киев,

ПОДЛЕСНАЯ Юлия — юрист KPMG Law, г. Киев