Златая цель — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №21 (1065) » Златая цель

Златая цель

Рубрика Тема номера
Законодательство не содержит четкого определения понятия целевого назначения земли

При приобретении права на земельный участок с целью его использования в индивидуальной либо хозяйственной деятельности физическими или юридическими лицами необходимо учитывать целый ряд нюансов. Например, в случае приобретения земельного участка в собственность нужно помнить, что в соответствии с частью 4 статьи 373 Гражданского кодекса (ГК) Украины собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению, но только в соответствии с его целевым назначением.

Последствия несоблюдения указанного правила могут быть разными, начиная от признания самостроем зданий (сооружений), возведенных на не предназначенном для таких целей участке, уплаты всевозможных штрафов и заканчивая привлечением к уголовной ответственности, например, за бесхозяйное использование земли (статья 254 Уголовного кодекса (УК) Украины).

Кроме того, в соответствии с нормами статьи 21 Земельного кодекса (ЗК) Украины нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель является основанием для признания недействительными решений органов государственной власти, Верховной Рады Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам; для признания недействительными соглашений относительно земельных участков; для отказа в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной; для привлечения к ответственности в соответствии с законом граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель.

 

Целевое назначение

Целевым назначением земельного участка в соответствии со статьей 1 Закона Украины «О землеустройстве» является использование земельного участка по целевому назначению, определенному на основании документации землеустройства в порядке, установленном законодательством.

В соответствии со статьей 19 ЗК Украины земли по основному целевому назначению делятся на девять категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли жилой и общественной застройки; 3) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения; 4) земли оздоровительного назначения; 5) земли рекреационного назначения; 6) земли историко-культурного назначения; 7) земли лесного фонда; 8) земли водного фонда; 9) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Земельные участки каждой категории земель, которые не предоставлены в собственность или пользование граждан либо юридических лиц, могут находиться в запасе (часть 2 статьи 19 ЗК Украины).

Анализ положений Земельного кодекса Украины в сочетании с положениями подзаконных нормативно-правовых актов дает основания утверждать, что целевое назначение следует рассматривать как установленный правовой режим, условия и границы использования земель для конкретных целей.

Что касается каждой из перечисленных в статье 19 ЗК Украины категорий земель, то возможна их дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от тех или иных критериев. Возможные виды целевого использования земли в рамках той или иной категории систематизированы в Классификации видов целевого назначения земель, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по вопросам земельных ресурсов № 548 от 23 июля 2010 года (Классификация). При определении конкретного вида целевого использования земельного участка рекомендуется руководствоваться Классификацией.

К сожалению, ни ЗК Украины, ни другие нормативно-правовые акты не содержат четкого определения понятия целевого назначения земли. В то же время анализ положений действующего законодательства дает основания утверждать, что целевое назначение следует рассматривать как установленный правовой режим, условия и границы использования земель для конкретных целей.

 

Изменение целевого назначения

Изменение целевого назначения может происходить как с изменением категории, так и без ее изменения. В соответствии с частью 1 статьи 20 ЗК Украины изменение целевого назначения земельных участков осуществляется на основании проектов землеустройства по их отводу (проект).

Следует отметить, что с 1 января 2013 года (со дня вступления в силу Закона Украины «О землеустройстве») изменение целевого назначения земельных участков частной собственности не требует каких-либо дополнительных разрешений и предварительного согласия местных органов власти и, согласно части 3 статьи 20 ЗК Украины, осуществляется по инициативе собственников земельных участков.

Изменение целевого назначения земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется Верховной Радой Автономной Республики Крым, Советом министров Автономной Республики Крым, органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, принимающими решение об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков и передаче этих участков в собственность или предоставление в пользование в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 ЗК Украины.

Процедуру изменения целевого назначения земельного участка с изменением категории можно условно разделить на несколько этапов:

1) разработка проекта;

2) согласование проекта уполномоченными органами власти;

3) утверждение проекта;

4) внесение изменений в Государственный земельный кадастр;

5) регистрация в государственном реестре прав.

 

Разработка проекта

Данный этап начинается с оформления заявления собственника, в котором выражено его желание изменить целевое назначение участка. Такое заявление необходимо удостоверить нотариально.

Разработку проектов осуществляют землеустроительные организации, в штате которых работают специалисты, имеющие сертификат землеустроителя, или частные инженеры-землеустроители. Перечень таких лиц публикуется на официальном сайте Госгеокадастра.

Документом, регламентирующим порядок, сроки и другие условия разработки проекта является договор между заказчиком (собственником) и землеустроительной организацией/землеустроителем.

Проект отвода необходимо изготавливать в бумажной форме и в форме электронного документа.

 

Согласование проекта уполномоченными органами власти

Как следует из положений статьи 1861 ЗК Украины, проекты отвода земельных участков всех категорий и форм собственности (кроме земельных участков зоны отчуждения и зоны безусловного (обязательного) отселения территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы) подлежат обязательному согласованию с соответствующим территориальным органом Госгеокадастра.

Кроме того, в случае изменения целевого назначения земельного участка, находящегося в пределах населенного пункта, а также земельного участка за пределами населенного пункта, на котором расположен объект строительства или планируется размещение такого объекта (кроме проектов отвода земельных участков зоны отчуждения или зоны безусловного (обязательного) отселения территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы), проект подается также на согласование в структурные подразделения районных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций в сфере градостроительства и архитектуры, а если город не входит в территорию определенного района — в исполнительный орган городского совета в сфере градостроительства и архитектуры, а в случае, если такой орган не создан — в орган исполнительной власти Автономной Республики Крым по вопросам градостроительства и архитектуры или структурное подразделение областной государственной администрации по вопросам градостроительства и архитектуры.

В отдельных случаях для разработки проектов (относительно земель природно-заповедного фонда, земель на территории памятников культурного наследия национального значения, земель историко-культурного, лесохозяйственного назначения, водного фонда и пр.) может потребоваться согласование других организаций (так, в соответствии с частью 3 статьи 1861 ЗК Украины при изменении целевого назначения земель водного фонда проект подлежит согласованию с центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере развития водного хозяйства).

В свою очередь изменение целевого назначения земельных участков природно-заповедного и другого природоохранного назначения, историко-культурного, лесохозяйственного назначения, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по согласованию с Кабинетом Министров Украины (часть 7 статьи 20 ЗК Украины).

Кроме того, при изменении целевого назначения особо ценных земель, земель лесного фонда, а также земель водного фонда, природоохранного, ­оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения проект подлежит обязательной экспертизе, которая проводится Госгеокадастром Украины (статья 9 Закона Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации»).

Также необходимо учитывать, что, согласно статье 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», изменение целевого назначения земельного участка, который не соответствует плану зонирования территории и/или ДПТ, запрещается.

Информация о наличии такой градостроительной документации является публичной и предоставляется по обращению соответствующего органа власти (в случае размещения земельного участка в пределах населенного пункта — городского (сельского, поселкового) совета, за пределами населенного пункта — местной райгосадминистрации).

Основанием для отказа в согласовании проекта может быть только несоответствие его положений требованиям законов и нормативно-правовых актов, принятых в соответствии с ними, документации по землеустройству или градостроительной документации (часть 6 статьи 1861 ЗК Украины).

 

Утверждение проекта

Утверждение проекта осуществляется уполномоченными органами (по местонахождению участка) на основании соответствующего ходатайства.

Такими органами в отношении земель, находящихся в пределах населенного пункта, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы; за пределами населенных пунктов — районные государственные администрации; за пределами населенных пунктов, не входящих в территории района или в случае, если районная государственная администрация не образована — Совет министров Автономной Республики Крым, областные государственные администрации.

Уполномоченный орган принимает решение об утверждении проекта и изменении целевого назначения земельного участка или об отказе в совершении таких действий.

Важно понимать, что отказ органа власти в изменении целевого назначения земельного участка должен быть мотивирован и содержать ссылки на основания для отказа. Такими основаниями могут быть несоответствие запроектированного целевого назначения требованиям закона или принятых нормативных правовых актов; несогласованность целевого назначения земельного участка с требованиями утвержденной градостроительной документации или документации по землеустройству.

 

Внесение изменений в кадастр

Внесение изменений в сведения о земельном участке осуществляется по заявлению кадастровым регистратором территориального (районного, городского) органа Госгеокадастра Украины.

К заявлению прилагается разработанный и согласованный уполномоченными органами проект в бумажном виде и в форме электронного документа, а если по проекту проводилась государственная экспертиза — также оригинал положительного заключения экспертизы.

Срок рассмотрения заявления — 14 дней. Если предоставленные документы составлены правильно, государственный кадастровый регистратор вносит сведения об изменении целевого назначения земельного участка в Государственный земельный кадастр.

Как правило, подачей заявлений и получением согласований занимается землеустроительная организация. Поэтому условиям договора о разработке проекта, регламентирующего объем оказываемых землеустроителем услуг, необходимо уделить особое внимание.

 

Регистрация в государственном реестре прав

Внести данные, связанные с изменением целевого назначения земельного участка, в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество можно, обратившись к государственному регистратору (в территориальное отделение регистрации вещных прав) или к нотариусу.

Что касается изменения целевого назначения без изменения категории, то в соответствии с частью 5 статьи 20 ЗК Украины виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются ее владельцем или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом, относительно использования земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству. Земельные участки сельскохозяйственного назначения используются их владельцами или пользователями исключительно в пределах требований относительно пользования землями определенного вида использования, установленных статьями 31, 33–37 ЗК Украины. Земельные участки, относящиеся к землям обороны, используются исключительно в соответствии с Законом Украины «Об использовании земель обороны».

Таким образом, кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны, такое изменение не требует разработки проекта землеустройства и осуществляется по заявлению землепользователя (часть 5 статьи 20 ЗК Украины, статьи 21, 26 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре») с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству.

 

Заключение

В этом году в вопросе изменения целевого назначения земельных участков необходимо также учитывать следующее.

Действие моратория на продажу сельхозземель продлено на 2018 год, в связи с чем до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2019 года не допускается купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам (пункт 15 переходных положений ЗК Украины).

Кроме того, Закон Украины «Об оценке влияния на окружающую среду» (Закон) (пункт 2 части 3 статьи 3) устанавливает дополнительные ограничения в виде необходимости проведения оценки воздействия на окружающую среду при изменении целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения в случае, если новое назначение относится хотя бы к одному виду деятельности, указанному в частях 2 и 3 статьи 3 Закона, а также при изменении целевого назначения особо ценных земель.

Процедура оценки воздействия на окружающую среду предусматривает целый ряд мероприятий, а именно: 1) подготовку предприятием отчета об оценке воздействия на окружающую среду; 2) проведение общественного обсуждения; 3) анализ уполномоченным органом информации, полученной в ходе проведения оценки воздействия; 4) предоставление уполномоченным органом мотивированного заключения по оценке воздействия на окружающую среду; 5) учет выводов по оценке воздействия на окружающую среду в решении о проведении планируемой деятельности.

Теоретически упомянутый Закон должен был установить исключительный перечень случаев и оснований для проведения оценки воздействия на окружающую среду. В действительности положения Закона изложены таким образом, что при наличии на то воли уполномоченных органов нормы могут быть истолкованы превратно.

Так, например, проведение оценки влияния на окружающую среду в соответствии с подпунктами 2 и 10 части 3 статьи 3 Закона является обязательным при изменении целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения для целей строительства жилых кварталов (комплексов многоквартирных жилых домов) и торговых или развлекательных комплексов за пределами населенных пунктов на площади 1,5 гектара и более или в пределах населенных пунктов, если не предусмотрено их подключение к централизованному водоснабжению и/или водоотводу, строительства кинотеатров с более чем шестью экранами, строительства (обустройства) автостоянок на площади не менее 1 гектара и более чем на 100 паркомест.

Подобные формулировки допускают неоднозначное толкование, что на практике может послужить основанием для возникновения споров и судебных разбирательств.

 

БУРТОВОЙ Александр — партнер ЮФ «Антика», г. Киев,

ШЕРЕТЬКО Василий — старший юрист ЮФ «Антика», г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Государство и юристы

Новости из-за рубежа

Европейский союз принял дополнительные меры по борьбе с терроризмом

Государство и юристы

Запасной выход

Декларативный вопрос

Государство и юристы

Новости законотворчества

Принят закон об организациях коллективного управления

Государство усилит ответственность за неуплату алиментов

Депутаты предложили основные направления бюджетной политики

Вооруженные Силы Украины будут принимать участие в борьбе с терроризмом

Государство и юристы

Вводный курс

Государство и юристы

Новости из-за рубежа

В Баварии полиция сможет использовать ДНК для определения цвета кожи, волос и возраста подозреваемых

Государство и юристы

Задать жанру

Избежать указания

Книжная полка

Практические ответы

Конспект

Конкурентный диалог

Новости из зала суда

Судебная практика

ВС высказался о порядке очередности удовлетворения требований кредиторов

Отказ ВККС в предоставлении судье «бессрочной рекомендации» признан законным

Asters консультирует VR Capital Group относительно приобретения доли в проекте солнечной электростанции мощностью 60 МВт

Interlegal обеспечил исполнение решения международного арбитража GAFTA

AVELLUM консультировала Horizon Capital по вопросам отчуждения доли в группе «Эргопак»

Kinstellar — юридический советник MET Group в связи с получением разрешений АМКУ на приобретение Tigaz Zrt

Отрасли практики

По образу и пособию

Капитальные изменения

Учебный предмет

Рабочий график

Карта событий

Репортаж

Начало от счета

Legal чемпионов

Розыскные в действии

Самое важное

Защита от рейдерства

Откройте, позиция!

Судебная практика

В один момент

Роль утраты

Разобрать на алименты

Судебная практика

Судебные решения

Правопреемство при рассмотрении корпоративных споров

Тема номера

Новая земля

Златая цель

Поставить на землю

Добычное дело

Інші новини

PRAVO.UA