Споры относительно неисполнения обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, очень часто сводятся к тому, что нерадивый должник всячески пытается вывести из-под обременения имущество, переданное в ипотеку. Одна из уловок залогодателей — отчуждение предмета ипотеки третьему лицу под видом якобы иного имущества. Это возможно в случае, когда заем предоставляется под залог имущественных прав на создаваемый объект, и по плану строительства это один комплекс, который позже регистрируется как отдельные объекты или, наоборот, несколько строений превращаются в один объект.

Однако в судебной практике подобные метаморфозы не изменяют сути обременения и не дают основания считать, что новый объект или объекты свободны от него. В частности, такую правовую позицию занял Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ), принимая постановление от 4 декабря 2017 года по делу № 924/670/13 по иску финансовая компания «К» к ООО «У», ООО «Л», ЧП «П» и ЧП «Э» об обращении взыскания на предмет ипотеки.

С указанным иском в суд обратился банк «Р» (правопреемником которого на основании договора уступки права требования является ФК «К»), требуя в счет погашения задолженности ООО «У» в размере 14,3 млн грн (в том числе 11,9 млн грн — долг по кредиту, 2,2 млн грн — долг по процентам за пользование кредитом) обратить взыскание на предмет ипотеки на основании договора ипотеки, заключенного между банком «Р» и ООО «Л», а именно — на торговый и отельный комплекс в г. Хмельницком.

Решением Хозяйственного суда Хмельницкой области от 16 февраля 2017 года исковые требования удовлетворены частично: обращено взыскание на предмет ипотеки с начальной стоимостью предмета ипотеки 36,6 млн грн, определенного как совокупность отдельных объектов, зарегистрированных как единый комплекс на имя ООО «Л», с установлением способа продажи на публичных торгах в рамках исполнительного производства в счет погашения задолженности ООО «У». Суд исходил из того, что в соответствии с частью 3 статьи 12 Закона Украины «Об ипотеке» сделка по отчуждению или передаче в ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование ипотекодателем переданного в ипотеку имущества без согласия ипотекодержателя является недействительной. При этом, согласно части 2 статьи 215 Гражданского кодекса (ГК) Украины, недействительной считается сделка, если ее недействительность установлена законом. Такая сделка является ничтожной, и ее признание недействительной судом не требуется. Поскольку заключенный в 2012 году между ООО «Л» и ЧП «Э» договор купли-продажи является ничтожным, при любых обстоятельствах переход права собственности на предмет ипотеки от ООО «Л» к ЧП «Э» не мог произойти.

Постановлением Ровенского апелляционного хозяйственного суда от 11 мая 2017 года это решение было отменено в части обращения взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, в иске было отказано полностью. Суд апелляционной инстанции ссылался на следующее: в ходе судебного разбирательства достоверно не установлено, что ипотечное имущество, на которое обращено взыскание, является составной частью торгового и гостиничного комплекса, поскольку в материалах дела по этому поводу имеются противоречивые доказательства. Суд счел, что отчужденный по договору 2012 года индивидуально-определенный объект недвижимого имущества отличается от предметов ипотеки по площади, индексным номерам, правоустанавливающим документам. Доказательств в подтверждение того, что на торговый и гостиничный комплекс общей площадью 3574,8 м² как на отдельный объект недвижимости в установленном законом порядке распространяется ипотека, материалы дела не содержат, поэтому суд решил, что предмет договора купли-продажи не может быть отождествлен с предметами ипотеки, признан ими или отнесен к ним, следовательно, договор об отчуждении не может считаться ничтожным.

В свою очередь ВХСУ не согласился с выводами, изложенными в постановлении хозяйственного суда апелляционной инстанции, с учетом следующего.

Ипотека как имущественный способ обеспечения исполнения обязательства является особым (дополнительным) обеспечительным обязательством, преследующим цель стимулировать должника к исполнению основного обязательства и предотвратить негативные последствия нарушения должником своих обязательств или уменьшить их. Обеспечительное обязательство (взаимные права и обязанности) возникает между ипотекодержателем (кредитором по основному обязательству) и ипотекодателем (должником по основному обязательству).

Исполнение обеспечительного обязательства, возникающего в связи с ипотекой, заключается в реализации ипотекодержателем (кредитором) права получить удовлетворение за счет переданного должником в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника. Суть этого права состоит в том, что оно позволяет удовлетворить требования кредитора даже в случае неисполнения должником своего обязательства за счет ипотечного имущества и установленного законом механизма реализации преимущественного права кредитором, независимо от перехода права собственности на это имущество от ипотекодателя к другому лицу (в том числе и в случае неуведомления нового собственника о наличии обременения имущества).

Согласно части 1 статьи 33 Закона «Об ипотеке», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает на основаниях, установленных статьей 12 Закона «Об ипотеке».

ВХСУ отметил, что хозяйственным судом первой инстанции учтены указанные законодательные требования и установлено, что по состоянию на 1 июня 2013 года и на момент разрешения спора задолженность ООО «У» перед ФК «К» по кредитному договору от 15 февраля 2008 года составляет 14,3 млн грн, в связи с чем, по мнению ВХСУ, суд пришел к правильному выводу о том, что требования истца в части обращения взыскания на предмет ипотеки по договору ипотеки от 15 февраля 2008 года, заключенному между банком «Р», правопреемником которого является ФК «К», и ООО «Л», являются обоснованными.

При этом ВХСУ обратил внимание, что предмет ипотеки является составной частью торгового и гостиничного комплекса общей площадью 3574,8 м², расположенного в г. Хмельницком, поскольку 12 апреля 2012 года исполнительным комитетом Хмельницкого городского совета было принято решение об оформлении права собственности на торговый и гостиничный комплекс на имя ООО «Л», при этом предметы ипотеки были объединены в один отдельный объект и право собственности оформлялось на целостный торговый и гостиничный комплекс. Вместе с тем в деле отсутствуют какие-либо доказательства, что обремененные ипотекой отдельные строения торгового и гостиничного комплекса и комплекс как единый объект меняли месторасположение или изменялся их фактический адрес.

ВХСУ также согласился с выводами суда первой инстанции о ничтожности договора купли продажи, заключенного между ООО «Л» и ЧП «Э», предметом которого выступал единый комплекс, в силу того, что его составной частью были объекты, переданные в ипотеку банку «Р», и банк как ипотекодержатель согласия на их отчуждение не предоставлял. По мнению ВХСУ, право собственности на этот объект ЧП «Э» не приобрело, следовательно, исковые требования кредитора обоснованы только к ООО «Л» как к собственнику и ипотекодателю объекта недвижимости.