Продолжаются дискуссии по поводу запуска рынка земли и звучат прогнозы рассмотрения этого вопроса в ближайшее время. По последней информации, рассмотрение законопроекта об открытии рынка земель сельскохозяйственного назначения было запланировано на осень этого года.

 

Земельный пай

С момента обретения независимости вопрос собственности земли стал актуальным. Однако в то время государство не придумало ничего лучшего, как распаевать участки земли и передать их в коллективную собственность. Сейчас в нашей стране насчитывается около 100 тысяч субъектов аграрного предпринимательства и почти семь миллионов владельцев земельных паев. Последние преимущественно сдают свою землю в аренду по низкой цене, которая не соответствует реалиям рынка.

Таким образом, основная форма земельных отношений представляет собой арендные договорные отношения аграриев с пайщиками и государством в части сельскохозяйственных земель. Преобладание такой формы земельных правоотношений привело к таким последствиям, как неравномерное развитие отраслей сельского хозяйства, экстенсивное с/х и игнорирование севооборота на арендуемых землях, перекосы в сторону формирования больших земельных банков, угнетение малых фермерских хозяйств, конфликты между аграриями, рейдерство, невозможность адекватного кредитования с обеспечением землей и многое другое. Для пайщиков ключевой проблемой стало отсутствие возможности свободно распоряжаться своей собственностью и получать за нее адекватное вознаграждение. Основными бенефициарами действующей модели стали агрохолдинги, которые и получают основные прибыли от использования дешевого земельного ресурса.

Усугубило ситуацию на агрорынке и ограничение кредитования агропромышленного комплекса, поскольку банки не могут принять арендованные или распаеванные земельные площади в земельный банк  как твердый и надежный залог. Хуже всего, что и само государство находится за пределами земельного рынка, не получая соответствующие налоги и сборы от операций с землей, не имея возможности обеспечивать развитие сельскохозяйственных территорий и стимулировать развитие технического оснащения аграрного сектора.

Мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения действует с 2002 года, и парламент уже на протяжении 15 лет не может принять консолидированное решение в отношении статуса земли в нашей стране. Последним решением парламента было продление моратория на продажу сельскохозяйственных земель до 1 января 2018 года.

Таким образом, одним из важных этапов, который смог бы восполнить ряд пробелов в развитии земельных правоотношений, можно считать принятие Закона Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Компромиссный проект мог бы учесть интересы разных участников рынка земли, обозначить ключевые параметры его запуска, позволив отменить мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

 

Разработать концепцию

Проведению эффективных изменений в земельном вопросе препятствует целый ряд неурегулированных вопросов. Это и отсутствие актуальной информации об инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности и субъектам хозяйствования, и отсутствие урегулированных механизмов привлечения кредитов под залог прав собственности и концепции введения земель сельскохозяйственного назначения в экономический оборот, на основе которой должны нарабатываться соответствующие нормативно-правовые акты. Также не урегулированы на законодательном уровне процедуры использования нераспределенных и невостребованных земельных участков и земельных долей (паев), не определены механизмы экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Поэтому все еще актуальными вопросами остаются разработка концепции введения земель сельскохозяйственного назначения в экономический оборот, завершение формирования государственного земельного кадастра с информацией обо всех земельных участках, а также принятие мер по предотвращению теневого рыночного оборота земель и введение прозрачной системы учета земельного налога и платы за аренду земель.

Поскольку земельная реформа является важным условием программы сотрудничества Украины и Международного валютного фонда, рано или поздно должно последовать продвижение рынка земли на государственном уровне. Вместе с тем общественные организации, которые не могут оставаться в стороне от данной проблематики, пытаются спрогнозировать возможные сценарии развития рынка земли.

Большинство экспертов приходят к выводам о положительных изменениях в аграрном секторе и, соответственно, экономике страны именно после отмены моратория на продажу земли. Конечно, в этом случае должны соблюдаться условия демократических принципов регулирования земельных правоотношений. Также главными факторами остаются сохранение гарантий прав собственников землепользователей, утверждение механизмов государственного регулирования рыночного оборота земельных участков, создание правовых механизмов эффективной реализации прав собственности на землю.

 

Комплексный подход

Для перспективного развития сельскохозяйственного сектора немаловажны технологическое обновление агропромышленного комплекса и производства сельскохозяйственной продукции с большей добавленной стоимостью, обеспечение ее свободного доступа на зарубежные рынки.

Кроме того, без комплексного подхода к изменениям регулирования земельного вопроса на законодательном уровне ни судебная система, ни органы исполнительной власти не смогут эффективно защищать интересы аграриев, бизнеса и отдельных собственников паев. Важным этапом формирования законодательной базы также является внесение изменений не только в земельное законодательство, но и в налоговое, инвестиционное законодательство по вопросам стандартизации и государственного регулирования, что поможет привлечь больше инвестиций в аграрный сектор. Для эффективного функционирования рынка земли необходимо сформировать информационную базу земель по формам собственности и субъектам хозяйствования, привести в порядок учет земельных участков и плательщиков земельного налога, утвердить методические подходы к нормативной денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения. Также особое внимание следует обратить на земельно-ипотечное кредитование, которое будет способствовать поддержке мелкого и среднего производителя, внедрению новых подходов с целью недопущения монополизации агросектора, соблюдению европейских стандартов при производстве сельскохозяйственной продукции, усилению государственного контроля за сохранением земель и восстановлением плодородия почв и разрешению проблемы территориального планирования и консолидации сельхозугодий.

В то же время главным в процессе реформы остается признание земли капиталом, что заставит всех участников рынка относиться к земле не только как к производственному ресурсу, но и как к перспективному будущему, средству улучшения качества жизни и получения экологически чистых продуктов.

Безусловный критерий успешного проведения земельной реформы — активная роль государства в направлении европейского курса развития агросектора. Перспективные проекты земельной реформы могут быть реализованы, если участники, имеющие отношение к решению земельного вопроса, будут стремиться к консолидированной модели развития земельных отношений, отвечающей общенациональным интересам и потребностям страны.

Остается надеяться, что заявление представителей МВФ об отмене требований к Украине относительно необходимости ускоренного проведения земельной реформы не повлияет на развитие агросектора и не отложит в долгий ящик принятие соответствующих законодательных актов.

 

ЛУКОШКИНА Юлия — адвокат, старший юрист Юридической группы LCF, г. Киев

---

Комментарии

Действенно и разумно

Родион АБРАМОВИЧ, младший юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и Партнеры»

На данном этапе реформирования отсутствуют все необходимые условия для полноценного открытия и запуска рынка земли. За последние три года было подано несколько законопроектов, касающихся оборота земель с/х земель. И ни один из них так и не был принят.

По состоянию на 23 ноября 2017 года в повестку седьмой сессии Верховного Совета включен законопроект № 5535-1 от 28 декабря 2016 года. Текст документа, несмотря на все изъяны, имеет много положительных аспектов. В частности, сформулировано правило, разрешающее покупку с/х земель исключительно физическим и юридическим лицам, для которых основным видом деятельности является производство сельскохозяйственной продукции и/или сельскохозяйственная научно-исследовательская деятельность, учтены вопросы оценки земли, особенности отчуждения и залога с/х земель.

Тем не менее остается достаточное количество вопросов, над которыми предстоит поработать, прежде чем рынок действительно будет сформирован и подготовится к операциям по свободной купле-продаже с/х земли.

Разумеется, рынок земли могут искусственно открыть в любое время. Но, если мы говорим о необходимости создания действенного и разумного механизма использования с/х земель, раньше, чем через пять-семь лет, запускать его нецелесообразно.

 

Рынок работает

Богдан ЯСЬКИВ, управляющий партнер ЮФ Totum

Запуск рынка земли превратился из экономико-правовой в социально-политическую проблему. Политики пытаются заработать на этой тематике свой электоральный капитал и не спешат законодательно установить рыночные правила оборота сельхозземель. С другой стороны, юристы и экономисты пытаются найти правовые формы и экономические инструменты для привлечения инвестиций в сельское хозяйство.

Сегодня во многих аграрных регионах страны очень активно начал работать механизм отчуждения прав на земельные участки (паи) посредством оформления производного вещевого права эмфитевзиса на срок в целые столетия. Фактически уже сейчас рынок земли работает в условиях действия моратория, ибо его действие не ограничивает возникновения производного вещевого права.

Таким образом, на момент снятия моратория в стране будет множество паевых участков, обремененных эмфитевзисом и не представляющих экономического интереса для инвестора, а реальным объектом рыночного оборота уже скоро станет право эмфитевзиса на участок.