Несмотря на экономическое положение страны, уровень инвестиций в строительство постоянно растет: на месте еще недавно пустующих земельных участков появляются новые жилые массивы.
При этом каждый застройщик перед началом строительства сталкивается с необходимостью избрания наиболее выгодной схемы привлечения инвестиций, а таких схем за последнее десятилетие было выработано достаточно много.
В конце концов застройщик решает начать строительство жилого комплекса исходя из собственных приоритетов и советов юристов-консультантов. Но конечный результат, получаемый от избрания того или иного механизма привлечения инвестиций в строительство, к сожалению, не всегда соответствует ожиданиям застройщика.
В интересах инвесторов
При выборе способа привлечения инвестиций также обязательно надо учитывать интересы потенциальных инвесторов, ведь большинство из них довольно тщательно подходят к определению собственных рисков, особенно в случае, когда застройщик еще не успел зарекомендовать себя на рынке.
С точки зрения удачного сочетания интересов застройщика и потенциальных инвесторов, хотелось бы обратить внимание на механизм привлечения инвестиций с использованием дериватива. Этот механизм не является абсолютно новым в строительной сфере — не один год он успешно применяется в практике застройщиков.
Прежде чем перейти к анализу преимуществ и недостатков применения дериватива в строительстве, нужно определиться с его понятием. Подпунктом 14.1.45 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса (НК) Украины предусмотрено, что дериватив — это стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство приобрести или продать в будущем ценные бумаги, материальные или нематериальные активы, а также средства на определенных им условиях. НК Украины к деривативам относит форвардный контракт, фьючерсный контракт, опцион и своп.
Форвардный контракт
В строительной сфере применяется именно форвардный контракт, ведь он в отличие от фьючерсного контракта и опциона по сути не является ценной бумагой, что значительно облегчает его применение. В частности, форвардный контракт не подлежит регистрации в Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, операции по форвардным контрактам не нуждаются в привлечении торговца ценными бумагами.
Форвардный контракт — это стандартизированный гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется в будущем в установленный срок передать базовый актив в собственность покупателя на определенных условиях, а покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и уплатить за него цену, предусмотренную этим договором. Стоит отметить, что все условия форварда устанавливаются сторонами контракта при его заключении. Однако нужно не забывать, что законодательством предусмотрены обязательные реквизиты такого договора — об этом говорится в Положении о требованиях к стандартной (типовой) форме деривативов, утвержденном постановлением Кабинета Министров Украины от 19 апреля 1999 года № 632.
Базовым активом форвардного контракта при применении данной схемы инвестирования в строительство являются имущественные права на строящуюся недвижимость.
Реализация форвардных контрактов, как правило, происходит на товарных биржах.
Появление деривативов
Однако прежде чем перейти к порядку привлечения инвестиций с помощью деривативов, стоит отметить, с чем связано его появление на строительном рынке Украины и почему эта схема стала такой популярной.
Основой этого механизма является заключение всем известного договора купли-продажи имущественных прав. Но его применение имеет значительные недостатки: это невозможность налоговой оптимизации для застройщика и значительные риски для инвестора (например, возможность двойных продаж имущественных прав на одну и ту же квартиру). Применение дериватива, привлечение компании по управлению активами, а также реализация форвардных контрактов на товарной бирже как раз и направлены на устранение вышеуказанных недостатков, хотя такая схема и имеет несколько более сложную структуру.
В целом же применение застройщиком механизма привлечения инвестиций с использованием деривативов позволяет значительно оптимизировать налогообложение, избавиться от финансового контроля и потребности в привлечении управляющего строительством, предоставляет возможность сотрудничества застройщика с собственником земельного участка, на котором планируется строительство, на партнерских условиях, исключает необходимость привлечения квалифицированных специалистов в сфере ценных бумаг, уменьшает конечную стоимость строительства. Указанный перечень не является исчерпывающим, но особое внимание хотелось бы обратить именно на налогообложение.
Вопросы налогообложения
Согласно подпункту 141.6.1 пункта 141.6 статьи 141 НК Украины, освобождаются от налогообложения средства совместного инвестирования. Положением о составе и структуре активов института совместного инвестирования, утвержденным решением Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 10 сентября 2013 года № 1753, не запрещено включать форвардные контракты в активы венчурного фонда. Следовательно, средства, полученные венчурным фондом от продажи форвардных контрактов конечному покупателю по рыночной цене будущей недвижимости, освобождаются от обложения налогом на прибыль предприятий.
Также в соответствии с подпунктом 196.1.1 пункта 196.1 статьи 196 НК Украины не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость в том числе деривативы, корпоративные права, выраженные в других формах, а не в ценных бумагах.
Для инвестора ключевыми преимуществами будут отсутствие риска двойных продаж объекта инвестирования, контроль товарной биржи за заключением сделок и учетом прав собственности, уменьшение расходов на оформление права собственности на квартиру за счет исключения затрат на нотариуса.
Взаимовыгодный механизм
Вышесказанное делает заключение форвардных контрактов одним из самых взаимовыгодных сегодня механизмов привлечения инвестиций.
Для применения данного механизма застройщику необходимо заключить договор с биржей о предоставлении услуг по организации и проведению открытых (публичных) аукционов по продаже имущественных прав на объекты недвижимого имущества; компании по управлению активами — заключить договор с биржей о предоставлении услуг по организации и проведению открытых (публичных) аукционов по продаже форвардных контрактов на поставку имущественных прав на объекты недвижимого имущества (деривативов).
После этого проводится аукцион по продаже имущественных прав на будущий объект недвижимости (базового актива), в результате которого заключается форвардный контракт между застройщиком и компанией по управлению активами, действующей в интересах венчурного фонда; проводится аукцион по продаже деривативов (форвардного контракта), в результате которого заключается договор купли-продажи дериватива между компанией по управлению активами, действующей в интересах венчурного фонда, и инвестором; между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи имущественных прав на будущую недвижимость во исполнение форвардного контракта.
На практике заключение договора купли-продажи дериватива и договора купли-продажи имущественных прав происходит одновременно.
Стоит отметить, что продажа имущественных прав на аукционе для заключения соответствующих форвардных контрактов с компанией по управлению активами может происходить относительно как каждой отдельной будущей квартиры, так и сразу всех.
После ввода дома в эксплуатацию покупатель квартиры становится ее первым владельцем, и на его имя сразу же оформляется право собственности.
Признание недействительным
Также важно отметить, что в судебной практике были случаи, когда инвесторы пытались признать недействительными договоры купли-продажи дериватива и купли-продажи имущественных прав в связи с их якобы несоответствием нормам действующего законодательства (в том числе Налогового кодекса Украины), но суды отказывают в удовлетворении подобных исков (решение Луцкого горрайонного суда от 16 июня 2016 года по делу № 161/19626/15-ц).
Главный же риск для застройщика, исходя из сегодняшних реалий, заключается в постоянном желании отечественного законодателя урегулировать правоотношения, связанные с деривативом. В частности, 31 марта 2016 года парламент принял в первом чтении законопроект № 3498 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно регулируемых рынков и деривативов)». Указанное может привести к значительным изменениям порядка применения дериватива в процессе привлечения инвестиций в строительство. Остается надеяться, что после реализации законодателем своих стремлений урегулировать соответствующие правоотношения этот механизм не потеряет актуальности.
А пока что заключение форвардных контрактов является одним из самых используемых и выгодных механизмов инвестирования в практике застройщиков.
ЛИЩИШИН Игорь — юрист МЮК ALEXANDROV & PARTNERS, г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…