Сегодня плата за землю в соответствии с подпунктом 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса (НК) Украины является обязательным платежом в составе налога на имущество, который взимается в форме земельного налога или арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

За последние несколько лет законодательное регулирование порядка расчета платы за землю менялось несколько раз.

 

Размер налога

Наиболее масштабные изменения произошли в конце 2014 года, и касались они размера и порядка расчета земельного налога. Но и в 2016 году было внесено немало поправок, к примеру, неожиданно был снижен размер земельного налога. В настоящее время для земельных участков, нормативная денежная оценка которых проведена, применяется общая ставка — до 3 % нормативной денежной оценки земельного участка; для земель общего пользования — не более 1 % нормативной денежной оценки, для сельскохозяйственных угодий — от 0,3 до 1 % нормативной денежной оценки.

Ставки арендной платы за землю государственной и коммунальной формы собственности составляют не более 12 % нормативной денежной оценки земельного участка.

Естественно, понижение размера налога — положительное явление для бизнеса. Но в то же время за последние три года существенно изменились формулировки относительно размера оплаты, что никак не способствует стабильности правоотношений в такой чувствительной к изменениям области.

Кроме того, уточнен порядок уплаты земельного налога физическими лицами, установлена возможность его перерасчета при переходе права собственности на земельный участок.

 

Денежная оценка

Вторым фактором, определяющим размер платы за землю, после ставки земельного налога является размер нормативной денежной оценки земельного участка. В октябре 2016 года Кабинет Министров Украины объявил о планах по внесению изменений в порядок нормативной денежной оценки земельных участков населенных пунктов.

И уже 25 ноября 2016 года приказом Министерства аграрной политики и продовольствия Украины № 489 был утвержден новый Порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов. Причем опубликован этот документ был лишь через месяц — 27 декабря 2016 года, а начал применяться с 1 января 2017 года.

Одним из главных нововведений нового Порядка стало изменение порядка расчета коэффициента функционального использования земельного участка. И хотя размеры коэффициента изменились незначительно, новый порядок серьезно изменил правила его расчета.

В соответствии с новыми положениями законодательства этот коэффициент определяется на основании целевого назначения земельного участка в соответствии с Классификатором видов целевого назначения земель, утвержденным приказом Государственного комитета Украины по вопросам земельных ресурсов от 23 июля 2010 года № 548.

В предыдущей редакции Порядка этот коэффициент определялся на основании функционального использования земельного участка (или его части) и видов деятельности землепользователя.

Кроме того, в новой редакции Порядка исчезли такие виды использования земли как земли, «занятые текущим и отведенные под будущее строительство» и «другие открытые (незастроенные) земли в пределах населенного пункта», низкие ставки по которым позволяли снизить размер платы за землю в несколько раз, также исчезла возможность применения средневзвешенного коэффициента для разных частей одного земельного участка.

Такими изменениями была уничтожена возможность популярного метода оптимизации платы за землю путем занижения коэффициента функционального использования или применения смешанного коэффициента.

Но и в новом Порядке оказалась довольно странная оговорка: для земельных участков, не зарегистрированных в Государственном земельном кадастре (а таких, по данным Госгеокадастра, 30,2 % украинских земель), а также для земельных участков, для которых не установлен код по уже упомянутому классификатору видов целевого использования, предусмотрен коэффициент 2,0. Для сравнения: коэффициент для земель коммерческого использования — 2,5. То есть внезапно некоторым землепользователям стало выгодно не регистрировать земельные участки в государственном земельном кадастре.

Но самое интересное в этой ситуации заключалось в том, что предыдущий Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов все еще продолжал действовать до 17 февраля 2017 года, когда был опубликован приказ о его отмене, датированный 30 декабря 2016 года.

 

Свежая практика

Стоит обратить внимание и на последние примеры судебной практики в части платы за землю. Так, в постановлении от 14 сентября 2016 года № 6-2588цс15 (дело № 703/5377/14-ц) Верховный суд Украины высказал правовую позицию о том, что использование земельного участка без правоустанавливающих документов лишает арендодателя права получить доход в виде арендной платы за землю, который он мог бы получать, если бы его право не было нарушено. В случае незаключения договора аренды, суперфиции или других сделок как правовых оснований для пользования земельным участком по вине пользователя собственник земельного участка имеет право на компенсацию упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы. Такая позиция была дополнительно подтверждена постановлением Верховного Суда Украины от 14 декабря 2016 года по делу № 655/745/15-ц.

Нельзя не отметить и постановление Верховного Суда Украины от 8 июня 2016 года по делу № 804/7668/15, в котором суд установил, что оговорка в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает платить арендную плату за земельный участок, на котором расположена приобретенная часть здания, а покупатель возмещает продавцу ее размер, не освобождает последнего от обязанности уплаты налога за земельный участок, где находится приобретенное им имущество, поскольку договором нельзя изменить обязательство, установленное налоговым законом. То есть суд обязал платить плату за один и тот же земельный участок дважды: и продавца, и покупателя одновременно.

В целом в последний год наблюдается тенденция к усилению налогового давления в части налоговых обязательств по плате за землю. И проблема заключается даже не в том, что это не всегда логично и понятно для налогоплательщика, а в том, что регулярными изменениями формулировок и порядков расчета составных частей платы за землю подрывается стабильность правоотношений в этой области.

Специфика правоотношений в области недвижимости требует от налогоплательщика крупных инвестиций с долгим сроком их возврата, что в свою очередь предполагает сохранение стабильности и предсказуемости законодательства. Для привлечения инвестиций в область недвижимости ключевую роль играет грамотное и прозрачное налогообложение, поэтому нормативно-правовые акты должны составляться своевременно и на высоком уровне законодательной техники.

 

КОЛЯДИНЦЕВ Михаил — юрист АФ «Династия», г. Днепр

---

Мнение

Коэффициенты и алгоритмы

Михаил СОРОКА, юрист ЮФ Aequo

С утверждением в ноябре 2016 нового по­рядка нормативной денежной оценки земель населенных пунктов (приказ Минагропромполитики № 489) и новой методики нормативной денежной оценки (НДО) земель сельхозназначения (постановление КМУ № 831) фискальный инструмент получил диверсифицированную систему коэффициентов и алгоритмов для расчета, и теперь результат оценки должен экономически обоснованно учитывать разнообразие свойств земель и хозяйственной деятельности. Что касается приказа № 489, то следует позитивно отметить согласование функциональных коэффициентов НДО с классификацией видов целевого назначения земель. Такая гармонизация должна исключить субъективный фактор при определении размеров НДО. К недостаткам нового порядка можно отнести отсутствие терминологической точности в описании функционального использования участка, при котором необходимо применить понижающий коэффициент 0,5, который в разы (от 2 до 5 раз) уменьшает налоговое обязательство по плате за землю. В предыдущем порядке этот коэффициент включался в формулу при определении НДО участков, «занятых текущим и отведенным под будущее строительством». Таблица функциональных коэффициентов нового порядка использует формулировки «для целей подразделов…», что не дает возможности четко определить разницу между основаниями для применения главного коэффициента подраздела и понижающего коэффициента 0,5.