Одним из условий приобретения права аренды земельного участка является его государственная регистрация. И именно на этой стадии возникает немало споров. Например, в связи с тем, что несколько арендаторов претендуют на один и тот же участок.

Устранение двойной регистрации одного и того же права за разными правообладателями — обязанность лица, осуществляющего государственную регистрацию такого права. Соответственно, повторная регистрация аренды недействительна. Об этом идет речь в правовых выводах Верховного Суда Украины (ВСУ), сделанных коллегией судей Судебной палаты по административным делам в постановлении от 15 ноября 2016 года по делу № 21-3030а16 по иску СООО «Д» к регистрационной службе.

В своем иске СООО «Д» просило отменить государственную регистрацию договоров аренды пяти земельных участков, обязав Регистрационную службу исключить из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество соответствующие записи на основании того, что осуществленная ответчиком регистрация прав аренды за ООО «А» противоречит требованиям Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон).

Черниговский окружной административный суд, закрыв производство в части требований относительно одного из спорных участков, постановлением от 22 мая 2015 года остальные исковые требования удовлетворил. Суд исходил из следующего: государственный регистратор Регистрационной службы не имел оснований для регистрации права пользования за ООО «А», поскольку такое право уже было зарегистрировано за истцом.

Киевский апелляционный административный суд постановлением от 16 июля 2015 года, оставленным без изменений определением Высшего административного суда Украины (ВАСУ) от 14 июня 2016 года, постановление суда первой инстанции отменил, отказав в удовлетворении исковых требований. Суды сочли достаточным основанием для признания действий регистратора правомерными то, что ООО «А» подало регистратору полный и надлежащим образом оформленный пакет документов, требуемый Законом, а потому государственный регистратор мог осуществить регистрацию права аренды земельных участков, не допуская вероятности, что эти участки уже находятся в аренде. Из документов не следовало, что существуют какие-либо препятствия для регистрации такого права. Потому суды сочли, что у регистратора не было правовых оснований для отказа в проведении регистрации права аренды ООО «А».

Пересматривая решение ВАСУ и устраняя неодинаковость в применении норм материального права, а именно — положений статей 3, 8, 9, 20, 24 Закона (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), ВСУ пришел к выводу, что решения судов апелляционной и кассационной инстанции подлежат отмене, а постановление Черниговского окружного административного суда следует оставить в силе на таких основаниях.

Согласно статье 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины, право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента их государственной регистрации. В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав.

При этом часть 2 статьи 9 этого Закона обязывает государственного регистратора устанавливать соответствие заявленных прав и предоставленных документов требованиям законодательства и отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество и их обременениями. Так, в соответствии с пунктом 81 части 2 статьи 9 Закона при проведении государственной регистрации прав, возникших и зарегистрированных в установленном порядке до 1 января 2013 года, государственный регистратор запрашивает от органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с действующим на момент регистрации законодательством осуществляли такую регистрацию, информацию (справки, копии документов и т.п.), необходимую для регистрации прав и их обременений, если такие документы не были поданы заявителем или если документы, поданные заявителем, не содержат предусмотренных настоящим законом сведений о правоприобретателе или о недвижимом имуществе. Соответствующие органы и учреждения обязаны безвозмездно в установленном законодательством порядке в течение трех рабочих дней предоставить государственному регистратору соответствующую информацию, в частности, о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки.

При этом ВСУ обратил внимание, что, согласно части 4 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», неотъемлемой частью договора аренды земли являются: план или схема земельного участка, передаваемого в аренду, кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случае его разработки по закону. Из этого следует, что одновременно с подачей заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка органу государственной регистрации, помимо собственно договора аренды, необходимо подавать все указанные выше документы.

В то же время на основании пункта 6 части 1 статьи 24 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если заявителем предоставлены те же документы, на основании которых заявленное право уже зарегистрировано в Государственном реестре прав.

Исходя из этого, ВСУ резюмировал, что подача для государственной регистрации права аренды на земельный участок документов, в частности, являющихся неотъемлемой частью договора аренды этого участка, на основании которых заявленное к регистрации право уже зарегистрировано в Государственном реестре прав за другим лицом, является предусмотренным Законом основанием для отказа в государственной регистрации такого права.

При рассмотрении настоящего дела суды установили, что государственным регистратором Регистрационной службы зарегистрировано право пользования четырьмя земельными участками за ООО «А» в апреле 2014 года, тогда как договоры аренды на эти же земельные участки с СООО «Д» были зарегистрированы в управлении Госкомзема в Прилуцком районе Черниговской области 24 декабря 2012 года. То есть право аренды истца было зарегистрировано ранее, до 2013 года, следовательно, государственный регистратор обязан был проверить наличие такого права по государственным реестрам вещных прав, действовавшим до 2013 года.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, ВСУ оставил постановление Черниговского окружного административного суда от 22 мая 2015 года в силе.