Со времен начала финансового кризиса прошло уже более четырех лет, а строительная отрасль все еще не может преодолеть его негативные последствия. Основной причиной такого положения дел является кризис доверия основного инвестора строительства жилья на Украине — простых граждан.

Игра на удачу

Сегодня для обычного человека инвестирование в строительство жилья напоминает рулетку — из более 300 объектов, активно рекламирующихся в г. Киеве, менее 5 % являются приемлемыми для инвестирования. Да и отличить безопасный для инвестирования объект от рискованного аналога достаточно сложно, а без опытного специалиста — практически невозможно.

Единого механизма инвестирования в строительство действующее законодательство не предусматривает, что позволяет застройщикам использовать более 20 разных механизмов и конструкций. Все их можно условно поделить на четыре группы: прямо предусмотренные законом механизмы; поименованные гражданско-правовые договоры; сложные (инвестиционные) договоры; недоговорные механизмы.

К первой группе относятся механизмы, прямо упомянутые в части 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» — фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН) и целевые строительные облигации. Они считались наиболее надежными, не столько из-за высокой степени нормативной защищенности инвесторов, сколько из-за того, что эти механизмы выбирали застройщики, наименее склонные к рискованным решениям.

Основная проблема финансово-кредитных механизмов (ФФС и ФОН) заключается, прежде всего, в невозможности реализовать их основную идею — создать механизм уполномоченного профессионального финансового посредника, действующего в интересах инвесторов (доверителей). Как результат, сегодня на Украине реально работают не более трех прямо не зависимых от застройщиков финансовых компаний-управителей. Есть несколько банков, управляющих фондами, однако это отнюдь не говорит о существовании рынка профессиональных управителей. Таким образом, вместо реальной защиты в лице профессиональных посредников инвесторы получили «прокладку» между ними и застройщиком, которая, в лучшем случае, действует в своих интересах, а в худшем — в интересах застройщика.

Точка контроля

Механизм купли-продажи целевых строительных облигаций в условиях фактического отсутствия фондового рынка задумывался скорее как инструмент оптимизации налогообложения застройщиков. Этот неоправданно сложный механизм инвестирования также связан с появлением финансового посредника, который, фактически получая деньги от инвестора, ни за что не отвечает. Как следствие, права инвесторов снова-таки реально не защищаются.

Основными преимуществами этих схем на момент их введения в действие были:

— наличие «точки контроля» государства над началом процесса инвестирования, исключающей возможность начинать процесс инвестирования без минимального пакета разрешительных документов;

— наличие возможности централизованного контроля за отчуждениями прав на объекты инвестирования и их обременений.

Однако оба эти преимущества были исключительно декларируемыми и не дали ожидаемого эффекта, так как обеспечивающие их нормы легко и непринужденно «обходились» юристами застройщиков.

Поименованные (прямо предусмотренные Гражданским кодексом Украины) гражданско-правовые договоры — купля-продажа, мена, подряд, комиссия, поручение, совместная деятельность и прочее — стали основным инструментом для застройщиков, принявших решение игнорировать отнесенные к первой группе инструменты. Каждый из видов договоров имеет свои собственные проблемы и риски применения для целей инвестирования в строительство, однако объединяет эти риски и проблемы их изначальная непредназначенность для регулирования подобных отношений. Выдумки и изобретения юристов в области строительства, как правило, решают задачу только создания формального документа для «успокоения» сторон и предъявления в официальные органы, который в случае возникновения конфликта элементарно «разваливается», порой сильно удивляя стороны последствиями своего применения. Отдельного разговора заслуживают популярные нынче на рынке договоры купли-продажи имущественных прав, которые часто недостаточно описываются, чтобы считаться индивидуально-определенным имуществом и быть полноценным объектом гражданского оборота.

Запретный плод

Инвестиционные договоры, во имя запрета которых и вводились ФФС и целевые облигации, де-юре запрещены частью 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», что влечет за собой риски признания их недействительными.

Недоговорные механизмы инвестирования (создание товариществ, общественных организаций, кооперативов) в условиях рыночной экономики не предназначены для обеспечения регулирования отношений между сторонами инвестирования в строительство, так как искажают суть регулируемых отношений, приписывая по умолчанию сторонам не соответствующие им функции.

Проблема урегулирования отношений между застройщиками и инвесторами очевидна и требует решения. Например, путем упрощения схемы при максимальной гарантированности прав инвестора в ней как равноправного лица в проекте, де-факто несущего инвестиционные риски. Инвестор и застройщик должны иметь возможность заключить прямой договор, типовая форма и перечень существенных условий которого должны быть установлены нормативно. Инвестор до заключения договора должен иметь право и реальную возможность получить доступ ко всей необходимой ему для определения уровня рисков информации о застройщике и инвестиционном проекте. Для инвесторов должны быть созданы реальные условия для самоорганизации.

Привлекать инвестиции в строительство застройщик должен иметь право только путем отчуждения части прав на объект, который будет построен, а права такие должны быть предварительно им зарегистрированы в соответствующем государственном реестре.

Должен быть создан механизм добровольного страхования рисков инвестирования в строительство, логика которого сводится к следующему: застройщик должен иметь возможность добровольно пройти аккредитацию в системной (возможно, даже государственной) страховой компании, получить страховой тариф для своих потенциальных инвесторов, который стал бы его условным «индексом надежности» для рынка. Инвестор имел бы возможность ориентироваться на этот показатель и самостоятельно принимать решение, делить ли со страховой компанией свои риски инвестирования.

Именно такой простой путь одновременно и обезопасит инвесторов от двойных продаж и будет способствовать воспитанию на Украине ответственного собственника, который осознает необходимость самостоятельно взвесить свои риски и осознанно принять их на себя.

 

ГОНЧАРУК Алексей — управляющий партнер ЮФ Constructive Lawyers, г. Киев

---

Комментарии

Кирпичная коробка

Тимофей СИКОРСКИЙ, 
старший юрист ЮФ «Салком»

Инвестиционные нормы в сфере отечественного жилищного строительства формировались под влиянием негативного опыта по конкретным строительным проектам. С одной стороны, мы видим ужесточение законов в этой сфере, с другой — работают механизмы инвестирования, не предусмотренные законом, а иногда и откровенно сомнительные схемы.

Сегодня активно набирает обороты схема привлечения средств на строительство жилья на дачных и садовых участках в пригородах. Схема проста. Физлицо строит на своем дачном или садовом участке жилой дом на пять-семь этажей. При этом застройщик строит по упрощенной процедуре «как бы для себя», а средства привлекаются на приобретение будущих квартир.

Привлекая своей быстротой и дешевизной, схема не лишена изъянов, поскольку полномочия госорганов по контролю над строительством таких объектов урезаны. Риск для инвесторов — отсутствие гарантий получения квартиры в собственность, а главный риск — вероятность неподключения дома к инженерным сетям, что из комфортного жилья автоматически превращает его в кирпичную коробку.

Без манипуляций

Богдан ШАПОВАЛ, 
партнер ЮК Jurimex

Внедрение на законодательном уровне обязательного страхования застройщиками собственных рисков, связанных с ответственностью перед инвесторами, в целом должно благоприятно отразиться на строительном секторе. Вместе с тем такой ход без других мероприятий, которые позволят реально усилить защиту участников инвестиционной деятельности, причем в первую очередь физических лиц, может и не привести к повышению доверия инвестора к рынку. По нашему мнению, украинское законодательство требует ряда серьезных изменений, которые позволят расширить перечень легальных механизмов привлечения средств в строительство недвижимости, например, посредством инвестиционных договоров и договоров о долевом участии. Конечно, пересмотр способов инвестирования в капитальное строительство требует и введения ряда дополнительных институтов, способных ограничить возможные манипуляции со стороны застройщика. Интересным в этом плане может быть российский опыт. В частности, Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устанавливает целый ряд действенных гарантий, обеспечивающих защиту интересов инвестора, в том числе страхование застройщиком собственных рисков.