Прошло четыре месяца с момента вступления в силу нового порядка регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Немного поутихли разговоры о несовершенстве системы, баснословных ценах на нотариальные услуги в этой сфере и безосновательных отказах нотариусов от совершения действий относительно недвижимого имущества.

Выяснить, изменилась ли ситуация, с какими трудностями сталкиваются нотариусы и что бы им хотелось усовершенствовать в работе по новой системе регистрации вещных прав на недвижимое имущество, натолкнул доклад нотариуса Киевского городского нотариального округа Анны Валигуры в рамках I конференции по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины.

Экскурс в историю

Как известно, сегодня введена в действие единая государственная информационная система — Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее Госреестр).

Напомним, что ранее функционировали Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственный реестр ипотек и Реестр прав собственности на недвижимое имущество. Кроме того, действовал и Государственный реестр сделок. Отметим, что если в первом случае все три реестра фактически вошли в состав Госреестра, то реестр сделок прекратил свое существование. Причем ранее, то есть до 1 января 2013 года, пользователями и регистраторами таких реестров были разные органы.

А с учетом того, что Государственный реестр сделок прекратил свое действие, изменилась ситуация с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество и относительно так называемой «двойной» регистрации. В частности, раньше право собственности возникало с момента регистрации нотариусами сделки, в последующем это право собственности приходилось регистрировать в БТИ или управлении земельных ресурсов. Согласно внесенным изменениям в статьи 182 и 334 Гражданского кодекса Украины, моментом приобретения права собственности по договору является день государственной регистрации этих прав.

Таким образом, сегодня нотариус выступает как специальный субъект, на которого возложены функции государственного регистратора таких прав.

Рабочие нюансы

Ни для кого не секрет, что ввиду такой масштабной реформы нотариусам в первое время приходится сталкиваться с рядом трудностей. Но не стоит забывать о том, что каждой реформе присущ определенный переходный период, и только после налаживания всех процессов можно будет говорить об эффективности реформы в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.

Сегодня при регистрации таких прав нотариусам приходится осуществлять так называемую трехступенчатую процедуру: регистрация права собственности отчуждателя с открытием соответствующего раздела в Госреестре, удостоверение договора и регистрация права собственности приобретателя. Предполагается, что после завершения переходного периода регистрация права собственности отчуждателя производиться не будет, что в свою очередь сэкономит время, но вторичная функция нотариуса как регистратора будет исполняться.

Как отмечают многие нотариусы, сроки проведения регистрации сокращены максимально, в отличие от Государственной регистрационной службы. К слову, эти сроки также планируется сократить, а вот нотариусы настаивают на увеличении сроков до трех дней.

Таким образом, государственная регистрация вещных прав и их обременений нотариусами осуществляется одновременно с совершением нотариального действия, то есть фактически «день в день».

Действительно в том случае, когда участниками такого процесса являются один продавец и один покупатель при заключении договора купли-продажи, то надлежащим образом исполнить свои функции нотариусу не составит особого труда. С другой стороны, когда в сделке участвуют несколько лиц и также присутствует институт ипотеки, то «вторичным» регистраторам придется проводить множество различных действий, а клиентам необходимо быть готовыми провести практически целый день в нотариальной конторе.

Сегодня к нотариусам возникает немало вопросов, связанных с предоставлением различной информации нотариусами. Необходимо отметить, что нотариусы не имеют права предоставлять информацию из данного реестра.

Более того, они имеют право доступа к реестру только во время совершения нотариального действия с недвижимым имуществом. И единственным документом, который может предоставить нотариус, является извлечение из Госреестра, изготавливаемое автоматически в процессе технического совершения нотариального действия.

Напомним, что в свою очередь Государственная регистрационная служба Украины предоставляет документы в трех формах: извлечение, выписка, информационная справка.

Получение информации о запретах, арестах и ипотеках из реестров до 2013 года невозможно без регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в Госсреестре — это еще одна трудность, с которой в настоящее время сталкиваются нотариусы.

Среди пожеланий, направленных на усовершенствование работы с системой, нотариусы отмечают, в первую очередь, предоставление возможности получать сведения о запретах на отчуждение недвижимого имущества без предварительной регистрации соответствующего заявления. Кроме того, есть необходимость упростить получение извлечений из Государственного земельного кадастра. Сегодня такие извлечения можно получить лишь по запросам нотариусов.

Конечно, существуют и различные технические сложности. Например, много времени занимает поиск необходимой информации. Кроме того, нотариусы отмечают и недостаточное качество программного обеспечения.

А в целом, как показал статистический опрос, с глобальными трудностями, о которых неоднократно говорили и которыми пугали еще пару месяцев назад, нотариусы не сталкиваются. Возможно, это связано с тем, что обращений по различным вопросам, связанным с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, сегодня пока еще не так уж и много.

Миф или реальность

Что касается цен на услуги по регистрации прав на недвижимое имущество, то, как отмечают нотариусы, они обоснованны, и чем сложнее какое-либо нотариальное действие, тем и выше плата за его совершение.

Кроме того, нельзя говорить и о безосновательных отказах нотариусов от совершения нотариального действия, связанного с регистрацией прав. Так, при проведении опроса нотариусов, практикующих в различных регионах Украины, из десяти опрошенных только один признался, что такие нотариальные услуги им не предоставляются, поскольку «есть другая работа, которой вполне хватает».

Но все-таки в данном аспекте следует учитывать и пожелания клиентов, поскольку действительно нотариусы отказывают в совершении некоторых нотариальных действий. В частности, речь идет об отказе в нотариальном удостоверении договора о прекращении ипотечных обязательств, позволяющем нотариусу снять обременения без обращения в регистрационную службу, что значительно сократит время клиентов. К слову, нотариусы также озвучивали эту проблему, поскольку фактически таким правом не наделены.

Отметим, что в Укргосреестре разрабатывается законопроект, предусматривающий перенос данных из бумажных реестров БТИ в электронный Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество, что в дальнейшем также облегчит работу всех субъектов данного процесса.