Законода­тель­ные изменения в сис­теме регистрации вещ­ных прав вы­зы­вают немало вопросов. И если рядовой обыватель просто опасается, то юридическая общественность активно обсуждает проблемы, таящие в себе как новое законодательство, так и новую систему регистрации вещных прав.

Самый главный вопрос, волнующий собственников недвижимости, в первую очередь, собственников земельных участков: имеет ли новая система регистрации изъяны, которые могут допускать злоупотребления или, проще говоря, незаконное завладение объектами собственности?

Активно обсуждаемая тема порождает множество неоправданных слухов и толкований. Сотрудники БТИ в один голос твердят: «Все пропало! Новый порядок введен лишь для узаконивания рейдерства!». В земельной сфере тоже не обошлось без кривотолков. Часть «специалистов» по земельным вопросам утверждают, что в ночь с 31 декабря 2012 года на 1 января 2013 года нужно занимать очередь для подачи заявлений на внесение данных о земельном участке в новый реестр! Это, конечно, преувеличение, но ситуация в сфере регистрации прав на землю очень накалена. Обусловлено это тем, что и до нововведений с регистрацией прав на землю было сложно: то органы регистрации не работают в связи с реорганизацией, то случился пожар в отделе земельных ресурсов, то в отделе земельного кадастра два начальника, каждый из которых выполняет свои функции автономно друг от друга, то вдруг выясняется, что накладываются кадастровые номера…

Любой нормой права можно злоупотребить, если поставить такую задачу. Исхо­дя из этого, нельзя утверждать, что после внедрения новой системы регистрации вещных прав не будет злоупотреблений, которые приведут к нарушению законных прав и интересов собственников объектов недвижимости и обладателей иных вещных прав. Но также неправильно думать, что вступившее в законную силу с 1 января с.г. законодательство крайне несовершенно и неотвратимо ведет к повальному нарушению прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных вещных прав.

Регистрация без спешки

В первую очередь, всех, конечно же, волнует вопрос о том, как же правильно действовать собственникам земельных участков, которые на момент вступления в силу нового закона уже имели в наличии оформленные в соответствии с действовавшим ранее законодательством правоустанавливающие документы.

Ответ содержится в части 4 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» в редакции, вступившей в силу с 1 января с.г. (Закон). Указанная норма гласит, что права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления в силу этого закона, признаются действительными в случае их государственной регистрации, предусмотренной настоящим законом. Но это возможно только при условии, если регистрация прав и их обременений была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на этот момент или если на момент их возникновения законодательство не предусматривало обязательной регистрации таких прав.

В подтверждение того, что норма части 4 статьи 3 Закона не является просто декларативной, в статье 9 Закона закреплено, что государственный регистратор при проведении регистрации прав, которые возникли и зарегистрированы до 1 января 2013 года, запрашивает от ­органов, проводивших такую регистрацию, информацию, необходимую для регистрации прав и их обременений.

Следует также принимать во внимание, что Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 703 от 22 июня 2011 года (в редакции постановлений № 824 от 5 сентября 2012 года, № 868 от 19 сентября 2012 года и № 1156 от 21 ноября 2012 года) (Порядок) в пункте 4 устанавливает, что госрегистрация вещных прав на земельные участки проводится только после их регистрации в Государственном земельном кадастре. При этом пунктом 27 Порядка установлен перечень документов, подтверждающих возникновение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Для земельных участков такими документами, согласно пункту 27 Порядка, могут являться: заключенный в установленном порядке договор; свидетельство о праве собственности на долю в совместном имуществе; свидетельство о праве на наследство; свидетельство о приобретении имущества с прилюдных торгов; свидетельство о праве собственности; государственный акт на право на земельный участок; решение суда; определение суда об утверждении мирового соглашения; завещание или закон, которым установлен сервитут, а также другие документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение права собственности. Хотя Порядок формально и не содержит исчерпывающего перечня документов, он сформулирован так, чтобы злоупотребление, в частности, в отношении земельных участков, было минимизировано. Законодательные нормы по своей совокупности указывают, что прежде чем зарегистрировать переход права на земельный участок, сначала нужно зарегистрировать такое право в новом реестре за отчуждающей стороной, а затем провести соответствующую регистрацию земельного участка в Государственном земельном кадастре.

Земля по-новому

Закон в статье 16 устанавливает, что заявление о госрегистрации права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное в соответствии с законодательством на момент его возникновения, во время совершения нотариального действия с недвижимым имуществом ­подается нотариусу, который его осуществляет.

Таким образом, собственник или землепользователь, право которого было зарегистрировано в соответствии с законодательством, действовавшим на момент возникновения такого права, может срочно не совершать никаких действий для регистрации своего права по новым правилам.

Во-первых, проведенная ранее регистрация действительна и после вступления в силу новых правил, во-вторых — «новую» регистрацию можно будет провести одновременно с оформлением сделки по отчуждению недвижимого имущества, если возникнет такая необходимость. Этот же нотариус зарегистрирует переход права собственности по результатам удостоверенной им сделки по отчуждению.

В случае если все-таки не терпится (чтобы спокойно спать) зарегистрировать право собственности на земельный участок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, необходимо обратиться к государственному регистратору (органу регистрации прав) по месту нахождения земельного участка. Регистратору необходимо будет подать соответствующее заявление, копию документа, удостоверяющего личность, договор купли-продажи (если таковой имеется). Кроме того, необходимо подать государственный акт о праве собственности на земельный участок, который, как и договор, должен содержать все отметки о регистрации, необходимые на момент возникновения или перехода права собственности, а также платежные документы, подтверждающие внесение платы за получение извлечения из реестра и оплату госпошлины за регистрацию вещного права. Подача других документов не предусмотрена законодательством, соответственно, регистратор не имеет права их требовать.

Пока можно анализировать только правила действующего законодательства, но очень многое будет зависеть от практики их применения в будущем. Не стоит забывать, что жизнь многогранна и законодательство не может предусмотреть всех мелочей, а именно: упрощают ли они или, наоборот, усложняют его применение. Будем верить, что Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» не усложнит нам жизнь.

МУЗЫЧКО Руслана — адвокат, вице-президент МЮК «Александров и Партнеры», г. Киев

---

Мнения

По доброй воле

Игорь ТОКОВЕНКО,
стажер АФ «Династия»

Согласно части 4 статьи 3 Зако­на, права на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, зарегистрированные надлежащим образом, в соответствии с законодательством, действовавшим до 1 января 2013 года, не подлежат обязательной регистрации по новым правилам.

В то же время Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество создается не на основании Ре­естра прав собственности на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государствен­ного реестра ипотек, а наполняется по мере поступления заявлений о регистрации прав на недвижимое имущество. Проверка по указанным реестрам будет производиться государственными регистраторами, а не нотариусами. Соответственно, во избежание регистрации вещного права другими лицами, собственнику или пользователю земельного участка стоит обратиться в регистрационную службу по месту нахождения земельного участка для регистрации своих прав в добровольном порядке.

Становление порядка

Юрий СИВОВНА,
юрист АК «Правочин»

Первые этапы практической реализации нового порядка регистрации вещных прав на земельные участки будут наиболее сложными, однако именно благодаря им удастся определить проблемные места нововведений и усовершенствовать их.

Многие постарались закончить всевозможные регистрационные действия еще до вступления новой процедуры в законную силу. Тем, кто не успел этого сделать, стоит быть готовыми, что регистрация земельного участка займет некий период времени. Какой именно срок — на данный момент говорить затруднительно.

В любом случае, допускаем, что вопросы дальнейшей регистрации земельных участков, которые остались незарегистрированными до 1 января с.г., будут решаться либо органами нотариата (в случае если земля приобреталась по сделкам купли-продажи, дарения и т.д.), либо Укргосреестром по месту нахождения земельного участка.