Проблема самовольного строительства на Украине, как и многие другие, возникла из чрезмерно усложненного порядка получения разрешения на строительство. То же в полной мере относится и ко всякого рода перепланировкам, в том числе в связи с переводом жилья в нежилой фонд.

Во избежание дополнительных временных затрат в свое время возникла более комфортная для многих схема последующего узаконивания самостроя. Основана она, безусловно, на незыблемости права собственности и свободы собственника распоряжаться своей собственностью. По большему счету, вопрос последующего узаконивания самостроя или перепланировки возникает исключительно в случае необходимости последующего отчуждения такой собственности, а что касается домов — также для получения адреса и подключения централизованных коммуникаций.

Процедура последующей регистрации самостроя или перепланировки может быть осуществлена либо посредством обращения в компетентные государственные органы, либо в суд. Причем в суд — только после решения административных органов.

На этот нюанс обратил внимание Выс­ший специализированный суд Укра­ины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) в решении коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам от 25 июля 2012 года по делу по иску гр-на А. к Бюро технической инвентаризации (БТИ), ООО «Д», Государственной архитектурно-строительной инспекции, КП «Архитектурно-строительный надзор» о признании права собственности на самовольное строительство, принятом по итогам рассмотрения кассационной жалобы гр-на Б., к которой присоединился городской совет.

По данному делу Крюковским районным судом г. Кременчуга решением от 30 ноября 2009 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Полтавской области от 17 марта 2011 года, исковые требования гр-на А. были удовлетворены: признано право собственности на самовольно переоборудованную квартиру в нежилое административное помещение. Принимая такое решение, суды исходили из положений части 5 статьи 376 и части 2 статьи 383 Гражданского кодекса (ГК) Украины, а также из того, что соответствующие органы власти не возражают против эксплуатации переоборудованной квартиры.

ВССУ, рассматривая дело в порядке кассации, исходил из следующего.

Квартира принадлежит гр-ну А. на праве частной собственности. Решением городского совета ему было дано разрешение на изготовление проекта переоборудования квартиры в административное помещение. Затем гр-н А. осуществил перепланировку квартиры без получения соответствующих разрешений управления градостроительства и архитектуры.

Согласно части 2 статьи 331 ГК Укра­ины, право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, оно возникает с момента такой регистрации.

Механизм и условия принятия в эксплуатацию установлены постановлением Кабинета Министров Украины № 923 «О Порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов» от 8 октября 2008 года, а государственной регистрации — «Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество», утвержденным Министерством юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года.

Согласно статье 26 Закона Украины «Об основах градостроительства», суды могут разрешать споры относительно признания права собственности на самострой.

Следовательно, обращению в суд с таким иском должно предшествовать рассмотрение этого же вопроса компетентным государственным органом, решение которого или его отсутствие дают основания предполагать наличие спора о праве.

Поскольку в материалах данного дела не содержится сведений об обращении истца в органы местного самоуправления относительно узаконивания самовольного строительства и их отказа в разрешении спорного вопроса, ВССУ пришел к выводу об отсутствии спора. Как следствие — выводы судов о признании права собственности ошибочны.

В связи с этим ВССУ решения судов низших инстанций отменил, постановив новое — об отказе в удовлетворении исковых требований.