Споры между селянами и арендаторами их земельных паев довольно часты в судебной практике. Во многом они спровоцированы малограмотностью в рыночных и правовых аспектах распоряжения, безусловно, ценнейшим из ресурсов. Но это вопрос для других публикаций, а в настоящем материале мы предлагаем ознакомиться с еще одним примером, с помощью каких аргументов можно добиться признания договоров аренды земельных участков недействительными.
29 ноября 2010 года 16 граждан обратились в суд с иском к ООО «Я» о признании договоров аренды земельных участков недействительными. Мотивируя свои требования, они отмечали, что каждому из них на праве частной собственности принадлежит по земельному участку. 25 мая 2007 года каждый из них отдельно заключил с ответчиком договор аренды принадлежащих им земельных участков. Договоры были подписаны и зарегистрированы в установленном порядке. При этом отмечается, что проекты договоров разрабатывались ответчиком уже после устного согласования условий договора. Истцы их подписали, полагая, что в письменном варианте отображены те же условия, о которых они договаривались устно. Однако, как оказалось, сведения относительно существенных условий договоров собственноручно были вписаны представителем ООО «Я» без учета устных договоренностей.
В частности, вместо срока действия договора в три года в договоре значились пять лет, а условия относительно расчета размера арендной платы не содержали оговорки об учете инфляции и допускали пересмотр такой платы только единожды и только в связи с: изменением размера земельного налога, повышением цен, тарифов, в том числе инфляции.
Кроме того, истцы обратили внимание, что фактической передачи предмета аренды в пользование арендатору не состоялось, соответствующие акты приема-передачи не составлялись. Но главное — вопреки предписаниям статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», среди обязательных существенных условий договора аренды в заключенных соглашениях нет ни слова относительно сохранения состояния объекта аренды.
Решением Оржицкого районного суда Полтавской области от 16 декабря 2010 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Полтавской области от 9 февраля 2011 года, исковые требования граждан были удовлетворены в полном объеме, и каждый из спорных договоров аренды от 25 мая 2007 года был признан недействительным.
Принимая такие решения, суды первой и апелляционной инстанций, с позицией которых согласилась в определении от 18 июля 2011 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, исходили из того, что спорные договоры аренды земельных участков не содержат всех существенных условий договора аренды земли. В частности, не указаны условия сохранения состояния объекта аренды.
Пересматривая определение ВССУ по заявлению ООО «Я» относительно неодинакового применения кассационным судом норм материального права, которое повлекло принятие разных решений в одинаковых делах, Верховный Суд Украины не нашел оснований для удовлетворения заявления ответчика.
Напротив, ВСУ в определении от 14 марта 2012 года согласился с правовыми позициями судов по этому делу, поскольку ими правильно были применены к спорным правоотношениям нормы материального права.
Так, судами было установлено, что 25 мая 2007 года между ответчиком и каждым из истцов отдельно были заключены договоры аренды принадлежащих последним земельных участков, которые были подписаны сторонами и зарегистрированы в Оржицком выездном офисе Полтавского регионального филиала Государственного предприятия «Центр Государственного земельного кадастра» с внесением соответствующих записей в Государственный реестр земель.
Также установлено, что во всех спорных договорах отсутствуют условия сохранения состояния объекта аренды, которые, в силу абзаца 6 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», являются существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно части 1 статьи 210 Гражданского кодекса (ГК) Украины и части 1 статьи 20 Закона Украины «Об аренде земли», договор аренды земли подлежит государственной регистрации, после которой вступает в законную силу согласно статье 18 указанного Закона.
Частью 1 статьи 215 ГК Украины установлено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент ее совершения стороной (сторонами) требований, частей 1 — 3, 5 и 6 статьи 203 этого Кодекса. Среди них, напомним, — «сделка не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства…». А ведь в части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» определены существенные условия договора аренды, отсутствие хоть одного из которых является, в силу части 2 этой же статьи, основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания такого договора недействительным.
В данном случае суды, в частности суд кассационной инстанции, правильно применили нормы материального права, поэтому оснований для отмены определения ВССУ от 18 июля 2011 года нет.
Отметим, что месяцем ранее ВСУ пришел к аналогичному выводу по другому схожему делу.
Так, с заявлением о пересмотре решения ВССУ от 7 сентября 2011 года Верховным Судом Украины обратились 50 граждан, по делу по иску которых к ООО «Я» ВССУ отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, которыми были признаны недействительными аналогичные договоры аренды земельных участков. По этому делу ВССУ счел, что в договорах содержатся все существенные условия, и оснований для удовлетворения исковых требований нет.
ВСУ в постановлении от 6 февраля 2012 года указал на предписания Закона Украины «Об аренде земли», согласно которым одним из существенных условий договоров аренды земельного участка являются условия сохранения свойств объекта аренды. Их в спорных договорах не было обнаружено.
Таким образом, при заключении договора были допущены нарушения положений части 1 статьи 203 ГК Украины, которые ВССУ применил неправильно к спорным правоотношениям. В связи с этим решение ВССУ от 7 сентября 2011 года было отменено, а дело направлено на новое кассационное рассмотрение.
Стоит отметить, что из данного примера следует еще один совет: с точки зрения тактики построения защиты целесообразно по делам, в которых выступает много истцов, разделить их на два-три иска — в случае принятия разных решений будут основания для доказывания своей правовой позиции уже в Верховном Суде Украины.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…