Вопрос относительно организации и функционирования рынка земли на Украине ежегодно вызывает активную дискуссию в обществе. В конце каждого года любого сознательного гражданина интересует, будет ли снят мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Согласно пунктам 14 и 15 Переходных положений Земельного кодекса (ЗК) Украины, до вступления в силу законов Украины «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель», но не ранее 1 января с.г., запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ и не допускается отчуждение и изменение целевого назначения земель сельхозназначения. Для решения этих вопросов в соответствии с действующим законодательством необходимо принять упомянутые выше нормативно-правовые акты.

Кадастр появился, а вопросы остались

На сегодняшний день «формально» был принят Закон Украины «О земельном кадастре» (Закон о кадастре), вступивший в силу 1 января 2012 года. В переходных положениях этого Закона отмечено, что Кабинет Министров Украины (КМУ) в шестимесячный срок со дня его вступления в силу должен обеспечить в пределах своих полномочий принятие нормативно-правовых актов, необходимых для его реализации. Кроме того, КМУ обязан привести все свои нормативно-правовые акты в соответствие с настоящим Законом о кадастре, обеспечить принятие таких актов министерствами и другими центральными органами исполнительной власти, а также пересмотреть и отменить нормативно-правовые акты, противоречащие настоящему Закону о кадастре. Также КМУ должен был до 1 января с.г. обеспечить создание единой информационной системы Государственного земельного кадастра (ГЗК), внести в нее сведения о границах административно-территориальных единиц, перенести записи о государственной регистрации земельных участков, ограничений (обременений) в их использовании, зарегистрированных в Государственном реестре земель. На практике это выглядит как автоматизированная система ГЗК, разработанная и внед­ренная в пилотном режиме, с минимальным набором функционала: подготовка документации, ее проверка, присвоение участку кадастрового номера, нанесение параметров участка на кадастровый план, подготовка правоустанавливающих документов и, наконец, их регистрация в системе.

Но реализация указанных положений является непростой задачей. Для их введения, в первую очередь, необходимо, чтобы было осуществлено техническое и организационное обеспечение и проведено обучение соответствующих должностных лиц, что, как показывает практика, очень непросто.

Конечно, остался и ряд вопросов, которые так и не были урегулированы законодательством, что мешает должным образом осуществлять учет земли. Например, так и не были упорядочены вопросы исправления уже присвоенных кадастровых номеров земельных участков, по которым выявлено дублирование; кадастровой нумерации при изменении границ административно-территориальных образований, при формировании земельных участков линейных объектов и при выделении час­тей земельных участков для заключения гражданско-правовых сделок (договоры сервитута, аренды) и пр.

Каждый, кто сталкивался с оформлением прав на земельный участок, знает, насколько этот процесс может быть непростым. Обычно «сложность» зависит от региона, но в целом на Украине достаточно проблематично получить, например, государственный акт на право собственности на земельный участок. Конечно, Закон о кадастре был принят с целью улучшения существующего положения урегулирования земельных правоотношений. Но, во-первых, для того чтобы все положения этого Закона работали, необходимо принять ряд нормативных актов и пересмотреть работу земельных органов. Во-вторых, возможна неразбериха из-за введения двух органов, которые будут регистрировать права на земельный участок, — Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений, который будет подведомствен Государственной регистрационной службе Украины, и Государственного земельного кадастра, подведомственного Государственному агентству земельных ресурсов Украины.

Государство — вне очереди

Относительно проекта Закона Укра­ины «О рынке земель», принятого в первом чтении, стоит обратить внимание на некоторые нововведения, которые могут быть реализованы в случае его принятия. Одним из нововведений является предоставление преимущественного права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения Госземагентству и его территориальным органам, арендаторам и собственникам смежных земельных участков. Соответственно, если лицо желает осуществить продажу земельного участка, оно обязано сначала предложить Госземагентству купить этот участок, и лишь в случае отказа имеет право продать его другому лицу. Эта обязанность лишает такое лицо права продажи земельного участка другому лицу, которое имеет право быть собственником земель сельскохозяйственного назначения.

Принимая во внимание вышесказанное, можем сделать вывод, что законодательство в сфере регулирования рынка земли является несовершенным и требует улучшений. Требует совершенствования и деятельность органов, на которые возложено выполнение функций в этой сфере.

ЗУБЧЕНКО Елена — старший юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев

Торги

В ожидании лицензии

Остается проблемным вопрос продажи земельных участков государственной или коммунальной собственнос­ти или прав на них. Согласно статье 134 ЗК Украины, земельные участки государственной или коммунальной собственнос­ти или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах), кроме случаев, установленных Кодексом. Земельные торги проводятся в форме аукциона. Процесс его проведения является проб­лематичным, поскольку такое проведение осуществляется юридическим лицом, имеющим разрешение (лицензию) на проведение земельных торгов, на основании договора с соответствующим органом государственной власти, Советом министров Автономной Республики Крым, органом местного самоуправления или государственным органом приватизации. Но получить лицензию юридическое лицо на проведение торгов не может, так как они пока не выдаются.