Одним из достаточно новых и весьма проблематичных вопросов в области проектирования и строительства объектов недвижимости, с которым сталкиваются все заказчики и проектировщики новых объектов строительства, остается вопрос определения категории сложности объектов.

Это понятие было впервые закреплено на уровне закона лишь в прошлом году в Законе Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон). Ведь определение категории сложности — это первый шаг в процессе проектирования нового объекта недвижимости. И от этого шага зависит, правильно ли будет осуществляться весь дальнейший процесс проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию здания или сооружения. Кроме того, соблазн в занижении категории сложности и в сокращении расходов и времени на проектирование и введение в эксплуатацию объекта может в дальнейшем достаточно дорого стоить самому заказчику или проектировщику и привести к значительным материальным потерям, вплоть до сноса строящегося или уже построенного объекта.

Риск не оправдан

Все объекты строительства по сложности архитектурно-строительного решения и/или инженерного оборудования делятся на пять категорий — I, II, III, IV и V.

Отнесение объекта строительства к той или иной категории сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства. Таким образом, оба названных лица несут ответственность за правильность определения категории сложности объекта.

Согласно Закону, категория сложности объекта строительства определяется на основании класса последствий (ответственности) такого объекта.

Определяются следующие классы последствий (ответственности): СС1, СС2 и СС3, которые соответствуют следующим категориям сложности:

— классу последствий СС1 — I и II категории сложности;

— классу последствий СС2 — III и IV категории сложности;

— классу последствий СС3 — V категории сложности.

Класс (то есть характеристики) возможных последствий от выхода из строя (в том числе и физического разрушения) объекта определяется по шести признакам, а именно:

1) число лиц, жизни и здоровью которых угрожает возможная опасность, и которые постоянно находятся на объекте, то есть не менее восьми часов в сутки, 150 дней в году;

2) число лиц, жизни и здоровью которых угрожает возможная опасность, и которые периодически находятся или посещают объект не менее трех часов в сутки;

3) количество лиц, которые будут находиться вне объекта, но в связи с выходом из строя здания или сооружения будут нарушены их нормальные условия жизнедеятельности (например, будут отсутствовать водоснабжение или водоотвод, электро-, газо- или теплоснабжение (в осенне-зимний период) более трех суток);

4) объем возможного экономического ущерба, который предусматривает определение уровня возможных материальных убытков и (или) социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или с потерей целостности объекта;

5) возможность потери объектов культурного наследия;

6) прекращение функционирования коммуникаций транспорта, связи, энергетики, других инженерных сетей.

В нашей практике наиболее проблематичным является выбор между III и IV категориями сложности. В связи с тем, что к объектам І — III категорий сложности применяются более мягкие требования по проектированию и вводу в эксплуатацию, то, по очевидным причинам, заказчики пытаются втиснуться в эти категории. Однако такой риск может быть неоправданным.

Право по «касте»

От выбора категории сложности объектов зависит количество стадий и сложность проектирования. Так, для объектов I — III категорий сложности проектирование осуществляется в одну стадию или максимум в две. Например, для объектов III категории сложности проектирование осуществляется в две стадии: проект и рабочая документация. Для объектов же IV и V категорий проектирование выполняется в три стадии: эскизный проект (для объектов гражданского назначения) или технико-экономическое обоснование (для объектов производственного назначения), проект и рабочая документация.

Важно отметить, что проекты строительства объектов, относящихся к IV и V категориям сложности, подлежат обязательной экспертизе. Подобного требования относительно объектов I — III категорий сложности нет, кроме отдельных исключений (в частности, объекты, которые возводятся на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями или сооружаются с привлечением государственных бюджетных средств).

Законодательство дает право заказчикам на выполнение строительных работ на объектах, относящихся к I — III категориям сложности, по декларативному принципу, а именно: после регистрации декларации о начале выполнения строительных работ, в то время как выполнение таких работ по объектам строительства, относящимся к IV и V категориям сложности, возможно только после получения заказчиками разрешения на выполнение строительных работ. При этом, в отличие от регистрации декларации, процесс получения указанного разрешения на выполнение строительных работ является более сложным, а именно: 1) установлены более длительные сроки для получения такого разрешения; 2) перечень оснований отказа в выдаче разрешения является более расширенным; 3) механизм реализации «принципа молчаливого согласия» (то есть приобретение права на выполнение строительных работ в течение определенного периода со дня, когда разрешение должно быть выдано, а решение об отказе – принято) усложнен.

Кроме того, законодательство устанавливает более простые правила по принятию в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к I — III категориям сложности. Таким образом, принятие в эксплуатацию таких объектов осуществляется по декларативному принципу — путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации. В то время как для объектов, относящихся к IV — V категориям сложности, процесс принятия в эксплуатацию является более сложным и осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи сертификата.

Штраф за ошибку

В декабре прошлого года Верховный Совет Украины принял Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности и совершенствования государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности», вступивший в силу 19 января 2012 года (Новый закон). Новый закон существенно расширил виды нарушений, за которые устанавливается административная и финансовая ответственность заказчиков, генподрядчиков и проектировщиков, и значительно повысил размер штрафов за такие нарушения.

Также Новый закон уполномочил ­инспекцию Государственного архитектурно-строительного контро­ля (Госархстрой­контроля) рассматривать дела о правонарушениях и налагать соответствующие штрафы.

Наибольшим же риском строительства здания с заниженной категорией сложности, по нашему мнению, является возможность признания такого объекта самовольно построенным. Этот факт может быть установлен инспекцией Госархстройконтроля. В случае выявления факта самовольного строительства должностные лица указанного органа выдают предписание об устранении нарушений требований законодательства. И если лицо, осуществляющее (или осуществившее) строительство, не выполнило указанного требования, то инспекция подает иск в суд о сносе самовольно построенного объекта и компенсации расходов, связанных с таким сносом.

Как же можно избежать возможности наложения довольно серьезных размеров штрафов и риска сноса объектов или минимизировать ее в случае занижения категории сложности? В случае наличия сомнений относительно отнесения объектов строительства к той или иной категории сложности проектировщику или заказчику следует заручиться поддержкой и обратиться к экспертной организации или эксперту, который имеет соответствующий сертификат, с целью получения подтверждения правильности выбранной категории. Перечень экспертных организаций обнародован на официальном сайте Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Укра­ины в рубрике «Строительство» (раздел «Ценообразование, экспертиза и контроль стоимости в строительстве», подраздел «Экспертиза»).

КУШНИРУК Наталья — юрист CMS Cameron McKenna, г. Киев

---

Ответственность

Эффект заниженной сложности

Новый Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности и совершенствования государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности» предусматривает административную ответственность главного архитектора проекта (главного инженера) и эксперта в размере от 15 300 грн до 17 000 грн в случае занижения категории сложности объекта. Должностные лица заказчиков и генподрядчиков, которые осуществляют строительство, в случае установления факта занижения категории сложности и присвоения объекту IV или V категории сложности могут быть привлечены к административной ответственности в размере от 10 200 грн до 13 600 грн за выполнение строительных работ без разрешения на них.

Кроме того, юридические лица (проектные и девелоперские компании) также могут быть привлечены к финансовой ответственности, предусмотренной Новым законом.

Так, проектные организации, которые занизили категорию сложности объекта, могут быть оштрафованы на 96 570 грн. На заказчиков строительства, эксплуатирующих либо использующих ­объект строительства, которые внесли недостоверные данные в декларацию о начале осуществления строительных работ или декларацию о готовности объекта к эксплуатации или в акты готовности объекта к эксплуатации, может быть наложен штраф в зависимости от категории сложности — от 19 314 грн (для I категории сложности) до 965 700 грн (для V категории).