На протяжении уже нескольких лет Украина намеревается преодолеть очередной этап земельной реформы, который должен создать условия для рынка земель сельскохозяйственного назначения. Таким этапом является принятие Закона Украины «О рынке земель», проект которого под номером 9001-д был утвержден Верховным Советом Украины в первом чтении 9 декабря 2011 года.
Комитет Верховного Совета Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений (Комитет) вместе с рабочей группой, созданной из числа специалистов в земельной сфере и представителей общественных организаций, провели заседания, которые состоялись 3, 4 и 11 января с.г. Обсуждались более 1000 предложений народных депутатов ко второму чтению.
Автор этих строк принимал участие в подготовке и обсуждении предложений в составе рабочей группы при Комитете, в связи с чем хотел бы кратко проинформировать коллег о ходе разработки проекта, а также обратить внимание на наиболее важные изменения и высказать свое мнение о практических последствиях принятия соответствующих решений высшего законодательного органа.
Среди важных положений и, соответственно, вызвавших наиболее жаркие дискуссии при обсуждении в Комитете, следует отметить нормы об ограничении права собственности на земли сельхозназначения. В частности, предлагается, что юридические лица право собственности на такие земли приобретать не могут, данная возможность предоставляется только физическим лицам — гражданам Украины. При этом максимальная площадь земли, которая может пребывать в собственности физических лиц, ограничена 100 га, за исключением земель, полученных в результате наследования по закону.
Последняя оговорка стала результатом обсуждения в Комитете при подготовке законопроекта ко второму чтению. Примечательно, что Комитетом было поддержано предложение, в соответствии с которым граждане Украины, имеющие двойное гражданство, не могут получать землю сельскохозяйственного назначения в собственность, а следовательно, по своему статусу в части прав на землю они приравниваются к иностранцам.
Комитет не поддержал предложения об исключении норм о Государственном земельном банке, на который упомянутые выше ограничения не распространяются. Функции такого банка состоят, среди прочего, в следующем: кредитование сельхозпроизводителей, а также распоряжение земельными участками государственной собственности. Такой подход к Государственному земельному банку был предметом особо жаркого обсуждения, тем не менее, положения о нем из проекта, как и о Фонде земель сельхозназначения, не исключены.
Важным нововведением проекта являются нормы о применении антимонопольного законодательства к рынку земель, в том числе к арендным отношениям. При этом проектом расширяются полномочия Антимонопольного комитета Украины и вводятся ограничения на максимальные площади земель, которые могут пребывать в аренде у юридического лица. Было внесено множество предложений относительно размеров таких ограничений и порядка их исчисления. Очевидно, что окончательное решение будет принимать парламент. Но какое решение ни принималось бы, такие ограничения могут существенно повлиять на интересы как крупных сельхозпроизводителей-арендаторов, так и многих арендодателей.
К сожалению, Комитет не поддержал положения о том, что принятые ограничения не касаются заключенных ранее договоров аренды до момента истечения срока их действия. Более того, при обсуждении высказывались мнения о том, что все договоры аренды земель сельхозназначения после принятия этого закона следует перезаключить. К сожалению, не исключено, что такой подход, вопреки конституционному принципу об обратной силе законов во времени, действительно будет реализован.
Основанием для подобных опасений, в частности, является тот факт, что проект, о котором идет речь, предлагается ввести в действие с 1 января 2013 года. С этой же даты отменяется мораторий на продажу земель сельхозназначения, а также вступают в силу законы Украины «О государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений». С введением в действие этих законов изменяется процедура регистрации прав на землю. Такие права, как право собственности и право аренды, удостоверяются по новым правилам, в частности, вносятся изменения в статью 126 Земельного кодекса Украины. Следовательно, будет необходимо переоформление прав на землю. Но принятые ограничения не позволят этого сделать. Соответственно, сторонам будет предложено перезаключить договор.
Такой подход при разработке проекта, по моему мнению, не должен применяться. Законодатель обязан уважать свои предыдущие решения, в частности те, в которых не устанавливались подобные ограничения. Следует придерживаться принципа нормативной определенности законодательства, сохранять стабильность и наследственность законодательства и не уничтожать сложившиеся отношения. С этой целью следовало бы четко закрепить переходные положения в соответствии с требованиями Конституции Украины об обратной силе закона во времени.
Что же касается арендаторов и собственников земли, то юристы не ошибутся, если предложат им надлежащим образом завершить оформление прав на землю в соответствии с действующим законодательством или провести проверку правильности такого оформления, — во избежание признания таких договоров недействительными на основании существующих норм права.
ПОЛИВОДСКИЙ Александр — партнер ЮФ «София», г. Киев
Максим ОЛЕКСИЮК,
партнер ЮФ «КМ Партнеры»
Пункт 2 статьи 14 Закона «О рынке земель» хотя и предотвращает концентрацию больших массивов земли в одних руках путем оформления их на своих родственников, однако существенно ограничивает возможность каждого из таких родственников реализовать свое право в полном объеме. Получается, что если один из родственников имеет в собственности 100 га с/х земель, то другие не могут купить ничего.
Хотелось бы увидеть какое-то экономическое обоснование предельных размеров площади земельных участков, которые могут находиться в собственности или в аренде одного лица. Почему 100 га и 6000 га? Почему бы не оставить землю, разделенную на паи по 1,5 — 2 га, в собственности каждого члена сельской общины, а фермеры арендовали бы у них, как это много лет работает во Франции.
Заключительные положения обязывают покупателя земли декларировать несвязанность отношениями контроля с участниками концентрации субъектов хозяйствования или получать разрешение на концентрацию. Значит ли это положение, что покупатель земельного участка должен получить согласование АМКУ на концентрацию, например, в случае его участия в обществе совместно с другими собственниками земли, даже если, согласно Закону Украины «О защите экономической конкуренции», данная концентрация не достигает критериев необходимости получения такого разрешения (12 млн евро совокупного оборота и т.д.)?
Татьяна КРУТЬ,
юрист АФ «Династия»
В нормах проекта Закона Украины «О рынке земель» основной упор сделан на оборот земель сельскохозяйственного назначения, в то время как вопросы о других категориях земель Украины остаются мало освещенными. Так, не упорядочен оборот земель в городах, земель рекреационного и иного назначения.
Кроме того, в законопроекте значительное внимание уделено организации и процедуре проведения земельных аукционов. Однако мало освещенными и неясными остаются вопросы неконкурентных продаж земель, а именно: перехода права на земельный участок от одного лица к другому — на основании мены, дарения, наследования и др. Это может создать трудности в моменте реализации права на распоряжение земельным участком физическим или юридическим лицом.
Таким образом, законопроект «О рынке земель» имеет довольно много коллизий и противоречий, что не может не пугать своими последствиями и не наводить на мысли о целенаправленности их введения. До его окончательного принятия есть еще некоторое время, что вселяет надежду на внесение поправок и доработку.
Наталия ГАЙДАЙ,
юрист ЮФ «Антика»
Со вступлением в силу Закона «О рынке земель» предполагаются создание рынка земель и снятие запрета на отчуждение и изменение целевого назначения участков, определенные статьей 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины.
Следует отметить, что законопроект № 9001-д, в первую очередь, ориентирован на регулирование правоотношений на рынке земель сельхозназначения. Аспекты, связанные с оборотом земель несельскохозяйственного назначения, урегулированы весьма поверхностно или не урегулированы вообще. Так и остается окончательно неурегулированным вопрос разграничения земель государственной и коммунальной собственности.
Законопроектом также предусмотрено создание Государственного земельного банка Украины как специализированного финансового учреждения, которому будет принадлежать исключительное право залогодержателя земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельхозпроизводства и фермерского хозяйства, и установлено ограничение размеров земельных участков сельхозназначения, которые могут принадлежать одному лицу.
Оксана КРЫЖАНОВСКАЯ,
адвокат, старший юрист МЮК «Александров и Партнеры»
На основании Закона в предложенной редакции сельхозземля в течение нескольких лет сможет находиться под контролем Государственного земельного банка. Такой банк остается единственным органом, который наделен монопольным правом покупки сельхозземель, принятия их в ипотеку.
Также эксперты прогнозируют крайне низкую стоимость с/х земли после снятия моратория, в результате чего земли будут продаваться собственниками по низким ценам, что приведет к лишению их основного актива — земли, а также к получению крайне низкого дохода.
Законопроектом фактически отрицается привлечение крупного капитала в аграрный сектор через сельхозземли. Во-первых, из-за ограничения объемов владения, во-вторых, из-за невозможности передать землю в ипотеку иному банку, нежели в Государственный земельный банк. Такое монопольное положение последнего может стать причиной невыгодных условий кредитования и незначительных сумм, которые могут быть предоставлены под ипотеку земли.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…