В период подъема экономики и до наступления финансового кризиса недвижимость на Украине была привлекательным инвес­тиционным активом. Национальные и иностранные инвесторы, как юридические, так и физические лица, охотно вкладывали в нее свободные средства. Спрос на жилую, офисную и складскую недвижимость, а также землю превышал предложение, но прогнозы на получение прибыли от их эксплуатации или от перепродажи в будущем, увы, не оправдались. Недвижимость также приобреталась и для реальных потребностей бизнеса или для личного использования, поскольку приток иностранного капитала в страну означал открытие дочерних компаний и представительств иностранных финансовых, промышленных и других структур.

На сегодняшний день для многих нерезидентов — инвесторов и собственников бизнеса — стал актуальным вопрос выведения вложенных средств путем продажи недвижимости на Украине.

Идентификация нерезидента

Основные проблемы при продаже недвижимости нерезидентами возникают при определении порядка налогообложения, а также при предоставлении идентифицирующих документов нотариусу при проведении сделок.

Итак, в соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Украины к недвижимости относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Законодательством установлены общие требования относительно сделок с недвижимостью. В частности, нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежит договор купли-продажи недвижимости (статья 657 ГК Украины).

Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины предусмотрена обязанность нотариусов требовать для совершения удостоверения сделки по отчуждению документы, подтверждающие права на ­недвижимость (правоустанавливающие документы и извлечение из Реестра прав на недвижимость), а также документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Кроме того, согласно Закону Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма», при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества нотариус обязан провести идентификацию клиента при сумме сделки более 400 000 грн.

Согласно статье 14.1.122 НК Украины, нерезидентами признаются:

а) иностранные компании, организации, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, их зарегистрированные (аккредитованные или легализированные) в соответствии с законодательством Украины филиалы, представительства и другие обособленные подразделения с местонахождением на территории Украины;

б) дипломатические представительства, консульские учреждения и другие официальные представительства иностранных государств и международных организаций на Украине;

в) физические лица, не являющиеся резидентами Украины.

Для проведения идентификации нерезидента нотариусу необходимо установить следующие данные:

1) для физического лица: фамилию, имя и отчество (при наличии), дату рождения, серию и номер паспорта (или другого документа, удостоверяющего личность), дату выдачи и орган, его выдавший, гражданство, сведения о месте жительства или месте временного пребывания физического лица на Украине;

2) для юридического лица: полное наименование, местонахождение и реквизиты банка, в котором открыт счет, номер банковского счета, сведения об органах управления и их состав; данные, идентифицирующие лиц, имеющих право распоряжаться счетами и имуществом; сведения о собственниках существенного участия в юридическом лице; сведения о лицах, которые контролируют юридическое лицо. Необходимо предоставление также копии легализированного извлечения из торгового, банковского или судебного реестров или нотариально удостоверенное регистрационное удостоверение уполномоченного органа иностранного государства о регистрации соответствующего юридического лица.

Кроме того, физическое лицо — нерезидент либо представитель нерезидента, осуществляющие сделку, должны быть зарегистрированы как плательщики налога на Украине и представить соответствующую справку о присвоении идентификационного номера.

Учитывая, что данные нормы не всегда отвечают интересам нерезидентов, желающим сохранить конфиденциальность относительно акционеров или должностных лиц компании-продавца, при открытии такой информации иногда возникают проблемы.

Сначала — налог, потом — сделка

Доходы от продажи недвижимости, которая принадлежит юридическому лицу — нерезиденту либо его постоянному представительству, признаются доходами с источником получения на Украине и облагаются по ставкам и в порядке, установленным статьей 160 НК Украины. Несмотря на то что к данным сделкам в обязательном порядке применяются нормы межправительственных соглашений об устранении двойного налогообложения, по общему правилу доходы от продажи недвижимости облагаются именно в стране местонахождения недвижимости. Ставка налога составляет 15 % от суммы выплаты, и, согласно статье 160.2 НК Украины, удержание и уплата в бюджет данного налога производится резидентом или постоянным представительством нерезидента (покупателем), осуществляющим выплаты в пользу нерезидента-продавца в момент такой оплаты.

При этом такой порядок не распространяется на выплаты в пользу представительства нерезидента на территории Украины — данные лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог на прибыль в размере 23 %. Порядок исчисления суммы налога может быть различным. В случае наличия согласованного с налоговым органом баланса финансово-хозяйственной деятельности представительства — по данным такого баланса, а в случае если представительство не ведет отдельного учета доходов и расходов — прибыль определяется органом налоговой службы как разница между доходом и затратами с применением к размеру дохода коэффициента 0,7.

Статья 172 НК Украины предусматривает общие правила налогообложения дохода физических лиц при продаже недвижимости. При этом в подпункте 172.1 данной статьи изложены условия, при которых продажа недвижимости не будет облагаться налогом. Так, первым обязательным условием является статус жилой недвижимости (дом, квартира, садовый домик, части этих объектов), в том числе при продаже с земельным участком, на котором она размещена, в пределах нормы бесплатной передачи согласно статье 121 Земельного кодекса (ЗК) Украины. Во-вторых, льготный режим будет применяться в случае, если недвижимость продается один раз в течение налогового года, а до этого находилась в собственности продавца более трех лет. При отсутствии одновременно всех перечисленных условий данная операция подлежит обложению налогом.

Доход от операций по продаже недвижимости, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно статье 172 НК Украины, в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в пункте 167.1 статьи 167 НК Украины. Таким образом, нерезидент освобождается от уплаты налога на общих основаниях либо, при их отсутствии, уплачивает налог в размере 15 %, если его доход от продажи не превышает 10 минимальных заработных плат, а при превышении этого размера уплачивает 17 % от суммы превышения. Учитывая, что недвижимости, стоимость которой не превышает 10 040 грн, практически нет, фактическая ставка налога для физического лица даже выше, чем для юридического (15 %).

До предоставления разъяснения ГНАУ от 22 марта 2011 года № 2800/Л/17-0714 нотариусы придерживались разных точек зрения относительно возможности применения к нерезидентам норм, освобождающих от уплаты налога, полагая, что нерезидент должен оплачивать налог в размере 15 — 17 % во всех случаях продажи.

Нотариус, который удостоверяет сделку, обязан проверить наличие документа об уплате налога в бюджет и оценке недвижимости. Таким образом, сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается продавцом недвижимости до совершения сделки. Если же сделка не будет проведена, то плательщик имеет право на возврат уже уплаченного налога, однако эта процедура может повлечь волокиту и дополнительные для него проблемы.

ВОЛЯНСКАЯ Елена — старший юрист LCF Law Group, г. Киев

---

Мнение

Право иностранца не ограничено

София САВРУК,
юрист ЮФ «Салком»

Согласно общему правилу, собственник недвижимости имеет право распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению. Данная гарантия означает, что право на продажу недвижимости, находящейся в собственности нерезидента, не может быть ограничено по сравнению с аналогичным правом резидента. Особенности оформления сделок с недвижимостью с участием нерезидентов, которые связаны с подтверждением полномочий собственника, необходимостью перевода документов и т.п., являются скорее нюансами технического характера, не составляющими проблем для грамотного юриста. Поэтому обратить внимание следует на то, в чем же принципиальная разница заключения сделок по отчуждению недвижимости продавцом-нерезидентом по сравнению с резидентом. Первое существенное отличие заключается в ставках налогообложения операций с недвижимостью. Еще одно важное отличие, применяемое при распоряжении недвижимостью нерезидентами, — принудительная продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение года с момента их ­приобретения.