Решения Высшего хозяйственного суда Украины по кредитному спору между ВТБ Банком и компаниями, входящими в группу «Таргет», от 19 октября с.г. называют прецедентом, согласно которому банки, которые предоставили кредиты под залог ипотеки, могут лишиться законного механизма защиты своего нарушенного права путем обращения взыскания на предметы ипотеки в случае нарушения заемщиками своих обязательств и невозвращения в срок предоставленных в кредит денежных средств. Речь идет о внесудебном порядке урегулирования, предусмотренном Законом «Об ипотеке» и активно вносимом в соответствующие ипотечные оговорки. И даже при «мягком» сценарии развития событий, предполагающем длительную судебную волокиту для приобретения права собственности на заложенную недвижимость, ипотека потеряет значительную часть своей привлекательности для банковского сектора.

Хронология событий

Между ПАО ВТБ Банк и ООО «Фирма «Тагит» в 2007 — 2008 годах были заключены несколько кредитных договоров. С целью обеспечения выполнения обязательств по этим кредитным договорам между ПАО ВТБ Банк и ООО «Тамира» и ООО «Ольга» были заключены ипотечные договоры, согласно которым последние выступили имущественными поручителями по обязательствам фирмы «Тагит».

В связи с невыполнением заемщиком своих обязательств по заключенным кредитным договорам и невозвращением предоставленных кредитов (долг по данным из открытых источников составил свыше 80 млн дол. США) в апреле 2011 года ВТБ Банк удовлетворил свои требования за счет ипотеки — принял на баланс банка предметы ипотеки путем регистрации права собственности на недвижимость Харьковским городским БТИ в соответствии с требованиями Закона Украины «Об ипотеке» и условиями ипотечных договоров.

В мае 2011 года компании группы «Таргет» обратились в суд с исками к Харьковскому городскому БТИ и банку об отмене регистрации за ВТБ Банком права собственности на предметы ипотек, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Решением Хозяйственного суда Харьковской области признаны незаконными действия ХГБТИ, отменена регистрация права собственности на предметы ипотек за банком, имущество истребовано из владения банка. Постановлением Харьковского апелляционного хозяйственного суда апелляционные жалобы банка и ХГБТИ оставлены без удовлетворения, решение суда первой инстанции — без изменений. Аналогичное решение принято и Высшим хозяйственным судом Украины — кассационные жалобы банка и ХГБТИ оставлены без удовлетворения, решения предыдущих инстанций — без изменений. В итоге ВТБ Банку и кредит не вернули, и имущества лишили.

Позиция ВХСУ

ВХСУ в основу обоснования своего решения положил то обстоятельство, что на момент заключения между банком и группой «Таргет» ипотечных договоров действовала норма Закона «Об ипотеке» в редакции от 23 февраля 2006 года. В конце 2008 года в этот закон были внесены изменения, которыми предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащееся в ипотечном договоре, приравнено по правовым последствиям к отдельному договору. Но эти изменения, однако, неприменимы к данному делу, поскольку договорные отношения между сторонами возникли раньше.

Напомним, что, согласно статье 36 Закона Украины «Об ипотеке», стороны ипотечного договора могут разрешить вопрос относительно наложения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование, как известно, осуществляется на основании оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя, которая содержится в ипотечном договоре, или на основании отдельного договора между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя.

ВХСУ согласился с позицией нижестоящих судов, что относительно договоров, заключенных до 14 января 2009 года, передача права собственности на объекты ипотеки в счет выполнения основного обязательства во внесудебном порядке возможна только на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, но ни в коем случае не на основании ипотечной оговорки. Такая оговорка может лишь определять условия договора об удовлетворении требований ипотекодержателя. Поскольку в данном случае БТИ зарегистрировало право собственности на объекты ипотеки на основании именно ипотечной оговорки, то есть, по мнению суда, — «безосновательно», ВХСУ поддержал позицию нижестоящих судов, которые отменили регистрацию имущества, находящегося в ипотеке у ВТБ Банка, и вернули его поручителям.

Последствия

Партнер правовой группы «Павленко и Побережнюк» Александра Павленко, представлявшая в данном деле интересы ВТБ Банка, считает, что вынесенные судебные решения стали прецедентными, хотя, по своей сути, являются абсурдными. «ВХСУ фактически «открыл шлюз» для подобных решений в ипотечных спорах. От этого абсолютно точно пострадает вся банковская система в целом. Любой недобросовестный заемщик теперь потенциально защищен судами, ведь зарегистрировать право собственности на его переданное в залог имущество банк уже не сможет», — говорит адвокат.

В самом ВТБ Банке считают, что постановлениями Высшего хозяйственного суда Украины об отмене регистрации права собственности за ВТБ Банком на предметы ипотек банк фактически лишен своей законной собственности и, соответственно, возможности погасить задолженность компаний группы «Таргет» за счет залогового имущества. Юристы ВТБ Банка подчеркивают, что рынок ипотечного кредитования фактически может быть остановлен данными судебными решениями, поскольку банки должны понимать, что ипотека больше не является надежным способом обес­печения обязательств по кредитным договорам. «Долгое время, как и во всем цивилизованном банковском мире, кредитование под залог недвижимости являлось на Украине наиболее возможным способом получения денежных средств в банковской системе. Банки, которые понимают всю критичность сложившейся ситуации, скорее всего, захотят внести изменения в кредитные отношения с заемщиками и будут отказываться от получения недвижимости в залог, требуя введения других способов обеспечения обязательств должников», — считают в ВТБ Банке.

Решение ВХСУ по спору ВБТ Банка и Группы «Таргет» достаточно быстро стало известно в профессиональной среде, вызвав самые нерадужные прогнозы, говорят даже, что подобная практика нивелирует все усилия банкиров восстановить кредитование в реальном секторе экономики на докризисном уровне.

«Банки и так осторожно относятся к кредитным рискам. А если заемщики используют законодательство под себя, то активность кредитования лишь уменьшится», — считает председатель правления банка «Хрещатик» Дмитрий Гриджук.

По его словам, во избежание таких ситуаций в отечественном правовом поле не обойтись только недавно принятым Законом «О защите прав кредиторов». «Все законы нужно несколько усовершенствовать, исходя из сегодняшних реалий, чтобы была четкая ответственность как заемщиков, так и кредиторов. Тогда будет меньше случаев невыполнения обязательств», — говорит г-н Гриджук.

---

Мнение

Ущемление прав ипотекодержателя

Наталья Доценко-Белоус,
адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

— Позиция ВХСУ, хотя и является правоприменением норм Закона Украины «Об ипотеке», в отдельной ситуации фактически означает сформированный подход — подход, регламентирующий недопустимость внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость на основании ипотечного договора (с оговоркой о внесудебном обращении взыскания), в случае если ипотечный договор был заключен до 14 января 2009 года (дата вступления в силу закона № 800, изменения которого позволили рассматривать договор ипотеки в качестве правоустанавливающего документа). Мне сложно понять логику такого подхода, который ущемляет право ипотекодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенную недвижимость на основании ипотечного договора, прямо предусмотренное статьями 36 и 37 Закона Украины «Об ипотеке» с момента его принятия (5 июня 2003 года).

Подобная судебная практика фактически уничтожает ипотечное кредитование, лишая ипотекодержателя возможности воспользоваться внесудебным обращением взыскания на заложенную недвижимость на основании ипотечного договора (с оговоркой об удовлетворении требований кредиторов). На сегодня ипотекодержатели, которые выбирали внесудебное обращение взыскания на недвижимость, были вынуждены и так отстаивать свое право на регистрацию в судебном порядке, поскольку БТИ в большинстве случаев отказывает в регистрации права собственности на основании ипотечного договора.

Теперь же позиция ВХСУ фактически игнорирует действующую на дату внесудебного обращения взыскания норму статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» о регистрации права собственности ипотекодержателя на заложенную недвижимость на основании ипотечного договора с оговоркой. И при этом не принимается во внимание тот факт, что приказом Минюста № 7/5 договор ипотеки (с оговоркой об удовлетворении требований кредиторов) отнесен к правоустанавливающим документам. Остается надеяться, что система административного судопроизводства внесет коррективы в формирующуюся судебную практику по вопросам ипотеки, в частности по спорам с БТИ.

---

Контрмнение

Опасения слегка преувеличены

Вадим ТУГАЙ,
юрист ЮК «Сетра»

— Нельзя категорически утверждать, что с вынесением данного судебного решения ВХСУ банки утратили такой обес­печительный механизм, как ипотека. Во-первых, согласно Закону Украины «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки может производиться на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или в соответствии с договором об удовлетворении требований ипотекодержателя.

В данном деле рассматривался вопрос относительно обращения взыскания на предмет ипотеки путем приобретения банком права собственности на соответствующее недвижимое имущество. При этом банк применил внесудебный способ урегулирования спора на основании оговорок об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащихся в договорах ипотеки (которые приравниваются к договору об удовлетворении требований ипотекодержателя). Определенный договором или оговоркой способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю применить иные установленные Законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки. Поэтому банковская система и в дальнейшем сможет эффективно использовать данный способ обеспечения обязательств своих должников.

Даже ВТБ Банк, несмотря на вынесенное судебное решение, не лишен права применить другие способы обращения взыскания на предмет ипотеки, например, обратиться с иском в компетентный суд с целью получения необходимого судебного решения.