В последние месяцы на Украине дискутируется вопрос о введении рынка земли. Эксперты также обсуждают возможность контроля со стороны Антимонопольного комитета Украины за соблюдением конкурентного законодательства в этой сфере. «Свежий» опыт Великобритании может быть полезным при принятии решения о предоставлении АМКУ дополнительных полномочий.

Конкурентные ограничения

Многие соглашения между предприятиями, касающиеся землевладения, ранее были исключены из регулирования конкурентного законодательства Великобритании. Но с 6 апреля 2011 года это исключение было отменено, и весь массив британского конкурентного права отныне будет применяться ко всем новым и уже существующим земельным соглашениям, когда бы они ни были заключены.

24 марта с.г., за две недели до вступления в силу запрета, Управление по добросовестной торговле (занимается защитой прав потребителей и экономической конкуренции Великобритании) опубликовало руководство (Руководство УДТ) для предприятий о том, как закон о конкуренции будет применяться к земельным соглашениям.

Антиконкурентные земельные соглашения запрещены главой I Зако­на о конкуренции 1998 года, статьей 101 договора о функционировании Европейского Союза (TFEU). Таким образом, антиконкурентные соглашения недействительны и не могут быть выполнены.

Согласно Руководству УДТ, к земельным относятся соглашения между компаниями, которые создают, изменяют, передают или прекращают право на землю: договоры владения недвижимостью на правах собственности, договоры аренды, договоры владения недвижимостью на правах аренды, договоры об отчуждении земельных участков, а также соглашения, касающиеся сервитутов, лицензий, а в Шотландии — еще и наследственных ценных бумаг на землю. При заключении договора аренды или продажи земельного участка одна из сторон может наложить ограничения по использованию земли и осуществлению права на землю.

Существует достаточно законных причин введения ограничений на применение земли. Однако, по оценкам Управления по добросовестной торговле, только некоторые из них будут нарушать закон о конкуренции. УДТ заявляет, что вряд ли будет предпринимать определенные меры по отношению к соглашению, ограничивающему существующих или потенциальных конкурентов или сдерживающему конкуренцию, в случае, если ни одна из сторон не владеет (или не получает в результате соглашения) долей на соответствующем рынке, превышающей 30 %.

Повлиять на конкуренцию могут соглашения конкурентов, которые ограничивают использование земли с целью деления рынка между собой. Они будут являться серьезным нарушением законов о конкуренции. Кроме того, повлиять на конкуренцию могут и ограничения, которые создают барьеры для доступа на рынок (или расширения) конкурентов. К последним, например, относятся ситуации, когда:

1) арендодатель и арендатор договорились, что первый не будет предоставлять доступ к земельным участкам конкурентам второго;

2) сторона стремится не допустить конкурентов к земельным участкам в той или иной области, заключая договор аренды, который ограничивает коммерческую деятельность, которую позволяется осуществлять арендатору на арендованных участках;

3) сторона накладывает ограничения на продажу земли, что ограничивает ее использование в будущем, чтобы предотвратить использование этой земли конкурентами.

Запреты и их границы

Существует несколько видов запретов, которые могут ограничить или исказить конкуренцию, а также процесс определения границ рынка при анализе земельных соглашений на предмет их соответствия конкурентному праву.

Соглашения об исключительном праве владения. Они могут значительно ограничить конкуренцию, даже если арендодатель не действует активно на том же рынке, что и сторона, которая является выгодоприобретателем, согласно таким соглашениям. В Руководстве УДТ приводится пример, по которому владелец торгового центра гарантирует одному арендатору исключительное право открыть определенный тип магазина в этом центре. Очевидно, что по такому соглашению, по определению, арендатор не будет иметь конкурентов в торговом центре, а следовательно, на таком рынке будет ограниченная конкуренция.

Ограничения относительно аренды и права имущества на земельный участок. Исходя из Руководства УДТ, ограничение относительно аренды земельного участка вряд ли значительным образом сможет ограничивать конкуренцию, не считая случаев, когда арендодатель активно работает на рынке арендатора и хочет ограничить доступность земли для своих конкурентов.

Ограничения по пользованию земельными участками в пользу другого лица или передача права владения также вряд ли заметно ограничивают конкуренцию, если только арендодатель не предусматривает в договоре, как имущество должно использоваться для того, чтобы ограничить доступность земли его конкурентам на рынке.

Ключевым фактором в оценке того, можно ли применять запрет главы I, является определение соответствующего рынка, в котором может быть ограничена конкуренция, или на котором определенная сторона может занимать доминирующее положение. В антимонопольном законодательстве Великобритании рынок определяется как в товарном соотношении, так и в географическом.

Согласно Руководству УДТ, оценка влияния земельного соглашения будет включать рассмотрение обоих рынков: «вторичного», или «смежного» рынка экономической деятельности, связанной с использованием земли, и «первичного» рынка использования земли, ­пригодной для конкретной экономической деятельности. Вторичный, или смежный рынок, включает в себя все товары или услуги, которые, по мнению клиентов, являются взаимозаменяемыми.

Географический охват рынка будет определяться в соответствии с определенной географической зоной, в которой конкурируют конкретный продукт или услуга. Так, например, при рассмотрении договора аренды, в котором арендатору запрещается открывать кофейни в арендованных помещениях, следует рассмотреть влияние на рынок, в котором кафе будет конкурировать. Товарный рынок будет включать в себя все виды помещений, которые конкурируют с кафе, в том числе, например, другие магазины кофе, сэндвич-бары и кафе. Географический охват рынка будет определяться, исходя из географической области, в которой кафе конкурирует.

Первичный рынок продажи земли может быть важным для оценки влияния ограничения использования конкретного земельного участка. Объемы рынка земли определяются количеством всех земель, пригодных для использования на смежных рынках, где используется земля.

Определенные типы ограничений вряд ли существенно повлияют на конкуренцию, за исключением случаев, когда одна или несколько сторон соглашения не владеют «доминирующим положением» на смежном рынке. В контексте земельного соглашения, чем сильнее конкурент стороны соглашения и чем больше количество таких конкурентов, тем меньше риск, что стороны соглашения владеют доминирующим положением на данном рынке.

Управление по добросовестной конкуренции имеет право наложить штраф в размере до 10 % от совокупного оборота компании, изменить положения договора или прекратить его действие. В наиболее серьезных случаях (картельный сговор) существует также возможность устранения с занимаемой должности директора.

Принимая во внимание анализ регулирования некоторых аспектов земельных соглашений конкурентным правом Великобритании, можно предположить, что когда-то такое регулирование может стать новыми полномочиями Антимонопольного комитета Украины.

КОЗЬЯКОВ Сергей — член Ученого совета КНУ им. Тараса Шевченко, г. Киев,

ГЛАДШТЕЙН Анна — юрист АФ «Сергей Козьяков и Партнеры», г. Киев

---

Отступление

Исключения из правил

Управление по добросовестной торговле Великобритании определяет: не считая случаев, когда соглашение ограничивает использование земли с целью раздела или искривления рынка, соглашения между конкурирующими фирмами не будут существенно влиять на конкуренцию, если совокупная доля сторон соглашения на рынке не превышает 10 % (15 % — в случае прямо не конкурирующих фирм). Однако сам факт, что совокупность доли сторон соглашения на определенном рынке превышает указанную границу, еще не означает, что влияние соглашения на конкуренцию является существенным — должны быть также другие факторы, такие как степень доминирующего положения на рынке.

Исключены из-под действия запрета Закона о конкуренции и соглашения, которые удовлетворяют следующим кумулятивным критериям:

1) соглашение содействует улучшению производства и разделу продукции или продвижению технического или экономического прогресса;

2) соглашение позволяет потребителям получать справедливую долю в преимуществах, возникающих в результате соглашения;

3) соглашение налагает только те ограничения, без которых невозможно достижение таких целей;

4) соглашение не предоставляет сторонам возможности полного устранения конкуренции относительно значительной доли конкретных товаров.