Скоро ­пройдет год с момента вступления в ­силу За­ко­на Украины «О вне­се­нии изменений в За­кон Украины «О го­сударствен­ной ре­гистрации имущественных прав на недвижимое имущество» и иные законодательные акты Укра­ины» от 11 февраля 2010 года № 1878-VI (За­кон № 1878-VI). Однако до настоящего времени нет четкой и понятной позиции со стороны органов регистрации прав по вопросу регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями.

Напомним, что Законом № 1878-VI были внесены некоторые изменения в права и обременения, которые подлежат обязательной государственной регистрации. В частности, законодатель признал обязательной государственную регистрацию права пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными со­оружениями, их отдельными частями, независимо от срока пользования (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество»). Тогда как обязанность по регистрации теперь не распространяется на право пользования жилыми домами, квартирами, их частями.

Предыдущая редакция Закона Укра­ины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество» требовала обязательной регистрации права пользования любым недвижимым имуществом сроком более одного года.

В то же время практика БТИ по регистрации прав пользования зданиями или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями, которая основывается на Методических рекомендациях относительно государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденных приказом Минюста Украины от 31 октяб­ря 2010 года № 2500/5, значительно сужает круг договоров пользования, подлежащих обязательной регистрации. В настоящий момент БТИ признает обязательную регистрацию только тех договоров пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями, которые заключены на срок более чем три года (раздел «Вопросы и ответы» сайта Киевского городского бюро инвентаризации и регистрации права на объекты недвижимого имущества http://

www.bti.com.ua/Default.aspx?tabid=58, ответы на вопросы: № 29 от 27 октября 2010 года, № 35 от 28 октября 2010 года, № 76 от 23 ноября 2010 года).

Однако такой вывод не следует ни из норм статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество», ни из указанных выше Методических рекомендаций Минюста Украины.

Действующее законодательство (статья 94 Гражданского кодекса (ГК) Укра­ины) связывает со сроком договора найма лишь вопрос государственной регистрации самого договора найма. Но регистрация договора найма (аренды) и регистрация права пользования (найма, аренды) являются разными по содержанию действиями. Кроме того, регистрацию договоров на сегодня осуществляют нотариусы, а регистрацию прав на недвижимое имущество — Бюро технической инвентаризации.

Интересно, что тем же Законом № 1878-VI предусмотрено внесение изменений в статью 794 ГК Украины, которые вступят в силу с 1 января 2012 года. Эти изменения действительно предусматривают необходимость государственной регистрации только права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или иных капитальных сооружений, их отдельных частей, заключенного на срок не менее трех лет. Но указанные изменения в ГК Украины формально не согласованы с изменениями, внесенными тем же Законом № 1878-VI в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество», которые предусматривают необходимость регистрации права пользования независимо от срока договора и без какой-либо ссылки на иной закон, который мог бы уточнять перечень прав пользования, подлежащих регистрации.

Таким образом, даже вступление в силу изменений в статью 794 ГК Укра­ины формально не устраняет обязанности нанимателя регистрировать свое право пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями, независимо от срока действия договора пользования.

Наверное, самое интересное среди изменений в законодательстве, внесенных Законом № 1878-VI, — это то, что отныне вопрос регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями приобрел совсем иной правовой смысл, чем это было во время действия предыдущей редакции Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество».

Если ранее закон не связывал возникновение имущественного права с фактом его государственной регистрации, а лишь устанавливал приоритет зарегистрированного права над незарегистрированным в случае спора о недвижимом имуществе, то теперь, в соответствии с частью 3 статьи 3 действующей редакции Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество», права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с этим Законом (в том числе и право пользования (найма, аренды), возникают с момента такой регистрации.

Что это значит? Это значит, что арендатор приобретет право аренды здания или иных капитальных сооружений, их отдельных частей не с момента заключения договора аренды или момента передачи ему недвижимого имущества, являющегося предметом договора, или иного момента, определенного в договоре, а именно с момента государственной регистрации своего права аренды.

Поэтому однозначность и правильность применения действующих норм законодательства, устанавливающих обязанность регистрации права пользования, является весьма важным вопросом для понимания момента возникновения у нанимателя права пользования зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями, а также всех других прав, которые из этого вытекают, а именно: права на защиту своего права найма (аренды), в том числе и от собственника имущества; права на передачу арендованного имущества в субаренду (поднайм); преимущественного права на приобретение арендованного имущества; права на получение торгового патента; права на включение арендной платы в валовые затраты.

Как исключение из правила, закон признает действительными в случае отсутствия государственной регистрации, предусмотренной законом, права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Закона № 1878‑VI, при условии, что регистрация этих прав была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения, или что на момент возникновения прав действовало законодательство, которое не преду­сматривало обязательной регистрации таких прав.

Относительно аренды это означает, что, начиная с 16 марта 2010 года, закон признает действительными лишь те незарегистрированные права аренды здания или иных капитальных сооружений, их отдельных частей, которые возникли до указанной даты и на срок не более одного года, или те, что возникли еще до вступления в силу Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество» (то есть до 3 августа 2004 года). Что же касается иных незарегистрированных прав аренды здания или иных капитальных сооружений, их отдельных частей, которые не соответствуют условиям, установленным в Законе № 1878‑VI, указанный Закон прямо не указывает на недействительность этих прав, однако такой вывод следует из текста части 3 статьи 3 действующей редакции Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество».

Также хотелось бы обратить внимание еще на один интересный вопрос, возникший в связи с принятием Закона Украины № 1878-VI.

Так, изменив момент возникновения у нанимателя права пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями и обусловив его моментом государственной регистрации такого права, законодатель не установил никаких особенностей определения момента заключения самого договора найма (аренды), а также особенностей возникновения прав и обязательств у нанимателя, которые у него возникают в связи с заключением договора найма до регистрации права пользования.

Общие правила определения момента заключения договора, установленные в статье 640 ГК Украины, никак не связывают момент заключения договора найма (аренды) здания или иных капитальных сооружений, их отдельных частей с моментом государственной регистрации права пользования этими объектами, которое может возникнуть на основании такого договора. Таким образом, момент заключения договора пользования (найма, аренды) и момент возникновения у нанимателя права пользования зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями могут не совпадать во времени.

При этом из анализа норм основных нормативных актов, регулирующих вопросы найма (аренды) здания или иных капитальных сооружений, следует, что возникновение у сторон прав и обязательств по договору найма (аренды), в том числе касающихся приема-передачи объекта найма (аренды), исчисления срока договора найма (аренды), уплаты арендной платы и других, связано именно с заключением договора найма (аренды), а не возникновения права найма (аренды).

Таким образом, может сложиться парадоксальная ситуация, когда наниматель (арендатор), получивший по акту приема-передачи в пользование здание или иные капитальные сооружения, их отдельные части, но не зарегистрировавший это право, будет обязан в полном объеме выполнять свои обязательства по договору, в том числе и по уплате арендной платы, в то время как права пользования данным объектом в своей хозяйственной деятельности со всеми вытекающими из этого последствиями не приобретет.

С одной стороны, вполне понятна цель законодателя путем усиления требований к государственной регистрации права аренды дисциплинировать участников арендных правоотношений, исключить возможность передачи в аренду не введенных в эксплуатацию или незаконно перестроенных объектов, однако, с другой стороны, нововведения вызывают немало практических вопросов и создают определенные правовые коллизии, которые, возможно, придется разрешать только в судебном порядке.

В любом случае всем арендаторам зданий и иных капитальных строений, их отдельных частей сейчас нужно внимательно определиться в своем подходе к вопросу регистрации прав пользования, вытекающих из заключенных ими договоров найма (аренды), а также содержания условий заключаемых договоров найма (аренды), с учетом положений Закона № 1878-VI. При этом не стоит основываться только на существующей практике правоприменения органов регистрации прав, поскольку такая практика со временем может измениться, и тогда арендаторам придется самостоятельно разбираться с негативными последствиями несвоевременной регистрации своего права пользования.

ФИЛОНЕНКО Сергей — адвокат, г. Киев