В данной статье будут рассмотрены некоторые правовые аспекты установления земельных сервитутов, дополнительные возможности их применения и сложности, связанные с таким применением.

Понятие «сервитут»

Сервитут является одним из видов вещных прав на чужое имущество. По своему социально-экономическому назначению и правовому содержанию сервитуты имеют много общего с институтом аренды. Сервитут, как и аренда, устанавливается относительно материальных объектов. Оба устанавливают режим пользования относительно этих объектов.

Согласно статье 401 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины), право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно ограниченного круга объектов, как-то:

— земельные участки;

— другие природные ресурсы;

— недвижимость.

Ограничение по кругу объектов, в отношении которых может быть установлен сервитут, является одной из особенностей, отличающих его от аренды. Кроме того, право сервитута, в отличие от права аренды, может устанавливаться на неопределенный срок.

Также право сервитута значительно меньше по объему правомочностей — это ограниченное пользование для удовлетворения конкретных потребностей. Например, право земельного сервитута устанавливает: право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций; право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок; право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений; установка различных конструкций и т.п.

В существующем виде институт сервитута является новеллой ГК Украины. До этого в Гражданском кодексе УССР институт сервитутов отсутствовал вообще.

Земельный сервитут появился ранее, еще до принятия ГК Украины, с принятием Земельного кодекса Украины 2001 года (ЗК). Однако суть института земельного сервитута в редакции 2001 года сводилась к тому, что сервитут мог принадлежать исключительно собственнику соседнего участка.

С принятием ГК Украины ситуация кардинально изменилась. В соответствии со статьей 401 ГК cервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому конкретно определенному лицу (личный сервитут), которое может и не быть собственником (владельцем) земельного участка.

После вступления в силу ГК 27 апреля 2007 года приняли Закон, которым были внесены существенные изменения в ЗК, и нормы последнего были приведены в соответствии с нормами ГК. Так и в ЗК появились личные земельные сервитуты.

Таким образом, возможность установления сервитута в отношении конкретно определенного лица стала новеллой не только гражданского, но и земельного права.

Понятие земельного сервитута

Согласно ЗК, право земельного сервитута — это право на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком, которое может быть установлено договором, законом, завещанием или решением суда и может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому конкретно определенному лицу (личный сервитут).

Личными считаются земельные сервитуты, установленные в пользу конкретного лица (физического или юридического) независимо от места нахождения и/или наличия у такого лица земельного участка.

Введение института личного земельного сервитута было вынужденной мерой для развития многих сфер народного хозяйства. Особенно тех сфер, где существовала острая необходимость в упрощенном оформлении ограниченного пользования земельным участком.

Практика уже давно нуждалась в таком инструменте, который позволял бы пользоваться чужим земельным участком третьему лицу, не являющемуся собственником соседнего участка. Фактически такие отношения существовали в сфере телекоммуникации, трубопроводного транспорта, электроэнергетики, сотовой связи, когда субъекты рынка линейных телекоммуникации пользуются чужими земельными участками для удовлетворения собственных потребностей в прокладке коммуникаций. Такие субъекты не нуждаются во всех правомочностях ни собственника, ни арендатора участка.

Виды земельных сервитутов

Статья 99 ЗК содержит перечень видов земельных сервитутов. Кроме конкретно определенных способов использования чужого земельного участка, такая статья содержит пункт «з» — «другие земельные сервитуты». Пункт в такой редакции означает, что перечень видов земельных сервитутов не является исчерпывающим. Следовательно, действующим законодательством предусмотрена возможность установления сервитута на земельный участок для удовлетворения потребностей, конкретно не указанных в статье 99 ЗК.

Подтверждением такой возможности являются положения Закона Украины «О телекоммуникациях» от 18 ноября 2003 года и Закона Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов» от 9 июля 2010 года.

В частности, в Законе Украины «О телекоммуникациях» установлено, что лица, получившие в соответствии с Законом лицензию на осуществление деятельности в сфере телекоммуникаций, имеют право требовать от владельцев земельных участков или землепользователей установления сервитутов к категории земель, определенных ЗК, для прокладки под землей телекоммуникационных сетей и/или устранения их повреждений. Такая норма является лишь уточнением определенного в ЗК права прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций.

Если в указанном выше Законе законодатель ограничился уточнением существующих видов сервитутов, то в Законе Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов» предусмотрены совершенно новые виды сервитутов, ранее не установленные ЗК.

Статьей 16 указанного Закона установлено, что предприятия, которые строят или эксплуатируют объекты энергетики и передачи электрической энергии, имеют право использовать земельные участки согласно договору об установлении земельного сервитута с владельцем или пользователем земельного участка для размещения объектов, указанных в части 4 настоящей статьи, на праве постоянных или срочных земельных сервитутов для:

— строительства, реконструкции, капитального ремонта, размещения сооружений опорных конструкций воздушных линий электропередачи, трансформаторных подстанций, распределительных пунктов и устройств;

— прохода, проезда, а также перевозки строительных и других материалов через земельный участок для строительства и эксплуатации линий электропередачи;

— размещения на земельном участке информационных щитов, предупреждающих знаков, касающихся строительства и эксплуатации линий электропередачи;

— проведения изыскательных, исследовательских и других работ по строительству линий электропередачи.

Возможность установления таких видов сервитутов полностью соответствует «другим земельным сервитутам», предусмотренным статьей 99 ЗК.

Сферы использования земельных сервитутов

Сфера использования земельных сервитутов очень велика. Особенно хорошо инструмент сервитута подходит для решения многих коммунальных проблем, а именно: размещение внешней рекламы, парковка автомобилей и особенно размещение малых архитектурных форм.

Следует обратить внимание на существование незаконной практики размещения малых архитектурных форм в разных городах Украины без решения земельного вопроса. В своих рекомендациях № 04-06/15 от 2 февраля 2010 года Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) отдельно обратил внимание на обязательность решения земельного вопроса при размещении малых архитектурных форм. Так, согласно пункту 4.1.3 указанных рекомендаций, в разрешении споров судам следует учитывать, что ордер и другие разрешительные документы на право торговли предоставляют субъекту хозяйствования право на осуществление предпринимательской деятельности, в частности, на соответствующей территории, земельном участке или в помещении. При этом такой документ не дает права на соответствующий земельный участок как часть земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением и с определенными в отношении него правами в понимании части 1 статьи 79 ЗК.

Следовательно, размещение малой архитектурной формы для осуществления предпринимательской деятельности при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором она размещена, является самовольным занятием земельного участка и влечет последствия, определенные статьей 212 ЗК.

Существуют различные прецеденты «обхода» решения земельного вопроса, вплоть до сдачи в аренду асфальтного покрытия. Все эти варианты были направлены на достижение благой цели — наполнения местного бюджета. И каждый раз органам местного самоуправления приходилось «выдумывать» новый вариант решения земельного вопроса из-за сложностей действующего земельного законодательства, связанных с оформлением земельных участков в собственность и аренду.

Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16 сентября 2008 года были внесены изменения в статью 134 ЗК. Таким образом, земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах).

В соответствии со статьей 137 ЗК земельные торги проводятся в порядке, установленном законом. Однако такой закон еще не принят. Таким образом, на данный момент граждане и юридические лица приобретают право собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления по результатам земельных торгов (аукциона).

Отсутствие закона усложняет, но не лишает возможности распоряжения земельными участками государственной или коммунальной собственности.

При продаже распорядитель (собственник) земельного участка лишается права собственности, что является крайне неэффективным при размещении малых архитектурных форм.

Кроме того, проведение аукционов (земельных торгов) для передачи в собственность или пользование земельных участков для размещения малых архитектурных форм — слишком затратная процедура для органов местного самоуправления (органов исполнительной власти). Таким образом, использование земельных сервитутов для размещения малых архитектурных форм является в настоящее время не только наиболее простым, но практически единственно возможным вариантом.

Договор земельного сервитута

Как уже было сказано, земельный сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Размещение малых архитектурных форм может осуществляться на основании договора или решения суда. Если для установления сервитута на основании решения суда необходимо наличие спора, то для установления на основании договора — согласие сторон.

Частями 1—3 статьи 639 ГК установлено, что договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены законом. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления ему этой формы, даже если закон этой формы для данного вида договоров не требовал.

Учитывая указанное, сервитут может быть установлен договором, форма которого будет определена сторонами, с указанием содержания сервитута, определенного статьей 403 ГК, а земельные сервитуты — с учетом главы 16 Общей части раздела 1 ЗК.

Содержание договора сервитута

В абзаце 12 статьи 16 Закона Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов» указано, что в договоре об установлении земельного сервитута для размещения объектов энергетики и передачи электрической энергии указываются: содержание земельного сервитута; кадастровый номер земельного участка, относительно которого устанавливается земельный сервитут (при наличии); площадь земельного участка, на который распространяется действие земельного сервитута; данные о земельном участке, на котором устанавливается земельный сервитут.

Существенных условий либо других требований к договорам об установлении земельного сервитута для размещения малых архитектурных форм не предусмотрено. По аналогии можно использовать условия, установленные статьей 16 Закона Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов».

Не нормативным, но достаточно ценным источником для наполнения договора сервитута могут быть и разъяснительные письма специальных органов исполнительной власти. Так, Государственный комитет Украины по земельным ресурсам в своем письме № 21165/17/4-09 от 1 декабря 2009 года определил, что для заключения договора личного срочного сервитута с целью размещения малой архитектурной формы следует прилагать графические материалы — схему привязки малой архитектурной формы.

В письме Государственной инспекции по контролю за использованием и охраной земель Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 6-10-1071/727 от 2 ноября 2004 года установлено, что существенные условия договора земельного сервитута законодательством не определены. Но, исходя из практики применения норм земельного и гражданского права, наиболее целесообразным видится наличие в договоре земельного сервитута следующих существенных условий: способ обременения земельного участка; описание местоположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме); объем права земельного сервитута; срок действия договора земельного сервитута; плата за земельный сервитут.

Кроме того, нет оснований не учитывать рекомендации по применению некоторых положений постановления КМУ «Об утверждении Порядка размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности» № 982.

Таким образом, договор об установлении земельного сервитута для размещения малых архитектурных форм может содержать:

— способ обременения земельного участка;

— объем права земельного сервитута — содержание земельного сервитута;

— описание местоположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме);

— данные о земельном участке, на котором устанавливается земельный сервитут, в том числе площадь земельного участка, на который распространяется действие земельного сервитута;

— кадастровый номер земельного участка, относительно которого устанавливается земельный сервитут (при наличии);

— срок действия договора земельного сервитута;

— плата за земельный сервитут;

— графические материалы — схему привязки малой архитектурной формы.

По аналогии с заключением договоров об установлении земельных сервитутов для размещения малых архитектурных форм могут быть решены другие коммунальные вопросы.

Сложности при установлении земельных сервитутов

Согласно части 3 статьи 100 ЗК, право земельного сервитута возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок. Такой порядок предусмотрен Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года (Закон о государственной регистрации вещных прав).

Однако Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» от 11 февраля 2010 года был изложен в новой редакции Закон о государственной регистрации вещных прав. Переходными положениями этого закона было установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном настоящим Законом, осуществляется с 1 января 2012 года. Таким образом, до 1 января 2012 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе права земельного сервитута, осуществляется согласно существующему порядку регистрации прав на землю.

Постановлением КМУ «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» № 1021 от 9 сентября 2009 года также был утвержден Порядок ведения Поземельной книги и Порядок ведения Книги записей (Порядок ведения Поземельной книги). Пунктом 17 Порядка ведения Поземельной книги установлено, что государственная регистрация ограничений использования земельного участка, установленного земельного сервитута, договора эмфитевзиса и суперфиция осуществляется путем внесения сведений в главу 5 Поземельной книги «Земельный участок». Новый порядок ведения Поземельной книги вступил в силу с 1 января 2011 года.

До этого времени не проведено разграничение земель государственной и коммунальной собственности. Это означает, что большинство государственных и коммунальных земель до сих пор не имеют правоустанавливающих документов, а значит, отсутствуют и Поземельные книги.

Согласно пункту 12 Переходных положений ЗК, до разграничения земель государственной и коммунальной собственнос­ти полномочия по распоряжению землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абзаце 3 данного пункта) в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти.

Итак, субъект, имеющий право распоряжаться землями, ЗК установлен. Но отсутствие правоустанавливающих документов приводит к тому, что большинство земель не имеют документации по землеустройству: отсутствуют утвержденные в установленном порядке текстовые и графические материалы, регулирующие использование и охрану земель государственной и коммунальной собственности, а также материалы обследования и разведки земель, авторского надзора за выполнением проектов и т.п. Также, как уже было сказано, отсутствует Поземельная книга, содержащая данные о правоустанавливающих документах на земельный учас­ток, данные о собственнике, арендаторе (субарендаторе), кадастровый номер земельного участка.

Таким образом, регистрация права земельного сервитута согласно новому порядку будет невозможна из-за отсутствия для большинства земель государственной и коммунальной собственности Поземельных книг.

Способы преодоления сложностей

Учитывая все сказанное выше, существуют следующие варианты урегулирования правоотношений по регистрации договоров об установлении земельного сервитута:

— на уровне КМУ: путем внесения изменений в постановление КМУ «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» № 1021 от 9 сентября 2009 года;

— на уровне Госкомзема: путем утверждения временного порядка регистрации сервитутов до разграничения земель государственной и коммунальной собственности;

— на уровне органов местного само­управления.

При урегулировании таких отношений на уровне органов местного самоуправления г. Киева возможны два варианта. Первый вариант предусматривает решение вопроса на уровне представительского органа — Киевского городского совета, а именно: внесение изменений в решение Киевского городского совета «Об урегулировании процедуры передачи в пользование земельных участков в г. Киеве» № 457/1867 от 15 июля 2004 года.

Наличие полномочий Киевского городского совета установлено в статье 144 Конституции Украины: «органы местного самоуправления в пределах полномочий, определенных законом, принимают решения, являющиеся обязательными для исполнения на соответствующей территории». Также полномочия по урегулированию закреплены в Законе Украины «О столице Украины — городе-герое Киеве» и Законе Украины «О местном самоуправлении на Украине».

Второй вариант предусматривает решение вопроса на уровне исполнительных органов Киевского городского совета. Согласно статье 33 Закона Украины «О местном самоуправлении на Украине», к ведению исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов относятся также следующие полномочия:

— организация и осуществление землеустройства, согласование проектов земле­устройства;

— осуществление контроля за введением мероприятий, предусмотренных документацией по землеустройству;

— создание и обеспечение функционирования местных экологических автоматизированных информационно-аналитических систем, являющихся составляющей сети общегосударственной экологической автоматизированной информационно-аналитической системы обеспечения доступа к экологической информации.

С целью урегулирования правоотношений по регистрации договоров об установлении земельного сервитута Киевской городской государственной администрацией может быть принято распоряжение. Прецеденты по принятию таких распоряжений уже были — распоряжение «О порядке государственной регистрации договоров аренды земли» № 1014 от 24 июня 1999 года, которое формально до сих пор действует.

На основании изложенного можно сделать вывод, что личный земельный сервитут является хорошим инструментом для решения многих коммунальных проблем. Сложности применения такого инструмента существуют, но они при желании легко преодолимы. Также следует отметить, что потенциал сервитута на этом не ограничивается. Учитывая тенденцию к расширению сферы применения, можно предположить в ближайшем будущем возможность широкого применения института сервитута для частных правоотношений.

ОВСИЙ Дмитрий — юрист, г. Киев