Согласно действующему законодательству Украины, для того, чтобы получить право застройки земельного участка, совсем необязательно брать этот участок в аренду. Можно воспользоваться правовым институтом под названием «суперфиций».

Суперфицию посвящена глава 34 Граждан­ского кодекса (ГК) Украины «Право пользования чужим земельным участком для застройки». В соответствии с частью 1 статьи 413 ГК Украины собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания.

В части 1 статьи 1021 Земельного кодекса (ЗК) Украины также определено, что право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд. Суперфиций может возникать и на основании завещания, он может отчуждаться или передаваться в порядке наследования.

Скорее всего, суперфиций так и остался бы без особого внимания со стороны ученых, если бы не проблемы, периодически возникающие как в теоретической плоскости, так и во время применения суперфиция на практике.

Общеизвестно, что суперфиций близок к аренде земельного участка для застройки. Настолько близок, что, основываясь на нормах нашего несовершенного законодательства, различить их совсем непросто. С одной стороны, законодатель четко дает понять, что суперфиций — абсолютно самостоятельный правовой институт, его нельзя отождествлять ни с правом собственности, ни с правом постоянного пользования земельным участком, ни с арендой. Такой вывод, в частности, подтверждается тем, что в разделе ІІІ ЗК Украины «Права на землю» право собственности на землю, право пользования землей (право постоянного пользования земельным участком и право аренды земельного участка) и суперфиций (право пользования чужим земельным участком для застройки) урегулированы разными главами.

С другой стороны, законодатель все больше сближает суперфиций с арендой. Так, непонятным является дополнение Закона Украины «Об аренде земли» статьей 81 (Закон Украины № 309-VI от 3 июня 2008 года), согласно которой право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог. Эта статья не имеет никакого смысла, ведь арендатор и без этого предостережения не может отчуждать право на аренду земельного участка. Такое право может быть отчуждено только арендодателем — собственником земельного участка или уполномоченным им лицом.

Анализируя законодательство Укра­ины, неопределенной остается правовая природа суперфиция. В соответствии с нормами ЗК и ГК Украины одним из оснований его возникновения является договор. Акцентируя внимание на договорной природе суперфиция, законодатель не указывает, из какого именно договора может возникать суперфиций: из договора аренды земельного участка для застройки или из отдельного договора суперфиция. Учитывая это, среди специалистов возникают разногласия по поводу определения и раскрытия понятия «договор», употребленного в статье 1021 ЗК и статье 413 ГК Украины.

Некоторые ученые отмечают, что законодатель не предусмотрел отдельного договора суперфиция, поскольку суперфиций возникает из договора аренды земельного участка для застройки, а закрепленное в законодательстве понятие «договор суперфиция» необходимо толковать как «право суперфиция». Подобно тому, как право собственности возникает на основании отдельных договоров (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения и т.п.), право суперфиция возникает из договора аренды земельного участка для застройки. Кроме того, подчеркивают специалисты, существование отдельного договора суперфиция будет противоречить некоторым правовым нормам, регулирующим земельные ­отношения. Это ­касается ­момента ­возникновения права на землю, документов, удостоверяющих это право, платы за землю и т.п.

Другие ученые считают, что право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании отдельного договора, который, хотя и не предусмотрен действующим законодательством, однако, учитывая право сторон заключить договор, не предусмотренный актами гражданского законодательства, но отвечающий его общим принципам (часть 1 статьи 6 ГК Украины), при условии соблюдения требований ЗК и ГК Украины будет признаваться действительным.

Такая позиция специалистов более обоснованная, поскольку суперфиций — это не обязательственное правоотношение, а вещное. Уникальность суперфиция заключается в том, что первоначальным основанием его возникновения является договор, в то время как последний применяется в нашем законодательстве лишь как производное основание приобретения вещного права. Но если суперфиций возникает на основании отдельного договора, то отсутствие утвержденной типовой формы такого договора порождает большое количество спорных моментов и нерешенных вопросов, а именно: относительно формы, нотариального удостоверения и государственной регистрации договора суперфиция, порядка и размера платы за землю.

Учитывая то, что такой договор не может быть исполнен сторонами в момент его заключения, он должен иметь лишь письменную форму. Поскольку суперфиций достаточно близок к арендным отношениям, стороны могут руководствоваться существенными условиями договора аренды земли, указанными в Законе Украины «Об аренде земли», а также типовым договором аренды земли, форма которого утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 года № 220. При этом участникам правоотношений целесообразно предусмотреть в договоре сведения о земельном участке, цели его предоставления, виде осуществления на нем строительства, правовом режиме объектов недвижимости, возведенных на земельном участке, условиях платного пользования участком (размер платы, ее форма, условия, порядок и сроки выплаты). Не предусмотрено и обязательное нотариальное удостоверение договора суперфиция. Такое удостоверение может осуществляться по обоюдному желанию сторон или по требованию одной из сторон.

Что касается государственной регистрации договора суперфиция, то, согласно части 1 статьи 210 ГК Украины, сделка подлежит государственной регистрации лишь в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации. Тем не менее, ни ГК, ни ЗК Украины не устанавливают требований о государственной регистрации договора суперфиция. В соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» регистрации подлежит не договор суперфиция, а право суперфиция, возникшее на основании договора. Но регистрация прав и регистрация документа (договора) — вовсе не одно и то же. Следовательно, стороны, заключив договор суперфиция, сталкиваются с проблемой его легализации.

Что касается платы за землю, то в соответствии с частью 1 статьи 414 ГК Украины собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование им. Вместе с тем Законом Украины «О плате за землю» предусмотрено два вида платы: земельный налог и арендная плата.

Согласно части 4 статьи 2 этого Закона, арендная плата взимается за земельные участки, предоставленные в аренду, поэтому она не может взиматься за земельные участки, переданные по договору суперфиция. В соответствии с частью 2 статьи 2 Закона земельный налог платят собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов — участников соглашения о распределении продукции.

Законодательного определения понятия «землепользователь» нет. Исходя из лингвистических конструкций, в которых этот термин используется, можно говорить о том, что понятием «землепользователь» охватывается любое лицо, имеющее определенное право на использование земли. Это может быть собственник земельного участка, лицо, владеющее правом постоянного землепользования, арендатор (не случайно его специальным предостережением исключили из круга плательщиков земельного налога), а также лицо, которому по договору суперфиция земельный участок предоставлен в пользование для строительства. Такой вывод подтверждается и частью 4 статьи 415 ГК Украины, в которой указано, что землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, а также другие платежи, установленные законом.

Правда, со взысканием земельного налога с землепользователя может возникнуть следующая проблема. У земельного участка есть и его собственник, который в соответствии с частью 2 статьи 2 указанного Закона также должен платить земельный налог (это утверждение не касается лишь собственников земельных участков в лице государства или территориальных общин). Но тогда нарушится один из принципов налогообложения: при одном объекте налогообложения появятся два налогоплательщика, что недопустимо. Возможно, будет преобладать понимание (что стало уже традиционным) как плательщиков земельного налога исключительно собственников земельных участков или лиц, которым земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования. В этом случае земельный налог будет платить собственник земельного участка, а землепользователь согласно статье 415 ГК Украины будет вносить лишь плату за пользование земельным участком собственнику участка. При этом собственник имеет право включить в расчет размера такого платежа суммы возмещения земельного налога, которые он платит в бюджет.

Как видим, законодательство, регулирующее плату за землю, безнадежно отстало от экономических отношений, реально складывающихся в обществе, и нуждается в срочной доработке.

Размер платы за пользование земельным участком, предоставленным по договору суперфиция, законодательством не определен. Следовательно, стороны договора могут определить ее размер самостоятельно. Кроме того, частью 1 статьи 414 ГК Украины установлено, что когда на земельном участке построены ­промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение части от дохода землепользователя.

Таким образом, отсутствие утвержденной типовой формы договора суперфиция может привести

на ­практике к определенным недоразумениям и осложнениям, полностью переместить заключение договора суперфиция из сферы законодательного регулирования в сферу судебного производства.

Проблемы правовой природы суперфиция, то есть возможность существования отдельного договора суперфиция или выделение его из договора аренды земельного участка для застройки, возникают не только в теории земельного и гражданского права, но и на практике. Одним из показательных примеров такого неодинакового понимания правовой природы суперфиция является судебное дело по иску исполнительного комитета Донецкого городского совета к ООО «Ю» о расторжении заключенного между сторонами договора аренды земельного участка.

Обосновывая свои требования, стороны ссылаются на разные правовые нормы, которые, по их мнению, должны быть применены. Исполнительный комитет Донецкого городского совета (истец) настаивает на том, что между ним и ООО «Ю» (ответчик) был заключен договор аренды земельного участка для строительства административного здания. Соответственно, к отношениям, возникшим на основании настоящего договора, должны применяться нормы, регулирующие арендные отношения.

Так, согласно статье 32 Закона Укра­ины «Об аренде земли», по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 этого Закона и условиями договора. Статьями 24 и 25 указанного Закона установлено, что арендодатель имеет право требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды, а арендатор обязан приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли. В соответствии с заключенным между сторонами договором истец предоставил ответчику земельный участок в аренду для строительства административного здания. Поскольку ответчик в определенный договором срок не ввел в эксплуатацию объект строительства, а предоставленный ему земельный участок используется не по назначению — вырыт котлован, в котором образовалась свалка строительных отходов, истец требует расторжения договора аренды земельного участка.

Ответчик считает, что отношения должны быть урегулированы нормами, которые определяют право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций). Учитывая то, что в соответствии с пунктом 6 статьи 1021 ЗК Украины и пунктом 1 статьи 416 ГК Украины суперфиций прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд, то определяющим для решения этого дела является установление момента, когда ответчик получил от истца земельный участок для застройки. Определив этот момент, можно убедиться, что трехлетний срок еще не истек, ответчик правомерно использует предоставленный ему земельный участок, а договор не подлежит досрочному растор­жению.

На самом деле шокирует то, что не только стороны, но и суды, решая дело по сути, в одних случаях руководствуются нормами, регулирующими аренду земельного участка, а в других — суперфиций.

Так, решением Хозяйственного суда Донецкой области и постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда иск удовлетворен, и договор аренды земельного участка расторгнут. Высший хозяйственный суд Украины отменяет постановление Донецкого апелляционного хозяйственного суда и передает дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом отмечает, что к отношениям, возникшим между сторонами, должны применяться нормы, регулирующие право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), а именно: статья 1021 ЗК и глава 34 ГК Украины.

Окончательную точку в решении этого сложного и вместе с тем интересного дела поставил Верховный Суд Украины (ВСУ), который своим постановлением отменил постановление Высшего хозяйственного суда Украины, а постановление Донецкого апелляционного хозяйственного суда и решение Хозяйственного суда Донецкой области оставил в силе. Было установлено, что между исполнительным комитетом Донецкого городского совета и ООО «Ю» возникли именно арендные правоотношения, а основанием для расторжения договора является использование земли не по целевому назначению, а не такое основание, как неиспользование земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

И хотя правильность решения ВСУ не вызывает сомнения, доказательства, используемые для его обоснования, весьма противоречивы. В постановлении ВСУ отмечается, что ссылки на нормы, регулирующие право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), являются безосновательными по следующим причинам.

1. Договор аренды земельного участка является краткосрочным, что противоречит природе суперфиция.

Так, одним из основных признаков суперфиция является его долгосрочный характер. Но минимальный срок, на который может быть установлен суперфиций, действующим законодательством не определен. Учитывая это, единственный выход — использовать сроки, установленные для аренды земельного участка. В соответствии с частью 3 статьи 93 ЗК Украины аренда земельного участка может быть краткосрочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет. Таким образом, руководствуясь «буквой закона», суперфиций, заключенный на срок более 5 лет, можно считать долгосрочным. Точно так же долгосрочным будет считаться и суперфиций, когда стороны сначала договорились о пользовании земельным участком на срок до 5 лет, а потом по взаимному согласию продлили этот срок.

2. Договором предусмотрено обязательное согласие арендодателя на передачу другому лицу во владение или пользование земельного участка.

В части 2 статьи 413 ГК Украины указано, что право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может быть отчуждено землепользователем или передаваться в порядке наследования. Обязательного согласия на это собственника земельного участка не установлено. Однако, учитывая принцип свободы договора, а именно то, что стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения на собственное усмотрение (часть 3 статьи 6 ГК Украины), является возможным закрепление в договоре отдельного положения относительно обязательного согласия собственника земельного участка на отчуждение землепользователем права пользования чужим земельным участком для застройки.

Единственным предостережением к этому может служить часть 3 статьи 1021 ЗК Украины, в соответствии с которой право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесено в уставный фонд, передано в залог.

3. Договором не определен собственник будущего сооружения и дальнейшая его судьба.

Необходимо отметить, что действующее законодательство Украины не устанавливает определения собственника будущего сооружения и его дальнейшую судьбу как обязательные условия суперфиция. Согласно части 2 статьи 415 ГК Украины, землепользователь имеет право собственности на здания (сооружения), возведенные на земельном участке, который передан ему для застройки. Что касается дальнейшей судьбы сооружения, то в соответствии со статьей 417 ГК Украины в случае прекращения права пользования земельным участком, на котором было построено сооружение, собственник участка и собственник сооружения сами определяют правовые последствия такого прекращения.

Основанием для расторжения договора аренды, согласно указанному постановлению ВСУ, является использование земли не по целевому назначению. Однако на этом основании может быть прекращена не только аренда, но и суперфиций. Это подтверждается тем, что одной из обязанностей суперфициария является использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением (часть 5 статьи 415 ГК Украины). В соответствии с частью 7 статьи 1021 ЗК Украины и частью 2 статьи 416 ГК Украины право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.

Таким образом, доказательства, используемые судом, не очень убедительны. ВСУ обращает внимание на отдельные признаки суперфиция, которые на самом деле не являются существенными в решении вопроса об отличии аренды от суперфиция. Суд не указывает на то, что аренда и суперфиций — это совершенно разные правовые институты, а наоборот, не исключает возможности возникновения суперфиция из договора аренды земельного участка. Можно предположить, что в случае, когда договор аренды земельного участка для застройки является долгосрочным, когда в нем не предполагается обязательного согласия арендодателя на передачу другому лицу во владение или пользование земельного участка, и когда в договоре приводится характеристика объекта, который должен быть построен, и определяется его будущий собственник, то к этому договору необходимо применять нормы, регулирующие суперфиций.

Итак, сейчас среди теоретиков и практических работников нет единого мнения относительно правовой природы суперфиция. Анализ действующего законодательства Украины не позволяет точно установить, возникает суперфиций из отдельного договора суперфиция или из договора аренды земельного участка для застройки. Усложняется проблема тем, что законодатель все больше сближает эти правовые институты, что, в свою очередь, может привести и уже приводит на практике к определенным недоразумениям.

Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что на сегодня существует потребность в более тщательном и системном исследовании правовой природы суперфиция. Если не сделать этого сейчас, то суперфиций, скорее всего, так и останется только «законодательной фикцией», способной лишь вызывать споры и усложнять общественные отношения, а не четко и качественно их регулировать.

СУЕТНОВ Евгений — аспирант кафед­ры экологического права НЮАУ им. Яро­слава Мудрого, г. Харьков