Судьба земельного участка в случае отчуждения расположенного на нем здания или сооружения в течение последних двух десятилетий изменялась не раз. При отчуждении недвижимого имущества во время действия статьи 30 Земельного кодекса Украины (ЗК) в редакции 1992 года совершался автоматический переход права собственности или пользования на земельный участок к приобретателю здания или сооружения.

Отчуждение объектов недвижимого имущества в период с 1 января 2002 года по 20 июня 2007 года (во время действия статьи 120 ЗК в редакции от 25 октября 2001 года) не влекло автоматического перехода права собственности или пользования на земельный учас­ток под зданиями или сооружениями.

С 1 января 2004 года, а именно с момента вступления в законную силу Гражданского кодекса Украины (ГК), автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения происходил на основании статьи 377 ГК. Указанная статья применялась в том случае, когда нормами специального законодательства данные вопросы земельных правоотношений не были урегулированы. Поскольку статья 120 ЗК в то время не предусматривала автоматического перехода права, то применяли по аналогии указанную статью ГК.

Действующая редакция статьи 120 ЗК снова предусмотрела автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения, фактически продублировав статью 377 ГК. Частью 2 статьи 120 ЗК установлено, что если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они расположены и которая необходима для их обслуживания. В соответствии с частью 2 статьи 377 ГК, если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земли, на которой они расположены и которая необходима для их обслуживания.

Как указывалось выше, часть 2 статьи 120 ЗК и часть 2 статьи 377 ГК аналогичны по своему содержанию, о чем также указывается в судебных решениях, и регулируют отношения перехода права пользования земельным участком. Однако на практике эти статьи применяются по-разному. В одних случаях суды говорят, что указанные статьи не предусматривают автоматического перехода права пользования земельным участком, в других — наоборот.

Рассмотрим несколько примеров из судебной практики Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ). Так, частное предприятие «У» обратилось в хозяйственный суд с иском к районной государственной администрации, третьи лица: сельский совет и открытое акционерное общество «П», — о признании права пользования земельным участком и обязательстве ответчика заключить договор аренды земельного участка.

Решением Хозяйственного суда Хмель­ницкой области исковое заявление удовлетворено частично. За истцом признано право пользования земельным участком общей площадью 3,16 га. Район­ную государственную администрацию суд обязал заключить с истцом договор аренды земельного участка. В остальной части исковых требований отказано.

Решение суда мотивировано тем, что истцом зарегистрировано на праве собственности недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи. При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам в соответствии с частью 5 статьи 120 ЗК переходит право пользования земельным участком, на котором расположены здания или сооружения. Также это соответствует статье 377 ГК, предусматривающей переход права пользования тем земельным участком, где расположены отчуждаемые здания и сооружения. Изменение целевого назначения земельного участка площадью 3,16 га не совершалось.

Своим постановлением Житомирский апелляционный хозяйственный суд решение суда первой инстанции в части удовлетворения искового заявления отменил, в удовлетворении иска в этой час­ти отказал. Постановление мотивировано тем, что земельный участок площадью 3,16 га остался в постоянном пользовании ОАО «П», статья 120 ЗК и статья 377 ГК не предусматривают автоматического перехода права пользования земельным участком в случае отчуждения недвижимости, находящейся на земельном участке. В соответствии с частью 5 статьи 116 ЗК предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственнос­ти или пользовании, совершается только после извлечения (выкупа) его в порядке, предусмотренном этим Кодексом.

Частное предприятие «У» обратилось в кассационный суд с соответствующей жалобой.

ВХСУ в открытом судебном заседании исследовал материалы дела, доводы жалобы и аргументы представителей сторон и пришел к выводу, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

По договору купли-продажи от 22 мая 2008 года, который удостоверен нотариально, частное предприятие «У» приобрело в собственность у гражданина К. целостный имущественный комплекс. 4 июня 2008 года о совершенной сделке внесена запись в электронный реестр собственности на недвижимое имущество, в БТИ зарегистрировано право собственности на целостный имущественный комплекс.

Указанное имущество в прошлом принадлежало ОАО «П», однако было реализовано ЧП «С». В дальнейшем гражданин К. приобрел его у ЧП «С».

Частями 1 и 2 статьи 120 ЗК в редакции от 25 октября 2001 года было установлено, что при переходе права собственнос­ти на здание или сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок. При отчуждении зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется в соответствии с договором аренды земельного участка.

Материалы дела не содержат данных о заключении собственником земельного участка площадью 3,16 га договоров аренды земли с ЧП «С» и гражданином К. пос­ле приобретения ими целостного имущественный комплекса. Этим лицам не выдавались государственные акты на право пользования землей. Таким образом, земельный участок площадью 3,16 га остается в постоянном пользовании ОАО «П».

В соответствии со статьей 120 ЗК (в редакции от 27 апреля 2007 года) к лицу, приобретшему жилой дом, строение или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены, без изменения целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, который предоставлен в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены и необходимой для их обслуживания.

Аналогичная норма содержится в статье 377 ГК.

Таким образом, в законе не устанавливается правовой механизм перехода права пользования земельным участком, который находится в государственной собственности или собственности органа местного самоуправления.

В связи с этим кассационная инстанция считает, что правомерно ­применить системное толкование статьи 120 ЗК в соотношении с другими нормами земельного законодательства.

Однако статья 141 ЗК предусматривает исчерпывающий перечень оснований для прекращения права пользования земельным участком. Эта норма не устанавливает прекращения землепользования в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 116 ЗК предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственнос­ти или пользовании, совершается только после изъятия (выкупа) его в порядке, предусмотренном этим Кодексом.

В соответствии в пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» № 7 от 16 апреля 2004 года при необходимости изъятия земельного участка для юридического лица последний обязан сначала согласовать этот вопрос с собственником земли или землепользователем и соответствующим органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случаях отказа кого-то из них имеет право предъявить иск о признании отказа недействительным.

Решение об удовлетворении такого иска является основанием для разработки проекта отвода земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование или в аренду установлен статьями 123 и 124 ЗК. Эти нормы не содержат императивного обязательства органа исполнительной власти или местного самоуправления принять решение о предоставлении в пользование или заключении договора аренды земли с лицом, которое приобрело право собственности на объекты недвижимости, размещенные на этом земельном участке, вне процедуры, установленной ЗК.

Решениями Хозяйственного ­суда Хмель­ницкой области от 22 ноября 2007 года и от 8 апреля 2008 года установлен факт правомерности пользования ОАО «П» земельным участком площадью 3,16 га. Таким образом, нахождение ­земельного участка в пользовании одного субъекта хозяйствования исключает одновременное нахождение его в пользовании другого субъекта.

Наличие у ЧП «У» права собственнос­ти на объекты недвижимого имущества не является основанием для удовлетворения иска о признании права пользования земельным участком под этими объектами. Действующее законодательство Украины не устанавливает запрета на нахождение недвижимости одного юридического лица на земельном участке, принадлежащем другому юридическому лицу.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции пришел к выводу о соответствии постановления апелляционной инстанции нормам материального и процессуального права (постановление ВХСУ № 11/5057 от 7 июля 2009 года).

Исходя из логики суда кассационной инстанции, арендатор (продавец недвижимого имущества) фактически лишен своих прав как землепользователя, установленных статьей 95 ЗК, однако продолжает нести обязанности землепользователя, определенные статьей 96 ЗК, и при нарушении требований земельного законодательства приобретателем объектов недвижимого имущества ответственность будет нести арендатор (продавец) как зарегистрированный пользователь — арендатор земельного участка.

В связи с этим может возникнуть ситуация, при которой арендная плата за такие земельные участки не платится, поскольку арендатор земельного участка фактически не использует его и считает возможным не платить арендную плату, считая это уже обязанностью нового приобретателя недвижимого имущества как фактического пользователя земельным участком, а новый собственник зданий и сооружений не считает это своей обязанностью, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, являющиеся основанием для арендной платы, что приводит к уменьшению поступлений в местные бюджеты.

Рассмотрим еще один пример из практики. Частная фирма «В» обратилась в Хозяйственный суд Сумской области с иском к Совету о признании права пользования земельным участком площадью 0,05 га, признании права на оформление права пользования этим земельным участком, а также обязательстве Совета заключить с ней договор аренды земельного участка.

Решением Хозяйственного суда Сум­с­кой области от 27 декабря 2007 года исковые требования ЧФ «В» удовлетворены полностью. Постановлением Харь­ковского апелляционного хозяйственного суда от 13 мая 2008 года решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

ЧФ «В» обратилась в ВХСУ с соответствующей кассационной жалобой.

ВХСУ в открытом судебном заседании исследовал материалы дела, доводы жалобы и аргументы представителей истца. В результате суд пришел к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что в соответствии с предписаниями статьи 120 ЗК при переходе права собственности на здание и сооружение переход прав на земельный учас­ток требует дополнительного заключения договора относительно этого земельного участка. В соответствии со статьей 123 ЗК предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется на основании решений органа местного самоуправления. Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства принятия Советом соответствующего решения, исковые требования ЧФ «В» не подлежат удовлетворению.

Однако такой вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным на основании следующего.

Как установлено хозяйственными судами, 16 октября 2006 года истец приобрел по договору купли-продажи, заверенному частным нотариусом Сумского городского нотариального округа, у ООО «А» недвижимое имущество. Право собственности истца на имущество зарегистрировано БТИ.

19 декабря 2006 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему на условиях аренды земельного участка площадью 0,05 га, на котором размещена указанная недвижимость.

22 июня 2007 года истец обратился в управление земельных и природных ресурсов Совета с заявлением об утверждении проекта землеустройства относительно отведения земельного участка под размещение и реконструкцию кафе площадью 0,05 га, однако вопрос предоставления земельного участка в аренду на рассмотрение сессии ответчика не выносился.

В соответствии со статьей 377 ГК в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом имущества, к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственнос­ти на земельный участок, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земли, на которой они расположены, и частью участка, необходимой для их обслуживания.

При этом, как следует из статьи 9 ГК, положения этого Кодекса применяются к регулированию отношений, возникающих в сфере использования природных ресурсов и охраны окружающей природной среды, а также к трудовым и семейным отношениям, если они не урегулированы другими актами законодательства.

В соответствии со статьей 120 ЗК в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом имущества, при переходе права собственности на здание или сооружение право собственности на земельный участок или на его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды.

Из приведенных выше норм законодательства Украины следует, что ГК определены обязательные правовые последствия приобретения здания или сооружения — автоматический переход права пользования земельным участком, на котором они размещены. В то же время в ЗК установлена возможность перехода указанного права на основании договора аренды.

Таким образом, истец фактически приобрел право пользования земельным участком площадью 0,05 га вследствие заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на основании статьи 377 ГК.

Учитывая изложенное, отсутствует необходимость в принятии сессией решения о заключении договора аренды, поскольку в соответствии со статьями 123, 124 ЗК решение органа местного само­управления является основанием для передачи в аренду земельного участка. Однако в случаях приобретения здания право пользования соответствующим земельным участком переходит к приобретателю в силу закона, а именно: предписаний статьи 377 ГК.

В результате суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а незаконно отмененное решение суда первой инстанции — оставлению без изменений (постановление ВХСУ № 15/656-07 от 22 октября 2008 года).

Выход из сложившейся ситуации один — принять норму, которая регулировала бы упрощенный переход права пользования арендованным земельным участком при купле-продаже недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке и зарегистрированного на праве частной собственности.

Так, проектом Закона Украины «О вне­сении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (относительно перехода права на земельный участок при переходе права на здания и сооружения, расположенные на нем) предлагалось внести изменения в Закон Украины «Об аренде земли», а именно: дополнить Закон статьей 161, определяющей порядок заключения договора аренды земли при переходе права собственности на здания и сооружения. Данные изменения предлагалось внести вместе с изменениями в статью 120 ЗК.

Законопроектом ­предусматривалось, что лицо, к которому перешло право собственности на все дома и сооружения, находящиеся на земельном участке государственной или коммунальной собственнос­ти, предоставленном в аренду, подает в соответствующий орган исполнительной ­власти или орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка заявление (ходатайство). К этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие право собственности на эти объекты, и договор аренды земли. Проектом устанавливается, что компетентный орган в месячный срок должен принять решение о прекращении договора аренды земли с бывшим собственником этих зданий и сооружений. Кроме того, этот орган решает вопрос о предоставлении приобретателю в аренду данного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, которые действовали для предыдущего арендатора, в соответствии с условиями договора.

На данный момент статья 161 в Законе Украины «Об аренде земли» отсутствует, что приводит к проблемам, связанным с тем, что действующим законодательством не урегулирован вопрос упрощенной системы перехода права пользования земельным участком при переходе права собственнос­ти на дома или сооружения, находящиеся на земельном участке государственной или коммунальной собственнос­ти. А это приводит в дальнейшем к проблемам, связанным с судебными тяжбами.

ШАЛЫК Анатолий — юрист, г. Севастополь