Трудности перехода — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №10 (898) » Трудности перехода

Трудности перехода

Проблемы, возникающие во время аренды недвижимого имущества, далеко не всегда решаются без конфликтов. Зачастую конфликты возникают в связи с недобросовестностью арендатора в части своевременной уплаты арендных и других платежей, предусмотренных в договоре, возвратом имущества арендодателю и др. Но в то же время и арендодатель не всегда добросовестно исполняет свои обязанности, в том числе и по своевременному принятию объекта из аренды по истечении срока договора. Именно на аспектах арендных правоотношений, связанных со своевременным возвратом и принятием имущества из аренды, мы и остановимся.

Нарушения со стороны арендатора

В соответствии с положениями Гражданского кодекса (ГК) Украины по договору найма (аренды) арендодатель обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок немедленно или в срок, указанный в договоре (статьи 759, 765).

В случае заключения договора аренды на определенный срок Хозяйственным кодексом (ХК) Украины предусмотрено, что такой договор прекращает свое действие по истечении срока, указанного в договоре, если стороны не пришли к соглашению о его продлении.

Таким образом, в связи с прекращением договора у арендатора возникает обязанность возвратить арендодателю имущество в определенный срок, а у арендодателя — обязательство принять такое имущество. 

В части 2 статьи 785 ГК Украины говорится, что если наниматель не исполняет обязательства по возврату имущества, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Последствием нарушения исполнения обязанности по возврату имущества является применение к арендатору самостоятельной имущественной ответственности в виде уплаты неустойки в размере двойной арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, в основе неустойки, взыскание которой предусмотрено частью 2 статьи 785 ГК Украины, лежит именно размер платы за пользование имуществом, которая должна уплачиваться в двойном размере за все время просрочки исполнения обязательства по возврату арендованного  имущества.

Взыскание неустойки в одинаковом размере как с арендатора, который совершал платежи за фактическое пользование имуществом после окончания действия договора, так и с арендатора, который таких платежей не осуществлял, нивелирует превентивную функцию неустойки. То есть если лицо, пользующееся имуществом после прекращения срока действия договора, продолжает платить арендную плату в размере, предусмотренном договором за такое пользование, начисление неустойки приводит к взысканию платежей в тройном размере.

Поскольку вышеуказанная неустойка является по своей сути все же двойным размером платы за пользование вещью за время просрочки, возникает вопрос о наличии оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с арендатора, на сумму арендной платы, уплаченной им именно за пользование вещью после прекращения договора.

Одинакового подхода к разрешению данного вопроса в судебной практике не существует.

Так, решением Хозяйственного суда Сумской области по делу № 5021/1450/12, оставленным в силе постановлением Высшего хозяйственного суда Украины, исковые требования арендодателя о взыскании с арендатора неустойки в двойном размере, кроме уплаченных арендных платежей, были удовлетворены. Заявление ответчика о прекращении обязательств путем зачета уплаченных арендных платежей суд оставил без рассмотрения. Решение мотивировано тем, что норма статьи 785 ГК Украины не ставит в зависимость применение к арендатору ответственности в виде взыскания неустойки от уплаты либо неуплаты им арендной платы за фактическое пользование имуществом после прекращения договора аренды.

В то же время Киевский апелляционный хозяйственный суд при рассмотрении аналогичных правоотношений вынес постановление по делу № 925/1727/13, в котором указал, что условиями договора не была предусмотрена обязанность ответчика платить арендные платежи после окончания действия договора, а неустойка, предусмотренная статьей 785 ГК Украины, является двойным размером арендной платы. Исходя из этого, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки на уплаченную сумму арендных платежей. Данное постановление также вступило в законную силу.

Несвоевременное принятие имущества

Как уже указывалось выше, по истечении срока действия договора у арендодателя возникает обязательство принять имущество из аренды. Фактом передачи имущества является подписанный обеими сторонами акт приема-передачи имущества (статья 795 ГК Украины).

Однако на практике возникают случаи, когда, освоив действие нормы части 2 статьи 785 ГК Украины, арендодатель ищет способы уклониться от подписания акта. Такой причиной может быть, к примеру, невозможность в короткие сроки найти нового арендатора. Тогда почему бы и не получать от существующего арендатора плату в двойном размере? Проблемный вопрос в таких правоотношениях заключается в следующем: судебная практика придерживается позиции, что арендатор должен платить арендодателю до тех пор, пока между ними не будет подписан акт приема-передачи имущества. И хотя норма статьи 785 ГК Украины прямо предусматривает право требования неустойки в размере двойной арендной платы за фактическое пользование вещью, в суде далеко не всегда в полном объеме исследуется факт действительного нахождения арендатора в спорном помещении после окончания срока договора. Также суд при вынесении решения не всегда обращает внимание на то, что от подписания акта приема-передачи уклоняется сам арендодатель.

К примеру, по делу № 5004/1052/12(5004/2421/11) только после его передачи на новое рассмотрение суды исследовали вопрос фактического нахождения арендатора в спорном помещении после окончания срока действия договора и, соответственно, решили вопрос о правомерности взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной статьей 785 ГК Украины.

При вынесении постановления о направлении дела № 910/6671/14 на новое рассмотрение Высший хозяйственный суд Украины указал на необходимость исследования того, что спор возник из-за просрочки кредитора, то есть в связи с уклонением арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества, а также отметил, что суды предыдущих инстанций не дали надлежащей оценки обстоятельствам в части фактического прекращения пользования помещением.

Подводя черту под вышеизложенным, следует признать, что проблема в данных правоотношениях существует в первую очередь из-за невнимательности сторон договорных правоотношений при подписании такого вида договоров, а также из-за отсутствия единого правила в трактовании, понимании и применении нормы, предусмотренной статьей 785 ГК Украины.

 

БОНДАРЕНКО Татьяна — партнер правовой группы «Побережнюк и Партнеры», адвокат, г. Киев


Мнение

Налоговая неоднозначность

 

Николай ВОЙТОВИЧ,

адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры»

В гражданских и хозяйственных правоотношениях судебная практика четко разделяет понятия арендной неустойки согласно статье 785 Гражданского кодекса (ГК) Украины и неустойки (штрафа, пени), предусмотренной статьями 258, 549 ГК Украины. Арендная неустойка является самостоятельным основанием имущественной ответственности.

В то же время в налоговом аспекте такое четкое разделение отсутствует, что порождает неоднозначность в применении положений о включении арендной неустойки в базу налогообложения НДС. Дело в том, что в соответствии с пунктом 188.1 статьи 188 Налогового кодекса Украины в состав базы налогообложения НДС не включаются суммы неустойки (штрафов и/или пени), полученные вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Поскольку приведенная формулировка неустойки совпадает с предусмотренной в статье 549 ГК Украины, возникает вопрос: распространяется ли это правило на арендную неустойку.

Если принять во внимание, что арендная неустойка хоть и привязана к размеру арендной платы, однако такой (платой) не является, а определяется как мера ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорного обязательства, о чем, собственно, и идет речь в пункте 188.1 НК Украины, то совершенно оправданным выглядит невключение арендной неустойки в базу налогообложения НДС.

 

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Акцент

Вне зоны прикрытия

Государство и юристы

Барьерная лестница

Инвестиционные планы

Государство и юристы

Новости законотворчества

Въезд граждан РФ будет осуществляться на основании загранпаспортов

Парламент поддержал новый закон об оборонном планировании

Уточнено регулирование волонтерской деятельности

Государство и юристы

Критерии Doing Business

КСУ: итоги года

Профсоюзы в суде

Конституционный строй

Толкование слов

На повестке зря

Тяготы и решения

Книжная полка

Ипотечный толк

Неделя права

Новости из-за рубежа

Пропавшие без вести с мобильными телефонами или на автомобиле считаются жертвами преступлений

Неделя права

Судьи из АТО

Преюдициальный вопрос

Хозяйственная динамика

Счет и тень

Новости из зала суда

Судебная практика

ВССУ противоправно не предоставил информацию

НТК Украины не должна компании «Поверхность Спорт-ТВ» 55 млн грн

Новости юридических фирм

Частная практика

Андрей Заблоцкий присоединился к практике международной торговли ЮФ Sayenko Kharenko

В. Подоляк рассказал о франчайзинге и судебных спорах

ЮФ «Астерс» предоставила консультации FIM Bank по финансированию торговых операций

ЮФ «Дмитриева и Партнеры» стала членом Европейской Бизнес Ассоциации

В МЮГ AstapovLawyers возвращается И. Семенов

Отрасли практики

Вернуться к фронту

Прекращение ипотеки

URS-провод

Неплатежеспособные банки

«Скатать» презентацию

Трудности перехода

Рабочий график

Весеннее время

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Репортаж

Скорая правовая помощь

Нужды переселенцев

Самое важное

Со скоростью сметы

Час судей

Кастовый разрыв

Уменьшить нагрузку

Судебная практика

Недвижимая сила

Аморальный вред

Закон единства и борьбы

Тема номера

Разница во бремени

Чемпионат НБУ

Крымское отдаление

Трибуна

Форс-мажоритарные обстоятельства

Частная практика

Партнерские соотношения

Продолжение последует

Інші новини

PRAVO.UA