Проблемы, возникающие во время аренды недвижимого имущества, далеко не всегда решаются без конфликтов. Зачастую конфликты возникают в связи с недобросовестностью арендатора в части своевременной уплаты арендных и других платежей, предусмотренных в договоре, возвратом имущества арендодателю и др. Но в то же время и арендодатель не всегда добросовестно исполняет свои обязанности, в том числе и по своевременному принятию объекта из аренды по истечении срока договора. Именно на аспектах арендных правоотношений, связанных со своевременным возвратом и принятием имущества из аренды, мы и остановимся.
Нарушения со стороны арендатора
В соответствии с положениями Гражданского кодекса (ГК) Украины по договору найма (аренды) арендодатель обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок немедленно или в срок, указанный в договоре (статьи 759, 765).
В случае заключения договора аренды на определенный срок Хозяйственным кодексом (ХК) Украины предусмотрено, что такой договор прекращает свое действие по истечении срока, указанного в договоре, если стороны не пришли к соглашению о его продлении.
Таким образом, в связи с прекращением договора у арендатора возникает обязанность возвратить арендодателю имущество в определенный срок, а у арендодателя — обязательство принять такое имущество.
В части 2 статьи 785 ГК Украины говорится, что если наниматель не исполняет обязательства по возврату имущества, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.
Последствием нарушения исполнения обязанности по возврату имущества является применение к арендатору самостоятельной имущественной ответственности в виде уплаты неустойки в размере двойной арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, в основе неустойки, взыскание которой предусмотрено частью 2 статьи 785 ГК Украины, лежит именно размер платы за пользование имуществом, которая должна уплачиваться в двойном размере за все время просрочки исполнения обязательства по возврату арендованного имущества.
Взыскание неустойки в одинаковом размере как с арендатора, который совершал платежи за фактическое пользование имуществом после окончания действия договора, так и с арендатора, который таких платежей не осуществлял, нивелирует превентивную функцию неустойки. То есть если лицо, пользующееся имуществом после прекращения срока действия договора, продолжает платить арендную плату в размере, предусмотренном договором за такое пользование, начисление неустойки приводит к взысканию платежей в тройном размере.
Поскольку вышеуказанная неустойка является по своей сути все же двойным размером платы за пользование вещью за время просрочки, возникает вопрос о наличии оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с арендатора, на сумму арендной платы, уплаченной им именно за пользование вещью после прекращения договора.
Одинакового подхода к разрешению данного вопроса в судебной практике не существует.
Так, решением Хозяйственного суда Сумской области по делу № 5021/1450/12, оставленным в силе постановлением Высшего хозяйственного суда Украины, исковые требования арендодателя о взыскании с арендатора неустойки в двойном размере, кроме уплаченных арендных платежей, были удовлетворены. Заявление ответчика о прекращении обязательств путем зачета уплаченных арендных платежей суд оставил без рассмотрения. Решение мотивировано тем, что норма статьи 785 ГК Украины не ставит в зависимость применение к арендатору ответственности в виде взыскания неустойки от уплаты либо неуплаты им арендной платы за фактическое пользование имуществом после прекращения договора аренды.
В то же время Киевский апелляционный хозяйственный суд при рассмотрении аналогичных правоотношений вынес постановление по делу № 925/1727/13, в котором указал, что условиями договора не была предусмотрена обязанность ответчика платить арендные платежи после окончания действия договора, а неустойка, предусмотренная статьей 785 ГК Украины, является двойным размером арендной платы. Исходя из этого, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки на уплаченную сумму арендных платежей. Данное постановление также вступило в законную силу.
Несвоевременное принятие имущества
Как уже указывалось выше, по истечении срока действия договора у арендодателя возникает обязательство принять имущество из аренды. Фактом передачи имущества является подписанный обеими сторонами акт приема-передачи имущества (статья 795 ГК Украины).
Однако на практике возникают случаи, когда, освоив действие нормы части 2 статьи 785 ГК Украины, арендодатель ищет способы уклониться от подписания акта. Такой причиной может быть, к примеру, невозможность в короткие сроки найти нового арендатора. Тогда почему бы и не получать от существующего арендатора плату в двойном размере? Проблемный вопрос в таких правоотношениях заключается в следующем: судебная практика придерживается позиции, что арендатор должен платить арендодателю до тех пор, пока между ними не будет подписан акт приема-передачи имущества. И хотя норма статьи 785 ГК Украины прямо предусматривает право требования неустойки в размере двойной арендной платы за фактическое пользование вещью, в суде далеко не всегда в полном объеме исследуется факт действительного нахождения арендатора в спорном помещении после окончания срока договора. Также суд при вынесении решения не всегда обращает внимание на то, что от подписания акта приема-передачи уклоняется сам арендодатель.
К примеру, по делу № 5004/1052/12(5004/2421/11) только после его передачи на новое рассмотрение суды исследовали вопрос фактического нахождения арендатора в спорном помещении после окончания срока действия договора и, соответственно, решили вопрос о правомерности взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной статьей 785 ГК Украины.
При вынесении постановления о направлении дела № 910/6671/14 на новое рассмотрение Высший хозяйственный суд Украины указал на необходимость исследования того, что спор возник из-за просрочки кредитора, то есть в связи с уклонением арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества, а также отметил, что суды предыдущих инстанций не дали надлежащей оценки обстоятельствам в части фактического прекращения пользования помещением.
Подводя черту под вышеизложенным, следует признать, что проблема в данных правоотношениях существует в первую очередь из-за невнимательности сторон договорных правоотношений при подписании такого вида договоров, а также из-за отсутствия единого правила в трактовании, понимании и применении нормы, предусмотренной статьей 785 ГК Украины.
БОНДАРЕНКО Татьяна — партнер правовой группы «Побережнюк и Партнеры», адвокат, г. Киев
Налоговая неоднозначность
Николай ВОЙТОВИЧ,
адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры»
В гражданских и хозяйственных правоотношениях судебная практика четко разделяет понятия арендной неустойки согласно статье 785 Гражданского кодекса (ГК) Украины и неустойки (штрафа, пени), предусмотренной статьями 258, 549 ГК Украины. Арендная неустойка является самостоятельным основанием имущественной ответственности.
В то же время в налоговом аспекте такое четкое разделение отсутствует, что порождает неоднозначность в применении положений о включении арендной неустойки в базу налогообложения НДС. Дело в том, что в соответствии с пунктом 188.1 статьи 188 Налогового кодекса Украины в состав базы налогообложения НДС не включаются суммы неустойки (штрафов и/или пени), полученные вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Поскольку приведенная формулировка неустойки совпадает с предусмотренной в статье 549 ГК Украины, возникает вопрос: распространяется ли это правило на арендную неустойку.
Если принять во внимание, что арендная неустойка хоть и привязана к размеру арендной платы, однако такой (платой) не является, а определяется как мера ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорного обязательства, о чем, собственно, и идет речь в пункте 188.1 НК Украины, то совершенно оправданным выглядит невключение арендной неустойки в базу налогообложения НДС.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…