Получив титул на земельный участок, собственник или арендатор часто вынужден тут же приступить к его защите. Причем по сути от лица, только что предоставившего ему этот же участок, — муниципалитета или государства. Их ярым защитником выступает прокуратура, которая находит ряд фактов грубых нарушений, допущенных тем же государством при отводе участка. Поэтому, чтобы оставить меньше шансов прокуратуре, следует на стадии землеотвода следить за соблюдением всех требований земельного законодательства. На первый взгляд, их не так много. Но в каждой ситуации возникают свои нюансы, требующие должного внимания и усложняющие незамысловатую процедуру дополнительными ходами, требованиями, ограничениями.

В этой статье описываются примеры, с которыми на практике сталкиваются инвесторы, приобретающие земельные участки, сформированные за счет ранее существовавших участков.

Пойти в отказ

Для наглядности используем одно из самых громких «дореволюционных» судебных решений об отмене землеотвода. Речь идет о решении Хозяйственного суда г. Киева об отмене решения сессии Киевского городского совета № 608/3184 от 7 июля 2005 года (!) о выделении двух земельных участков общей площадью 26 га в районе озера Вырлица компании «Мрия-Инвест» («дочке» XXI Century Investments Public Limited). Какие же основания легли в основу такого громкого «сноса» титула на землю?

Обойти сроки исковой давности прокуратура смогла, воспользовавшись неоднозначным Законом Украины № 4176-VI от 20 декабря 2011 года (вступил в силу 15 января 2012 года), который предоставил право обращаться в суд с исками об отмене решений органов государственной власти или органов местного самоуправления в течение трех лет с момента вступления их в силу. Далее, как видно из текста решения, основанием стали следующие нарушения: отсутствие надлежащего согласия предыдущего пользователя на изъятие; согласования экологов и заключения экспертизы землеустроительной документации. Все три основания на первый взгляд кажутся достаточно весомыми. Но рассмотрим их глубже.

В первом из указанных оснований первоочередной вопрос, который должен выяснить потенциальный приобретатель титула, — кто ранее пользовался участком. Так, существенная доля участков в населенных пунктах отводится за счет ранее сформированных участков и предоставленных в постоянное пользование различного рода КП, НИИ и другим подобным структурам. Изымая участок у такого лица, согласно части 2 статьи 149 Земельного кодекса (ЗК) Украины, необходимо получить согласие такого лица на изъятие. Иначе оно происходит по решению суда. В рассматриваемой же ситуации суды первой и апелляционной инстанций применили норму ЗК Украины, которая предусматривает порядок добровольного отказа от участка согласно статье 142, и постановили, что порядок добровольного отказа не был соблюден. И это несмотря на то, что изъятие по согласию пользователя и добровольный отказ являются разными процедурами лишения права пользования, предусмотренными разными статьями ЗК Украины. Таким образом, суды просто исключили возможность изъятия участков и рассматривают только возможность добровольного отказа от участка по заявлению пользователя. Подобный подход ставит под сомнение сотни землеотводов участков, сформированных за счет земель, находившихся в постоянном пользовании и изъятых даже по согласию их пользователей.

Благо в третьей инстанции рассмотрения спора Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) постановлением от 18 июня 2014 года отменил решения предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Хозяйственный суд г. Киева. К счастью для ответчика, ВХСУ занял адекватную позицию и обосновал ее следующими доводами. Во-первых, киевский городской совет признал наличие согласия пользователя, несмотря на то, что землепользователь не направлял его непосредственно в городской совет. Во-вторых, решения, которые обжаловал прокурор, были фактически выполнены. При этом ВХСУ сослался на решение Конституционного Суда Украины от 16 апреля 2009 года № 7-рп/2009 по делу № 1-9/2009 (дело об обжаловании решений органов местного самоуправления), в котором говорится, что ненормативные акты предусматривают конкретные предписания, обращенные к отдельному субъекту или юридическому лицу, применяются однократно и после реализации исчерпывают свое действие. В-третьих, ВХСУ отметил, что требования прокурора об обязательствах ООО «Мрия-Инвест» вернуть спорные земельные участки фактически заявлены в интересах и в пользу Киевского городского совета, который имеет процессуальный статус ответчика по данному делу.

Остаться в кадастре

В этой связи необходимо упомянуть еще одно правило, относящееся к участкам, сформированным за счет других участков и их частей. Часто муниципалитет отводит участок, «слепив» воедино части других участков. Ограничившись фразой «за счет земель запаса», горсовет предоставляет заявителю заветные гектары. Но при этом горсовет не учитывает особенности функционирования земельного кадастра. Так, например, чтобы предоставить часть существующего участка, обязательна процедура выделения из старого участка той части, которая предоставляется новому пользователю. Это правило обязательно и в тех случаях, когда пользование старым участком прекращено, ведь при прекращении права пользования участком существование самого участка не прекращается. Он остается в кадастре в собственности муниципалитета. И земли запаса здесь могут быть только там, где ранее участки не формировались вообще. Со вступлением в силу 1 января 2013 года Закона Украины «О государственном земельном кадастре» практику «лепки» участков в один ход из земель запаса можно забыть. Там, где был сформирован до этого земельный участок, новый участок не может появиться по двум причинам. Во-первых, для прекращения регистрации и существования старого участка в кадастре с надлежащим образом зарегистрированным правом есть только одно основание — его раздел или объединение с другим участком. Это делает невозможной ситуацию, когда при отказе от участка тут же за счет его части формируют другой. Это же касается его целевого назначения — оно остается в кадастре в первозданном виде. Если у участка не состоялась процедура смены целевого назначения и его одним решением ввели в состав большого участка, то в этом случае имеет место несоблюдение смены целевого назначения.

Таким образом, при землеотводах за счет старых участков на практике можно создать проблемы и риски оспаривания таких землеотводов в будущем.

Подобный нюанс пока еще не используется для оспаривания действий кадастровых регистраторов по формированию участков. Также оспаривание подобного действия не несет в себе прямым следствием отмену решения об утверждении соответствующего проекта землеотвода. Более того, здесь должна усматриваться персональная ответственность кадастрового регистратора, и претензии прокуратура должна предъявлять к нему, а не к совету, собственнику или пользователю участка.

 

ТРОФИМЕНКО Иван — советник, руководитель практики недвижимости и строительства МЮГ AstapovLawyers, г. Киев

---

Комментарии

В интересах общества

 

Николай СТРУЦ,
партнер АО IMG Partners

Конституция Украины предусматривает, что принудительное изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности, является исключительной мерой и должно обуславливаться общественной необходимостью. При этом Конституция также предусматривает, что никто не может быть противоправно лишен права собственности.

Хотя Земельный кодекс Украины предусматривает основания для принудительного прекращения прав на земельный участок в судебном порядке, что всегда вызывало возмущение со стороны их владельцев, в частности в случае изъятия земельных участков именно для общественных нужд.

Пытаясь избежать многочисленных судебных процессов, конкретизировав вопрос изъятия земельных участков, законодатель разработал и принял отдельный Закон Украины «Об отчуждении земельных участков, других размещенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности, для общественных потребностей либо по мотивам общественной необходимости».

Но и этот Закон не поставил точку, потому как нечеткой осталась норма относительно определения размера возмещения. Оставив право на ее определение за органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, или же за судом, решение которого является обязательным для всех, решение вопроса относительно принудительного изъятия земельных участков с определением размера стоимости возмещения перешло к судам, практика которых, к сожалению, на сегодня неоднозначна. Но в подавляющем большинстве случаев суд поддерживает позицию государства, объясняя, что интересы общества выше интересов индивидуума.

 

Соответствовать целям

 

Михаил СОРОКА,
адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры»

С одной стороны, после недавних изменений законодательства получение земли в пользование за счет участков, ранее отведенных другим лицам, существенно упростилось: если целевое назначение и границы не меняются, а участок зарегистрирован в земельном кадастре и в реестре вещных прав, документация по землеустройству не составляется.

С другой стороны, во избежание оспаривания решений уполномоченных органов о передаче существующего участка будущему землепользователю необходимо  проанализировать минимум два аспекта из прошлого такого участка.

Во-первых, целевое назначение земельного участка должно соответствовать тем целям, для которых участок передается новому пользователю. В противном случае такая передача без составления проекта землеустройства по отводу земельного участка (с изменением целевого назначения) будет прямым основанием для признания соответствующего решения недействительным (пункт «а»  статьи 21 Земельного кодекса  Украины).

Во-вторых, необходимо убедиться, что право прежнего землепользователя прекращено с соблюдением всех процедур, предусмотренных главой 22 Земельного кодекса Украины и Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября1998 года: право собственности прекращено на основании заявления и путем подписания соглашения; право постоянного пользования прекращено соответствующим решением; договор аренды прекращен и участок возвращен по акту. Если имело место принудительное прекращение права на землю, анализ оснований и процедур должен быть особо тщательным.