Приобретение собственного жилья в нашей стране всегда было достаточно серьезной проблемой для молодых семей, поэтому квартирный вопрос не утрачивает своей актуальности на протяжении многих лет. Его решение, как правило, заключается в том, что супруги вынуждены прибегнуть к услугам банка и приобретать жилищную недвижимость на условиях ипотечного кредитования.

Но что делать с жильем, которое находится в ипотечном долге, в случае если супруги приняли решение расторгнуть брак и если главное имущество — жилье — еще не является полноценной собственностью супругов? Как найти компромисс, чтобы осталась довольна каждая из сторон, а также не имел претензий банк-ипотекодержатель?

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Украины (ВСУ) в пунктах 23, 24 постановления «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о праве на брак, расторжении брака, признании его недействительным и разделе общего имущества супругов» от 21 декабря 2007 года № 11, при разрешении споров между супругами об имуществе необходимо устанавливать объем совместно нажитого имущества, имеющегося на время прекращения совместного ведения хозяйства, выяснять источник и время его приобретения. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них на момент рассмотрения дела, а также  находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи (часть 4 статья 65 Семейного кодекса (СК) Украины).

Таким образом, в результате приобретения супругами жилья в кредит долговые обязательства перед заимодателем несут как муж, так и жена, а не только супруг, подписавший кредитный договор (определение ВСУ от 19 мая 2010 года по делу № 6-17630).

Для решения вопроса раздела обязательств по кредиту бывшим супругам необходимо либо самим прийти к какому-то соглашению, либо раздел будет осуществляться в судебном порядке. Кроме того, не стоит забывать и о том, что ипотечная квартира находится у банка в залоге, а значит, банк должен одобрить все действия, которые производятся с кредитной квартирой.

Можно выделить несколько вариантов разрешения спорной ситуации.

Раздел пополам

При разводе каждый из супругов имеет право на половину доли квартиры и на половину выплаченных средств за нее. Но при этом и непогашенная часть ипотеки тоже делится пополам. Жилье, как и любое имущество, нажитое за время совместной жизни супругов, при разводе де­лит­ся поровну (статья 70 СК Украины). Если жена и муж не договорились о порядке раздела имущества, спор может быть решен судом. При этом суд принимает во внимание интересы жены, мужа, детей и другие обстоятельства, имеющие существенное значение. Таким ­образом, после расторжения брака и раздела имущества, так же как и во время пребывания в браке, супруги обязаны нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученной части недвижимого имущества.

Взять долг на себя

Очень часто возникает ситуация, когда один из супругов после развода меняет место проживания и отказывается платить кредит, а второй продолжает платить за двоих, чтобы избежать штрафных санкций со стороны банка. В таком случае один из супругов может взять долг на себя. Такой вариант решения проблемы предполагает собой достижение некого компромисса между супругами, так как они фактически должны договориться о том, кому после развода будет принадлежать квартира и долг по ней, а кто отказывается от притязаний на квартиру и получает денежную компенсацию вместо доли в праве общей совместной собственности на имущество.

Согласно части 4 статьи 71 СК Украины, присуждение одному из супругов денежной компенсации вместо его доли в праве общей совместной собственности на имущество, в частности, жилой дом, квартиру, земельный участок, допускается только с его согласия, кроме случаев, предусмотренных Гражданским кодексом (ГК) Украины.

При отсутствии такого согласия присуждение денежной компенсации может иметь место на основаниях, предусмотренных статьей 365 ГК Украины, при условии обращения супругов (одного из них) в суд с таким иском (статья 11 ГК Украины) и предварительного внесения на депозитный счет суда соответствующей денежной суммы.

Для прекращения права лица на долю в общем имуществе необходимо установить наличие любого из обстоятельств, предусмотренных пунктами 1–3 части 1 статьи 365 ГК Украины, при условии, что такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи, а также предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда (постановление Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 15 мая 2013 года по делу № 6-37цс13).

Продажа квартиры

Также возможен вариант продажи ипотечной квартиры, когда вырученные средства идут на погашение кредита, а остаток делится между супругами в равных частях. Но самостоятельно, без согласия банка продать находящуюся в залоге квартиру нельзя, так как она обременена. Кроме того, важно убедиться, что банк не установил мораторий на досрочное погашение кредита или этот мораторий уже снят.

После согласования с банком продажа ипотечного жилья может происходить  несколькими способами: самостоятельная продажа (покупатель уплачивает сумму долга по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет банка), продажа с участием банка (схема продажи похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою помощь, связанную с государственной регистрацией), продажа кредита (заключение соглашения о переводе долга с согласия кредитора) — в результате этого соглашения покупатель (он же новый собственник) приобретает право собственности на проданную жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, то есть становится новым должником. Он может погасить долг перед банком полностью и сразу либо выплачивать его частями, но для этого банк должен одобрить его кандидатуру в качестве заемщика. Таким образом, бывшие супруги избавляются от связывающего их ипотечного долга и возвращают потраченные средства на покупку квартиры, которые делят между собой в равных частях.

Если же банк не дает разрешения на продажу квартиры, а продолжать платить кредит не желает ни один из бывших супругов, то жилье, находящееся в ипотеке, может быть реализовано с целью удовлетворения прав и интересов кредитора.

Условно можно разделить способы реализации ипотечного жилья на два вида: судебный и внесудебный. В первом случае продажа жилья осуществляется на основании решения суда, во втором — на основании договора.

Внесудебное урегулирование предусмотрено статьями 36–38 Закона Украины «Об ипотеке» и осуществляется согласно оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или в соответствии с отдельным договором между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Судебный же способ урегулирования взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется по решению суда. После вынесения судом решения и выдачи исполнительного листа банк получает право собственности на заложенное имущество должников — бывших супругов и вправе их выселить, после чего квартира продается банком на торгах.

Обращение взыскания на ипотечное имущество — наименее выгодный для бывших супругов способ решения проблемы раздела обязательств по кредиту, так как наличие штрафных санкций и неустоек приведет к потере имущества без возмещения оплаченных процентов по кредиту и оплаты самого имущества, которая уже была осуществлена во время брака в определенной части.

В заключение стоит отметить, что оптимальным решением проблемы раздела ипотечного имущества и долгов при разводе является соглашение о разделе имущества или заключение брачного договора. Брачный договор можно заключить в любой момент, в том числе и перед разводом. В нем супруги могут заранее расписать свои доли в ипотечной квартире, кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в браке и в случае развода), возможность и порядок компенсации ипотечных выплат одним супругом другому в случае развода, что поможет им избежать разногласий в будущем.

 

ШТОГРИН Елена — адвокат АО IMG Partners, руководитель практики недвижимости и строительства, г. Киев

---

Комментарии

Супружеская доля

Инна РУДНИК,
юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»

Чаще всего при приобретении житья в ипотеку такое имущество оформляется на одного из супругов. После расторжения брака второй из супругов, ссылаясь на норму о том, что нажитое в браке является общей совместной собственностью, обращается в суд с требованием признать свое право на часть квартиры или, если такая часть мала и не может быть причиной выделения имущества в натуре, получить денежную компенсацию. Случается, что с таким иском бывший супруг(а) обращается уже после продажи имущества третьему лицу. Суды удовлетворяют подобные иски, в результате чего покупателю приходится делить имущество с бывшим супругом продавца.

В ситуациях, когда после развода имущество делится между супругами, но кредитные обязательства погашаются только одним из них, последний вправе обратиться в суд и потребовать разделить пополам долги по кредитному договору. Так, Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, рассматривая дело № 6-34996св12, указал, что собственники должны нести расходы, понесенные в связи с приобретением квартиры, и после расторжения брака согласно своим долям (определение от 24 апреля 2013 года).

С чувством солидарности

Алена СЛИВНАЯ,
старший юрист АФ «Династия»

Общая собственность супругов на ипотечное имущество не прекращается с расторжением между ними брака, соответственно, бывшие супруги остаются солидарными должниками перед банком.

Исходя из этого, основное и главное условие при заключении такого рода сделок с ипотечным имуществом заключается в следующем: необходимо получить согласие на проведение сделки от обоих бывших супругов. Если такое согласие не получено от одного из бывших супругов, это будет служить основанием для признания сделки по продаже ипотечной недвижимости недействительной.

Конечно, это не означает, что не могут возникнуть ситуации, когда один из бывших супругов начинает обжаловать сделку продажи предмета ипотеки на основании того, что был вынужден дать согласие на продажу ипотечного имущества на невыгодных для себя условиях под давлением второго из супругов или же самого банка. И данная возможность обжалования такой сделки установлена статьей 233 Гражданского кодекса Украины. Но при этом надо учитывать тот факт, что все невыгодные для стороны обстоятельства необходимо еще доказать, и установление таких обстоятельств осуществляется судом в каждом индивидуальном случае.

Особенности практики

Вячеслав КРАГЛЕВИЧ,
партнер ЮФ FCLEX

Согласно пунк­ту 57 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением КМУ от 17 октября 2013 года № 868, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, образовавшийся в результате раздела, выделения доли из объекта недвижимого имущества или объединения объектов недвижимого имущества, проводится с выдачей свидетельства на каждый вновь созданный объект недвижимого имущества. Следовательно, вместо одного объекта жилой недвижимости возникает два (или более) новых. В Законе Украины «Об ипотеке» неоднократно указывается на то, что часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости (часть 3 статьи 5, часть 2 статьи 6 Закона).

Однако следует учесть, что в судебной практике имеется и противоположный подход. Например, в определении Верховного Суда Украины от 19 мая 2010 года по делу №6-17630св09 указано следующее: «Положения договора ипотеки о том, что ипотекодатель… не вправе распоряжаться домом без согласия ипотекодержателя до окончания срока действия ипотеки, не означает, что в судебном порядке нельзя разделить общее имущество супругов путем признания права собственности на него, поскольку право владения и пользования имуществом не запрещено, а раздел имущества супругов не является распоряжением им». Данный вывод нашел свое отражение и в практике Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (например, определения от 18 декабря 2013 года по делу № 6-40892св13, от 21 мая 2014 года по делу № 6-8202св14, от 25 июня 2013 года по делу № 6-20319св13).