Инвестирование в жилищную недвижимость — один из эффективных способов вложения средств, который в дальнейшем дает возможность получения инвестором выгоды, а именно:

— при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает денежные средства;

— по причине постоянного повышения рыночных цен на недвижимость происходит прирост пассивного капитала инвестора;

— недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;

— получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Нелегитимные способы

Основными нормативно-правовыми актами в сфере правового регулирования инвестиций в жилищную недвижимость на Украине являются Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003 года № 978-IV и Закон Украины «Об инвестиционной  деятельности» от 18 сентября 1991 года № 1560-XII, которыми определены несколько схем по инвестированию и финансированию объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц. Это фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), выпуск целевых облигаций. Статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» предусмотрено, что иные способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. Но специальных законов, регулирующих финансирование строительства жилой недвижимости с помощью каких-либо иных схем (например, инвестиционных договоров, предварительных договоров купли-продажи квартиры, нотариально удостоверенных договоров продажи закладной и др.) не существует, а потому использование схем привлечения инвестиций, не предусмотренных законом, запрещено и является прямым нарушением существующего законодательства.

Однако на практике очень часто строительство жилья осуществляется не по утвержденным действующим законодательством правилам. Многие застройщики в попытке оптимизировать свои расходы на строительство предлагают физическим лицам — инвесторам всевозможные нелегитимные способы привлечения их средств, что влечет риски для инвестора как с правовой, так и с экономической стороны.

Добросовестность застройщика

Возникает вопрос: как инвестору отличить добросовестного застройщика от мошенников? Как не попасть впросак, вкладывая средства в строительство жилья?

Для того чтобы обезопасить себя от возможных махинаций со стороны застройщика, а также минимизировать риски, связанные с дальнейшим получением в собственность проинвестированных квадратных метров, потенциальному инвестору необходимо обратить внимание на следующее:

1. Застройщик. Следует ознакомиться с извлечениями из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ) о дате регистрации компании, ее руководителе и проверить в уставе его полномочия. Если возникли проблемы с получением этих документов у самого застройщика, то развернутые данные о нем можно получить в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Для этого необходимо просто прийти с паспортом к государственному регистратору любой государственной администрации и взять извлечение о компании-застройщике по его коду ЕГРПОУ. 

Нужно тщательно проверить репутацию застройщика, собрать максимум информации о ранее построенных им объектах, отношениях застройщика с налоговой, другими контролирующими органами, контрагентами (наличие судебных споров с его участием можно проверить в Едином государственном реестре судебных решений).

2. Строительство. В первую очередь потенциальному инвестору необходимо проверить наличие:

— лицензии, которая дает право на выполнение строительных работ, выданной Министерством регионального развития, строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины;

— зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ и строительных работ на объектах строительства, а также разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение строительных работ относительно объектов строительства, относящихся к IV и V категориям сложности;

— проектной документации на здание и проведения экспертизы для объектов IV и V категорий сложности объектов.

Также следует получить информацию о заказчике и подрядчиках, которые будут участвовать в строительстве.

3. Земля. У застройщика обязательно должен быть правоустанавливающий документ на землю, а именно — Государственный акт о праве собственности на землю, а если земля в аренде — соответствующий договор аренды. Целевым назначением указанной земли должно быть «строительство многоквартирного дома». Если у застройщика на руках только документ о выделении местным советом земли под застройку, то лучше договор не заключать, так как возможны достаточно крупные осложнения при оформлении собственности на квартиру. Не заключайте договор также в случаях, если есть совладельцы земельного участка или срок аренды земельного участка незначителен.

4. Договор. После того как инвестор принял во внимание все вышеизложенное и проверил наличие всех необходимых для строительства документов, остается подписать договор, по которому будут переданы деньги в обмен на получение предмета договора.

Необходимо помнить

Как уже упоминалось выше, согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Инвестору необходимо помнить, что схема инвестирования и форма договора, предложенные ему, должны соответствовать вышеуказанным нормам Закона, постановлению Кабинета Министров Украины «Об утверждении Типового договора об участии в фонде финансирования строительства» от 20 марта 2013 года № 227, что в будущем значительно минимизирует риски и обеспечит возможность защиты его прав.

Особое внимание следует уделить тому, с кем именно инвестор подписывает договор, какое отношение этот подписант имеет к застройщику и что является основанием полномочий для подписания. Также важно обратить внимание на обеспечение возможного возврата денежных средств (сроки, основания для возврата, ответственность за это), срок ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре обязательно должна быть указана запланированная дата ввода объекта в эксплуатацию и ответственность застройщика, в случае если он не исполнит свои обязательства в установленный срок.

Несомненно, договор об участии в фонде финансирования строительства имеет множество тонкостей, а несовершенство украинского законодательства дает немало путей для махинаций со стороны недобросовестных застройщиков, поэтому для изучения договора, оценки рисков и анализа легитимности договорной схемы инвестору лучше обратиться за консультацией к юристу, который специализируется в этой отрасли права.

 

ШТОГРИН Елена — адвокат АО IMG Partners, г. Киев

---

Мнение

Полулегальные механизмы

Тимофей СИКОРСКИЙ, 
старший юрист ЮФ «Салком», Международная ассоциация «Сквайр Сандерс — Салком»

Многие механизмы инвестирования в строительство жилья, которые применяют застройщики, не предусмотрены законом, а некоторые можно охарактеризовать как полулегальные. Так, застройщики зачастую привлекают средства на строительство жилья по предварительным договорам, согласно которым стороны заключают основной договор купли-продажи объекта после завершения строительства, а деньги перечисляются сразу. Главный риск при этой схеме — оформление права собственности сначала на застройщика, а лишь потом на инвестора.

Застройщики также применяют договор об участии в строительстве, который представляет собой смесь разных договоров и, как правило, не обеспечивает никакой защиты инвестора.

Однако самым распространенным на сегодня считается договор купли-продажи имущественных прав, по которому инвестор покупает у застройщика товар — имущественные права на квартиру, а право собственности оформляет на себя уже после завершения строительства. Данный механизм хоть и не предусмотрен инвестиционным законодательством, однако находит понимание при регистрации права собственности. Такой механизм можно отнести к разряду полулегальных.

Еще одним полулегальным механизмом является договор о совместной деятельности, при котором инвестор наравне с застройщиком участвует в строительстве жилья. Главным риском в этом случае является то, что наряду с результатом инвестор иногда вынужден разделять и убытки застройщика.

Необходимо отметить, что рискованность того или иного способа инвестирования зависит в первую очередь от репутации застройщика и его добросовестности, а не от выбранного механизма.