Отправиться в доход — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №45 (985) » Отправиться в доход

Отправиться в доход

Украинский рынок недвижимости остается одной из немногих сфер, в которой заметна активность иностранных инвесторов. Среди знаковых сделок недавнего времени — приобретение инвесткомпанией Dragon Capital долей в двух крупных логистических комплексах класса А под Киевом. Данная трансакция по своему размеру и количеству задействованных сторон является одной из самых крупных и сложных на украинском рынке недвижимости.

Об инвестиционных сделках на украинском рынке недвижимости, особенностях их заключения и сопряженных рисках «Юридической практике» рассказал Святослав Шеремета, партнер, руководитель практики корпоративного права и M&A МЮФ Integrites — юридического советника Dragon Capital в этом проекте.

 

— Какие особенности имеют инвестиционные проекты на рынке недвижимости?

— В первую очередь хочу сказать, что инвестирование в недвижимость не следует рассматривать только в контексте купли-продажи объекта или группы объектов. Большинство сделок в этой отрасли имеют признаки слияний и поглощений и усложнены большим количеством регуляторных компонентов с точки зрения как украинского законодательства, в частности антимонопольного права, так и международных требований. Инвесторам следует понимать, что для успеха инвестиции, кроме собственно коммерческого интереса, нужен качественный экономический и юридический анализ, потому что даже самая перспективная недвижимость может обернуться убытком, если не были учтены сопряженные риски.

 

— В чем может заключаться «инвестиционная» составляющая?

— Начиная с конца девяностых, когда стоимость практически любого объекта недвижимости на Украине пассивно увеличивалась с течением времени, любое приобретение недвижимости уже само по себе считалось инвестицией, поскольку предполагало продажу такого объекта с солидной прибылью через несколько лет без дополнительного вложения денег, знаний или каких-либо усилий. Эти времена уже в прошлом. Покупатели понимают, что очень большое количество объектов уже не имеют инвестиционного потенциала. Сейчас инвестиции в недвижимость требуют скрупулезного анализа самого объекта инвестиции, условий его надлежащего функционирования, расчета срока возврата инвестиции и уровня доходности инвестированного капитала. С наибольшей точностью этот анализ можно сделать в отношении уже функционирующих объектов, а также сравнивая объект инвестиции со схожими объектами в той же местности.

 

— Какая инвестиция может считаться удачной?

— Инвестицию можно считать удачной, если уровень ее доходности превышает доходность от альтернативных способов вложения капитала при сопоставимых уровнях риска. Наиболее качественные расчеты планируемой доходности вложенного капитала могут сделать профессиональные игроки — украинские или иностранные инвестиционные фонды, особенно те, которые специализируются на инвестициях в недвижимость. Недавнюю сделку по приобретению инвестиционной компанией Dragon Capital двух функционирующих логистических парков класса А в Киевской области можно считать ярким примером профессиональной инвестиции в объекты недвижимости.

 

— Имеет ли значение резидентность инвестора?

— По моим наблюдениям, иностранные инвесторы сейчас имеют определенные преимущества перед украинскими инвесторами, и в некоторых случаях им отдается предпочтение даже при более низком уровне предложенной за объект цены. В каком-то смысле сделки с иностранным инвестором более безопасны, но вместе с тем они усложнены большим количеством требований как к продавцу, так и к покупателю.

В случае, когда продавцом является иностранная компания, она должна придерживаться достаточно жестких требований к комплаенсу. Например, можно ожидать осложнений при реализации сделки, если на момент сделки (или даже в прошлом) бенефициары покупателя были задействованы в политической деятельности или занимали высокие должности в государственных органах, то есть когда на них может распространяться определение «PEP» (politically exposed person). Также продавцы — резиденты стран Европы или США должны удостовериться, не связаны ли покупатели с компаниями или физическими лицами из санкционных списков ЕС и США. Например, если деньги, которые будут использованы для оплаты за приобретенный объект, были получены от хозяйственной деятельности на территории Крыма или временно оккупированных территорий Донецкой или Луганской областей, у продавца-нерезидента, особенно если это крупная мультинациональная компания, могут возникнуть большие проблемы, связанные как срепутационнымипотерями, так и с очень значительными штрафами в странах Европы или США. Поэтому даже при предложении меньшей цены западные компании-продавцы скорее всего предпочтут западного инвестора покупателю с Украины.

Иностранные инвесторы могут иметь приоритет и при выборе украинскими собственниками объектов недвижимости соинвестора для постройки нового объекта или покупателя миноритарной доли в уже функционирующем объекте. Достаточно распространенные случаи рейдерского захвата локальными миноритариями контроля над всем объектом делают иностранных инвесторов, связанных жесткими этическими и профессиональными стандартами, более привлекательными партнерами для таких проектов.

Полностью завершенные функционирующие объекты, генерирующие доход, представляют достаточно большой интерес для иностранных инвесторов, несмотря на спад в украинской экономике в целом и на рынке недвижимости в частности. Мы также часто слышим об интересе к объектам недвижимости даже от тех иностранных инвесторов, для которых управление недвижимостью не является основным видом их бизнеса. Частично это можно объяснить тем, что управление недвижимостью — относительно несложный вид деятельности, или же тем, что управление можно передать профессиональным игрокам этого рынка. Благо что на Украине присутствуют представительства крупных международных компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью.

 

— Что необходимо учитывать при инвестировании в недостроенные объекты?

— Судя по нашему опыту, наибольший интерес сейчас вызывают завершенные объекты коммерческой недвижимости (торговые площади, офисные помещения, склады), которые не требуют активного взаимодействия с государственными органами и приносят стабильный и прогнозированный доход. Такие объекты попадают в поле зрения украинских и зарубежных инвестиционных фондов, и трудно ожидать значительных скидок от среднерыночных цен. В то же время незастроенные участки и объекты незавершенного строительства могут быть интересны или локальным игрокам, специализирующимся на девелопменте, или тем, кто заинтересован именно в локации объекта, выставленного на продажу. В таком случае от продавца, скорее всего, будут ожидать достаточно большого дисконта от первоначальной оценки такого объекта.

Есть также сделки, которые предусматривают перепрофилирование или даже значительную реконструкцию объектов. Примером такой сделки может быть недавнее приобретение группой «Эпицентр-К» здания торгового центра «Альта-Центр» в Киеве, где после реконструкции планируется открытие гипермаркета формата DIY.

 

— Какие есть варианты структурирования следок с недвижимостью?

— Каждая отдельная сделка имеет свою специфику, и наиболее оптимальную схему договорных отношений юристы могут предложить только после надлежащего проведения юридического аудита объекта недвижимости и связанной с ним группы компаний. В наиболее простых ситуациях сделку можно оформить одним договором купли-продажи объекта недвижимости или корпоративных прав в компании — собственнике объекта недвижимости. Но в моей практике таких случаев было немного. В большинстве случаев заключается основной рамочный договор и для его исполнения — несколько отдельных договоров, часто регулируемых правом разных юрисдикций. В сделках, где присутствует элемент финансирования, подписываются договоры обеспечения (ипотеки, поручительства). В сделках с участием нескольких несвязанных инвесторов обязательным является заключение между ними акционерного соглашения, регулирующего отношения между соинвесторами на случай возникновения разных ситуаций с управлением, функционированием и финансированием объекта инвестиции на достаточно долгий период времени.

 

— Интересует ли клиентов налоговое структурирование в подобных сделках?

— Правильное налоговое структурирование — один из наиболее важных вопросов для профессиональных инвесторов, поскольку неоптимальная налоговая нагрузка приводит к пропорциональному уменьшению уровня доходности на инвестированный капитал. В случае с украинскими проектами в сфере недвижимости очень многое зависит от того, как изначально структурировался проект и кто является продавцом объекта. Если объект сделки с самого начала создавался западными инвесторами, с привлечением квалифицированных юристов в разных юрисдикциях, или долгое время пребывал в собственности или под управлением профессиональных инвесторов в объекты недвижимости, то, как правило, такой объект уже предусматривает наиболее оптимальные, с налоговой точки зрения, механизмы финансирования строительства и выведения прибыли на финансовые центры группы. Очень часто такие финансовые центры являются компаниями-нерезидентами, а корпоративная структура группы, которой принадлежит объект недвижимости, включает две или три юрисдикции, кроме Украины. Если предметом инвестиции является земельный участок или незавершенное строительство, то налоговое структурирование должно учитывать источник финансирования строительства, согласованное распределение прав собственности на объект после введения его в эксплуатацию, а также пути получения инвесторами прибыли от реализации проекта (как постоянных доходов от сдачи площадей в аренду, так и в случае продажи всего проекта или его части другим инвесторам).

 

— А на каком этапе сделки лучше привлекать юридического советника?

— По поводу стадии, на которой необходимо привлечение юристов, с уверенностью можно сказать: чем раньше — тем лучше. Но мы также понимаем, что для клиента вопрос привлечения юриста всегда связан с затратами. По моему мнению, очень важно привлекать юристов хотя бы на этапе составления протокола о намерениях (другими названиями этого документа могут быть «Heads of terms», «Term sheet», «Memorandum of understanding», «Letter of intent»), поскольку стороны часто используют некие шаблонные формы и не придают значения формулировкам стандартных, как они считают, положений. Большинство положений таких меморандумов не имеют юридической силы, но они могут послужить основанием для детальных переговоров и формулировок, которые будут использованы в обязывающих договорах по трансакции. Также в необязывающих, казалось бы, меморандумах часто содержатся положения, которые имеют обязывающую силу и могут повлечь значительные потери для сторон, например, положения о конфиденциальности, эксклюзивности, компенсации затрат. В отношении бизнес-объектов, которые находятся на Украине, уже были прецеденты, когда невыполнение стороной положений договора, регулируемого английским правом, который такая сторона считала необязывающим протоколом о намерениях, стоило ей более 100 млн долл. США.

Привлечение юристов на самом раннем этапе также достаточно важно, если продавцом проводится тендер между несколькими покупателями. В таком случае потенциальные покупатели берут на себя некоторые обязательства непосредственно фактом своего участия в тендере, и соблюдение всех тендерных процедур и оценка взятых на себя обязательств важны при оценке затрат на участие в конкурсном процессе, особенно если нет уверенности, что покупатель принял окончательное решение о покупке объекта и будет готов конкурировать с другими участниками по размеру предложенной цены приобретения.

 

— Какие задачи обычно ставятся перед юристами при проведении due diligence в сделках с недвижимостью?

— Поскольку в большинстве случаев приобретения значительных объектов коммерческой недвижимости такие сделки структурируются как приобретение акций (корпоративных прав) одной или нескольких компаний, которые прямо или опосредованно владеют объектом недвижимости, юридический аудит, проводимый перед реализацией сделки, состоит из нескольких основных частей, а именно: 1) анализ корпоративных вопросов и прав собственности на акции/доли в компаниях, выступающих собственниками объекта недвижимости и связанных компаний, используемых для проведения финансовых операций; 2) вопросы, связанные со строительством и введением объекта в эксплуатацию, право собственности на объект недвижимости и право собственности или пользования в отношении земельных участков, на которых располагается объект недвижимости и которые используются для его обслуживания; 3) договорные и финансовые обязательства группы; 4) судебные разбирательства и неурегулированные споры.

Вопросы права собственности на сам объект недвижимости могут показаться наиболее важными из всех перечисленных групп вопросов, но нужно помнить, что нарушение корпоративного законодательства (например, нарушение преимущественного права других участников на выкуп доли) может повлечь за собой перевод прав покупателя на других лиц. Также неурегулированные финансовые обязательства приобретаемой группы могут в несколько раз превышать стоимость самого объекта недвижимости.

 

— В чем заключается роль юрсоветников при проведении оценки стоимости и состояния объектов?

— Оценка стоимости и технического состояния объектов недвижимости является предметом исследования профильных специалистов в данных вопросах, но и юристы могут быть вовлечены в процесс оценки. Так, если в ходе юридического аудита были обнаружены проблемы с оформлением права собственности, введением объекта в эксплуатацию или проблемные моменты в договорных отношениях с контрагентами, юристы могут помочь в оценке стоимостного выражения таких рисков и вероятности их реализации в будущем. Такие моменты учитываются при формировании цены, а также при формулировании гарантий, предоставляемых продавцом покупателю, чтобы в случае реализации подобных проблем в будущем покупатель имел возможность компенсировать дополнительные издержки за счет продавца.

Наверное, нельзя сказать, что юристы могут значительно повлиять на коммерческие договоренности сторон в отношении цены объекта купли-продажи, но их вклад трудно переоценить в создании договорных механизмов, которые позволят сторонам держать под контролем затраты на покупку объекта инвестирования и рассчитывать на компенсацию от продавца или обеспечение исполнения покупателем обязательств по оплате цены независимо от добросовестности намерений сторон при исполнении взятых на себя обязательств.

 

(Беседовал Алексей НАСАДЮК,

«Юридическая практика»)

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Акцент

Заключить контакт

Государство и юристы

Бремя покажет

Без декларации

Дорожное пришествие

Благодатная почта

Государство и юристы

Новости законотворчества

Урегулирована выплата помощи семьям погибших журналистов

Ю. Одарченко предложил закон о КСУ

Предлагается маркировка товаров страны-агрессора

Государство и юристы

Во главу узла

Документы и аналитика

Поверхностное осуждение

Закон и порядок

Комплексный поход

Книжная полка

Спорная Голландии

Неделя права

Качественное преобразование

Деофшоризация по-новому

Неделя права

Новости из-за рубежа

Британский суд обязал Uber платить своим водителям зарплату

Неделя права

Турнирная таблица

Третейское оглашение

Бюджетное распоряжение

Новости из зала суда

Судебная практика

Суд назначил экспертизу по делу о признании свидетельства на знак «Сбербанк» недействительным

Суд восстановил в должности зампредседателя ГФС К. Ликарчука

Новости юридических фирм

Частная практика

ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» успешно представила интересы телекоммуникационной компании в споре об оплате услуг

АО VB PARTNERS представило интересы клиента в судебном споре с ПАО «Родовид Банк»

Redcliffe Partners помогает привлечь инвестиции в сектор электронной коммерции Украины

ЮФ AVELLUM консультировала ЕБРР относительно продления группе Vioil кредитной линии

Отрасли практики

Отправиться в доход

Суть да дело

Видеть розницу

Классная карточка

Рабочий график

«Уголовная» конференция

КАЛЕНДАРЬ НА НЕДЕЛЮ

Репортаж

Минские соглашения

Самое важное

Командный спор

Судебная практика

Не мое дело…

Судебная практика

Судебные решения

О подведомственности дел об обжаловании разрешения на разработку проекта землеустройства

Судебная практика

Диверсии в процессе

Сословие лизинга

Знак подсчета

Тема номера

Продолжение преследует

Вращение земли

Отчетный ход

Соответствовать кормам

Частная практика

Неочевидное вероятно

Інші новини

PRAVO.UA