Земля давно перестала быть просто кормилицей людей. Коммерциализация земельных отношений коренным образом изменила подходы к пониманию выгод от владения собственным земельным участком. И владельцу, и предпринимателю весьма важно знать о подводных камнях процесса пользования землей.

 

Игра на опережение

При заключении договоров аренды с владельцами земельных участков предприниматели-аграрии вынуждены играть на опережение. Дело в том, что, согласно действующему законодательству Украины, договоры аренды как вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Известно, что при обращении в центры предоставления административных услуг (ЦПАУ) государственная регистрация вещных прав происходит значительно дольше, чем при обращении к нотариусу как госрегистратору. Вместе с тем нотариусы получают за свои услуги в сфере регистрации имущественных прав неплохую выгоду, а услуги государственных администраторов обходятся бесплатно. И в этом вечном противостоянии вариантов «дешево, но долго» и «дорого, но быстро» обычно побеждает последний. На практике нередки ситуации, когда арендодатель в отношении одного и того же земельного участка заключает договоры с несколькими разными арендаторами. И тогда это становится очень серьезной проблемой. Так, заключив с владельцем земельного участка соответствующий договор аренды, собрав и подав администратору в ЦПАУ все необходимые документы, арендатор может получить отказ в регистрации производных прав, поскольку другой арендатор тоже подписал договор с недобросовестным арендодателем и уже зарегистрировал право аренды с помощью нотариуса.

Для оптимизации системы регистрации, с целью экономии времени и средств предпринимателей приказом Министерства юстиции Украины № 1159/5 от 7 июля 2015 года в управлениях юстиции Киевской, Волынской, Полтавской, Ровенской и Одесской областей был введен пилотный проект в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество относительно предварительной подачи заявлений.

Согласно этому проекту, лицам, основным видом деятельности которых является выращивание и переработка сельскохозяйственной продукции, заказчикам строительства и инвесторам, которые приобрели имущественные права, был предоставлен доступ к программному обеспечению, совместимому с программным обеспечением Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Они получили право подавать с использованием электронной цифровой подписи государственным регистраторам заявления и документы, необходимые для государственной регистрации прав, с целью их предварительного рассмотрения государственным регистратором.

Пилотный проект положительно восприняли в обществе. Некоторые сельскохозяйственные товаропроизводители начали даже проводить необходимую подготовку и отправлять своих сотрудников на обучение использованию программного обеспечения, проводимое ГП «Информационный центр».

Однако приказом Министерства юстиции № 2791/5 от 29 декабря 2015 года приказ № 1159/5 был признан утратившим силу, в связи с чем пилотный проект свернули.

Причин закрытия довольно перспективного проекта в Минюсте так и не назвали, как и не указали на какие-либо недостатки системы, обнаруженные во время его реализации.

Таким образом, арендаторов земельных участков вновь оставили наедине с дилеммой: оставлять значительную сумму денег нотариусам или искать надежных посредников среди государственных администраторов, дабы не допустить неожиданных дополнительных затрат.

 

Бесхозяйная земля

В сфере земельных отношений сложность вызывает и вопрос возможности использования невостребованных паев и земельных участков, которые входят в состав выморочного наследства.

С целью решения этой проблемы 20 сентября 2016 года Верховный Совет Украины принял в целом и направил Президенту на подпись закон о внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно правовой судьбы земельных участков, владельцы которых умерли.

Законом расширяется перечень заявителей в судебных делах о признании наследства выморочным. Так, в список лиц, предусмотренный статьей 1277 Гражданского кодекса Украины, добавлен кредитор наследодателя, а в случае, если в составе наследства есть участок сельскохозяйственного назначения, — владелец (пользователь) смежного участка, при условии обязательного привлечения к рассмотрению дела органа местного самоуправления.

Заявление теперь можно будет подавать по местонахождению земельного участка, а местные советы будут подавать такие заявления без уплаты судебного сбора.

После регистрации права собственности на выморочное наследство за территориальной общиной процедура аренды такой земли ничем не будет отличаться от аренды других земель такого рода собственности, а значит, предусматривает проведение земельных торгов. Однако до момента признания наследства выморочным городской совет сможет предоставлять такую землю в аренду предпринимателям без проведения торгов, так как она еще не приобрела статус коммунальной и находится в управлении совета.

Вместе с тем изменениями, предлагаемыми в законе, предусмотрена регистрация права аренды земельного участка, который входит в состав наследства и находится в управлении органов местного самоуправления. Государственная регистрация в таком случае осуществляется в специальном разделе Государственного реестра прав на недвижимое имущество без регистрации права собственности за органом самоуправления, кроме случаев, когда право собственности на земельный участок уже зарегистрировано в Государственном реестре.

Закон комплексно подходит к урегулированию вопроса приобретения прав на выморочное наследство, в случае его подписания Президентом устраняется большинство проблемных моментов таких отношений. Это принесет немалый доход в местный бюджет, ведь, по некоторым экспертным оценкам, количество земель сельскохозяйственного назначения, входящих в состав наследства, которое должно быть признано выморочным, составляет около 1,5 млн га, и в случае оформления права коммунальной собственности на указанные земли и передачи их в аренду ежегодные поступления от арендной платы составят более 1,1 млрд грн.

 

Невостребованный пай

Особенности аренды невостребованных паев сводятся к тому, что такие земли, как и в случае с управлением наследством, не относятся к землям государственной или коммунальной собственности, а значит, также предоставляются в аренду без проведения торгов.

Эти земли могут предоставляться в аренду только до тех пор, пока их владелец не получит правоустанавливающий документ на право собственности. Соответствующее условие необходимо прописать в договоре, заключаемом с органом, в ведении которого находится земельный участок, и зарегистрировать договор в Книге записей регистрации договоров аренды земельных долей (паев) соответствующего исполнительного комитета органа местного самоуправления.

При этом производные вещные права, согласно статье 30 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», не подлежат регистрации в Государственном реестре прав.

Наблюдая за тенденцией развития земельных отношений в нашей стране, невозможно не отметить положительные моменты, которые периодически проявляются в деятельности органов государственной власти при попытке урегулировать проблемные стороны таких отношений. Имплементируемые прогрессивные модели управления зачастую положительно воспринимаются целевой аудиторией. Аграрии не против позитивных новаций в сельскохозяйственной сфере, особенно когда от таких нововведений все стороны земельных отношений находятся в выгодном положении.

 

ВОЙЦЕХОВСКИЙ Михаил — младший юрист АК «Правочин», г. Киев

 

---

Мнение

Упрощенный аудит

Михаил СОРОКА,

юрист ЮФ Aequo

Доступ к информации ГЗК посредством публичной кадастровой карты, как и возможность использования отрытых данных госреестра вещных прав способствуют минимизации рисков дублирования прав на земельные участки. Будущему арендатору проверка существования зарегистрированных на момент подписания договора производных прав на земельный участок обойдется в 20 грн и займет пять минут. Правда, если арендодатель настолько недобросовестный, что подписывает договоры на один и тот же участок с промежутком в день-два, открытые данные могут не помочь, поскольку информация в ГЗК и реестре вещных прав может обновляться с определенной задержкой. Избежать таких случаев, если отношения между сторонами ограничиваются только арендой, невозможно. На защиту арендатора должны стать условия договора, предусматривающие существенные штрафные санкции за такие нарушения заявлений и гарантий арендодателя. В любом случае новации в сфере регистрации прав на земельные участки существенно упростили юридический аудит недвижимости. Ведь сегодня «второе» право аренды просто не зарегистрируют, а до 2013 года землепользователь мог узнать о существовании прав третьего лица на свой участок, уже приступив к его осваиванию.