Как известно, несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора влечет за собой ничтожность сделки (статья 220 Гражданского кодекса (ГК) Украины), то есть такая сделка является недействительной с момента ее заключения в силу закона и не создает для сторон каких-либо прав и обязанностей, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Однако, если стороны согласовали все существенные условия, частично или полностью выполнили условия договора и одна из сторон уклонялась от нотариального удостоверения договора, суд может признать такой договор действительным.

До 1 января 2013 года указанная норма фактически не работала для договоров купли-продажи недвижимости. Причина была в том, что закон, а точнее, статьи 210, 640, 657 Гражданского кодекса Украины связывали момент их заключения с государственной регистрацией (детальнее вопрос раскрыт в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 6 ноября 2009 года № 9). Соответственно, суды отказывали в удовлетворении исков о признании договоров купли-продажи недвижимости действительными, мотивируя это тем, что одного лишь нотариального удостоверения недостаточно, так как без государственной регистрации эти договоры не считаются заключенными.

Регистрация упразднена

Со вступлением в силу 1 января 2013 года последней редакции Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» от 11 февраля 2010 года № 1878-VI такие препятствия исчезли, а именно: из статьи 657 ГК Украины исключена норма об обязательной государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости в пользу государственной регистрации вещных прав на недвижимость. Также из статьи 640 ГК Украины вычеркнули упоминание о государственной регистрации договора (но почему-то статью 210 Гражданского кодекса Украины оставили в предыдущей редакции, и в соответствии с этой нормой сделка, подлежащая государственной регистрации, является совершенной с момента ее государственной регистрации, а так как любой договор — это в первую очередь сделка, то и привязка момента заключения договоров к государственной регистрации по сути осталась). Правда, в данном случае это не имеет никакого значения, поскольку, как уже было сказано выше, государственная регистрации договоров купли-продажи недвижимости с 1 января 2013 года была упразднена.

Толкование закона

Но были ли эти препятствия вообще? На первый взгляд, ответ должен быть категорично позитивный, но это только на первый взгляд. Судите сами.

Часть 2 статьи 4 ГК Украины от 16 января 2003 года № 435-IV предусматривает, что «основным актом гражданского законодательства Украины является Гражданский кодекс Украины. Актами гражданского законодательства являются также другие законы Украины, которые принимаются в соответствии с Конституцией Украины и этим Кодексом (далее — закон)».

Таким образом, Гражданский кодекс Украины под термином «закон» подразумевает именно законы Украины, принятые в соответствии с Конституцией Украины и ГК Украины, и, что важно, этот термин не подлежит расширенному толкованию.

Идем далее. частью 2 статьи 210 ГК Украины предусмотрено, что перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом.

Следовательно, государственная регистрация договоров должна осуществляться определенными законом Украины органами и в определенном законом Украины порядке, так как в статье 210 ГК Украины речь идет именно о законе Украины, а не о законодательстве Украины в целом.

И действительно, в 2004 году Верховный Совет Украины принял Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV (Закон о государственной регистрации от 1 июля 2004 года), который, если верить части 1 статьи 1, «регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок относительно недвижимости».

В частности, статья 3 Закона о государственной регистрации в редакции от 1 июля 2004 года предусматривала, что сделки в отношении недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Законом, а также то, что на Украине формируется и действует единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений, который базируется в том числе на регистрации прав на объекты недвижимого имущества, их ограничений и сделок относительно недвижимости. Части 1 и 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации в редакции от 1 июля 2004 года прямо указывали, что местными органами государственной регистрации являются отделения государственного хозрасчетного юридического лица с консолидированным балансом (центра государственного земельного кадастра), которые, кроме всего прочего, обязаны проводить государственную регистрацию сделок относительно недвижимости (только с изложением Закона о государственной регистрации от 1 июля 2004 года в новой редакции, вступившей в силу 16 марта 2010 года, из него исчезли какие-либо упоминания о регистрации сделок относительно недвижимости).

Пикантность ситуации

На первый взгляд, все понятно: есть требования, что государственная регистрация должна проводиться в соответствии с законом, и есть соответствующий закон, но вся пикантность ситуации в том, что Закон о государственной регистрации от 1 июля 2004 года никогда не содержал порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом или хотя бы отсылочных норм на такой порядок. Более того, вплоть до 1 января 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляли частные и государственные нотариусы Украины в Государственном реестре сделок в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 года № 671.

Можно ли считать такую регистрацию государственной регистрацией, предусмотренной ГК Украины, а именно: статьями 210 и 640 в редакции Кодекса до 1 января 2013 года? Безусловно, нет, тем более что пункт 7 раздела V «Заключительные положения» Закона о государственной регистрации от 1 июля 2004 года прямо указывает: до приведения законов и других нормативно-правовых актов в соответствие с настоящим Законом они применяются в части, не противоречащей настоящему Закону. В свою очередь, отдельные оговорки были предусмотрены Законом о государственной регистрации от 1 июля 2004 года только в части регистрации вещных прав на недвижимость, но никак не сделок с недвижимостью.

Принципиальный подход

Так что же это получается — все договоры купли-продажи недвижимости, заключенные в период с 2004-го по 2013 год, на самом деле заключены не были и не создали никаких правовых последствий?

Думаем, что определенно нет. В данном случае стоит исходить из того, что если законом Украины, как это требовал и требует ГК Украины, не был предусмотрен порядок государственной регистрации определенного вида договора, то на такие договоры требование о государственной регистрации распространяться не должно до момента вступления в силу закона, предусматривающего порядок регистрации. Такой подход полностью соответствует общим принципам гражданского законодательства, предусмотренным пунктом 6 части 1 статьи 3 Гражданского кодекса Украины, а именно: принципам справедливости, добросовестности и разумности и, более того, соответствует общепринятым способам толкования норм права.

Из указанного выше следует также и то, что вопреки сложившейся судебной практике договоры купли-продажи недвижимости, «заключенные» сторонами в период с 1 января 2004 года по 1 января 2013 года и не удостоверенные нотариально, но соответствующие требованиям части 2 статьи 220 ГК Украины (согласованы все существенные условия, произошло частичное выполнение и одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения), потенциально могут быть признаны судом действительными, поскольку момент заключения таких договоров не должен связываться с их государственной регистрацией.

 

ОСИНСКИЙ Николай — ведущий юрист ЮФ «Центр правового консалтинга», г. Киев