Гражданское законодательство прямо не предусматривает такого правового последствия неисполнения предварительного договора, как возмещение убытков путем признания права собственности на вещь, которая должна быть куплена в будущем

Одним из механизмов инвестирования в строительство, который нередко используется национальными застройщиками, является заключение предварительного договора о заключении в дальнейшем в оговоренный срок договора купли-продажи уже построенного жилья. Но, как показывает практика, будущий собственник даже в случае стопроцентной оплаты стоимости жилых помещений и фактического пользования ими, рискует не получить право собственности на облюбованное жилье, поскольку на него был наложен арест в связи с невыплатой долга застройщиком перед третьим лицом. Может ли в таком случае инвестор требовать снятия ареста и признания за ним права собственности в судебном порядке? На этот вопрос дал ответ Верховный Суд Украины в постановлении от 2 сентября 2015 года по делу № 6-226цс14.

Так, в августе 2013 года в Оболонский районный суд г. Киева обратился гр-н В. с иском к ПАО «К», отделу Государственной исполнительной службы Оболонского районного управления юстиции в г. Киеве (отдел ГИС), Государственной исполнительной службе Украины (ГИС), в котором просил признать за ним право собственности на две квартиры и освободить их из-под ареста.

Свои требования истец обосновывал тем, что он является фактическим пользователем двух квартир в жилом доме, договоры купли-продажи которых застройщик обязался заключить до 1 октября 2011 года, но так этого и не сделал. Данные обязательства следуют из предварительного договора от 14 октября 2010 года между истцом и ПАО «К» о заключении договора купли-продажи одной из спорных квартир до указанной даты. В тот же день аналогичный договор был заключен между застройщиком и гр-кой А., которая в дальнейшем (14 декабря 2012 года) уступила право требования по предварительному договору истцу. Полная стоимость квартиры была оплачена гр-ном В. 3 ноября 2010 года, а гр-кой А. за вторую спорную квартиру — в срок до 1 октября 2011 года. Но ответчик не совершил каких-либо действий для оформления за истцом права собственности и заключения основных договоров купли-продажи. Более того, по состоянию на 17 октября 2013 года спорное недвижимое имущество описано и арестовано согласно акту описи имущества государственным исполнителем в ходе принудительного исполнения приказа Хозяйственного суда г. Киева о взыскании долга с ПАО «К» в пользу ООО «В» (третье лицо по рассматриваемому делу).

В ходе рассмотрения дела судами истец увеличил исковые требования и просил признать за ним право собственности на указанные квартиры, освободить их из-под ареста, а также исключить из акта описи и ареста имущества.

Оболонский районный суд г. Киева решением от 15 января 2014 года отказал в удовлетворении исковых требований. А вот Апелляционный суд г. Киева стал на сторону истца — решением от 27 мая 2014 года, оставленным без изменений определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 25 сентября 2014 года, отменил решение местного суда и удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суды исходили из того, что оплата полной стоимости квартир, а также передача их застройщиком истцу, принятие и фактическое получение права владения и пользования последним являются основаниями для удовлетворения исковых требований.

С такими выводами судов не согласилось третье лицо по делу — ООО «В», обратившееся в Верховный Суд Украины (ВСУ) с заявлением, в котором просило отменить определение ВССУ от 25 сентября 2014 года в связи с неодинаковым применением судами положений статей 203, 328, 635 и 642 Гражданского кодекса (ГК) Украины, вследствие чего приняты разные по содержанию решения в подобных правоотношениях.

Рассмотрев заявление, Судебная палата по гражданским делам ВСУ пришла к выводу о наличии оснований для его удовлетворений, исходя из следующего.

Так, положения части 2 статьи 635 ГК Украины содержат специальную норму, предусматривающую перечень правовых последствий нарушения предварительного договора. А именно: установлена обязанность стороны, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.

Вместе с тем ни ГК Украины, ни другими актами гражданского законодательства прямо не предусмотрено такое правовое последствие неисполнения предварительного договора, как возмещение убытков путем признания права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем согласно договору купли-продажи.

Статьей 328 ГК Украины закреплена презумпция законности приобретения права собственности, то есть право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности установлена решением суда, а также если установлена открытость перечня оснований приобретения права собственности с ограничением их исключительно теми, которые прямо предусмотрены законодательством.

Статья 635 этого же Кодекса не предусматривает такого правового последствия нарушения взятого на себя в предварительном договоре обязательства относительно заключения основного договора, как побуждение к его заключению в судебном порядке, что согласуется с положениями части 3 указанной статьи: обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в срок, предусмотренный предварительным договором.

Таким образом, Верховный Суд Украины пришел к выводу, что прекращение обязательства по предварительному договору вследствие незаключения основного договора в срок, установленный предварительным договором, делает невозможным побуждение к заключению основного договора в судебном порядке, исполнение обязательства в натуре или возникновение основного договорного обязательства как правового основания для возникновения у приобретателя права собственности на имущество.

По мнению ВСУ, в таком случае другая сторона предварительного договора может претендовать лишь на возмещение убытков согласно части 2 статьи 635 ГК Украины.

Кроме этого, ВСУ указал, что в соответствии с действующим законодательством уступка права требования может осуществляться только относительно действующего требования, существовавшего на момент перехода этих прав.

Своим постановлением от 2 сентября 2015 года ВСУ отменил определение ВССУ от 25 сентября 2014 года, а дело направил на новое кассационное рассмотрение.