Предметом исследования данной статьи является юридическая природа строений (домов, зданий, сооружений) как объектов гражданских прав, возводимых частными лицами на чужих земельных участках, а также некоторые проблемные вопросы, связанные с правами на данные объекты.

В последнее время мы являемся свидетелями строительного бума, особенно в пределах населенных пунктов. Рыночная стоимость как недвижимости в целом, так и земельных участков, совершенно неоправданно достигла небывалых высот. Незастроенные земельные участки в центральных городских районах становятся на вес золота, и приобретение их в собственность физическими и юридическими лицами — непозволительная рос­кошь. Именно эта ситуация обусловила широкое использование иных механизмов использования земельных участков под застройку, находящихся в частной и особенно в государственной и коммунальной собственности.

Возведение построек на чужой земле на данный момент осуществляется через договорные конструкции, предусмот­ренные Гражданским кодексом Украины (ГК), Земельным кодексом Украины (ЗК) и Законом Украины «Об аренде земли», а именно в силу суперфициарного договора (статья 413 ГК) и договора аренды земельного участка под застройку (статья 93 ЗК, статья 13 Закона Украины «Об аренде земли»). Застройка может осуществляться также на основании получения земельных участков в постоянное пользование в соответствии со статьей 92 ЗК. Право постоянного пользования, однако, не составит предмета нашего рассмотрения ввиду значительного ограничения субъектного состава данных правоотношений и фактического отмирания данного института.

Право застройки возникло много веков назад в римском праве, вначале в виде суперутции (института, схожего с современной арендой земельных участков под выстройку), которая порождала лишь обязательственные правоотношения, позже трансформировавшись в суперфиций как правоотношение, порождающее ограниченное вещное право суперфициария на строение.

Суперутция и суперфиций перекочевали в право западноевропейское, а затем и в законодательство Российской империи. Так, в дореволюционном праве наем из выстройки определялся как договор, по которому наниматель за пользование в течение определенного количества лет отданной ему внаем землей обязывается по окончании срока найма оставить все возведенные им постройки в пользу собственника. Причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени окончания найма, а со времени возведения здания, которое в течение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя.

Право застройки было детально урегулировано Законом от 23 июня 1912 года, в соответствии с которым собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение. Застройщик приобретал вещное право чужой земельный участок и право собственности на возведенные постройки. Право застройки устанавливалось только на определенный срок (не менее 36 и не более 99 лет).

Право застройки сохранило свое существование и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, нормы о котором располагались в разделе, посвященном вещным правам.

В виде суперфиция право застройки в несколько измененном виде по сравнению с римским суперфицием и правом застройки дореволюционным регулируется и действующим Гражданским кодексом Украины.

В соответствии со статьей 413 ГК собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий.

Проанализировав нормы главы 34 ГК, можно сформулировать право застройки (суперфиций) как вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах установленных договором сроков или бессрочно чужим земельным участком исключительно с целью возведения определенных строений.

Право аренды земельного участка под застройку может быть определено на основании анализа норм ЗК и Закона Украины «Об аренде земли» как основанное на договоре срочное оплатное владение и пользование земельным участком для возведения того или иного конкретного строения для осуществления предпринимательской или иной деятельности.

Целью данной статьи не является раскрытие содержания названных договоров, субъектного состава, оснований возникновения и прекращения права пользования земельным участком для застройки. Отмечу лишь в общих чертах, что объектом упомянутых правоотношений является сам земельный участок, вернее, право пользования этим земельным участком в качестве строительной площадки. Объектом права застройки и права пользования земельным участком под застройку на основании договора аренды не является само возводимое на выделяемом земельном участке строение. Объясняется это тем, что ни право застройки, ни право аренды под застройку не прекращается с гибелью самого строения. В любой момент застройщик может возвести новое строение.

На основании суперфициарного договора у застройщика возникает вещное право на чужое имущество (земельный участок), которое может переходить к другим лицам как на основе сингулярного, так и универсального правопреемства, беспрепятственно отчуждаться, быть предметом залога и взыскания.

На основании договора аренды у застройщика возникает право пользования земельным участком. Вопрос, является ли данное право вещным или обязательственным, неоднозначен, он прямо упирается в общую проблему деления прав на вещные и обязательственные.

Так, большинство дореволюционных правоведов рассматривали наем из выстройки как порождающий обязательственные правоотношения, при которых наниматель не имеет непосредственного права на участок и предоставление последнего ему в пользование всецело зависит от воли собственника.

Известно, что различие между вещными и обязательственными правами сводится к различию в объеме самостоятельной судебной защиты тех и других.

Иначе говоря, обязательственными отношениями мы называем те частноправовые отношения, которые, с точки зрения субъекта отношения, пользуются защитой только против определенных категорий лиц, а не против всех и каждого.

Основное отличие вещных прав пользования и распоряжения от таковых же личных заключается еще и в том, что: а) вещные права не могут быть прекращены на основании одностороннего распорядительного акта установителя права; б) напротив, личные права пользования и распоряжения могут быть прекращены именно таким путем.

С другой стороны, основное различие между вещными и обязательственными правами состоит в том, что обязательственное право никогда не подчиняет непосредственно данную вещь власти данного лица, а всегда только устанавливает отношение между двумя лицами, подчиняет только волю должника воле кредитора.

При этом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, правомочное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица — собственника. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия.

При обращении к нормативному регулированию мы видим, что законодатель наделяет арендатора вещно-правовыми способами защиты, устанавливает право следования, необходимость регистрации права пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.

По нашему убеждению, право пользования (аренды) не становится все-таки правом вещным и самостоятельным. Законодатель лишь распространяет некоторые свойства вещных прав на право аренды с целью защиты прав и интересов как самих арендаторов, так и участников гражданского оборота. Здесь право аренды можно сравнить с правом залога, который, являясь правом обязательственным, обладает и некоторыми качествами вещных прав в силу распространения на него таковых законодателем. Это правило является исключительно охранительной мерой и не приводит к превращению найма и залога в вещное право.

Интересен вопрос о том, является ли право застройки и право пользования (аренды) правами движимыми или недвижимыми? В праве дореволюционном право застройки как вещное рассматривалось как недвижимость. Объясняется это восприятием концепции телесных и бестелесных вещей. Понятие вещи включало в себя как сами физические вещи, так и права. Поэтому деление вещей на движимые и недвижимые распространялось и на права. Поскольку отчуждение права застройки происходило в крепостном порядке, последнее относилось к недвижимости.

Национальное законодательство вещь рассматривает лишь как предмет материального мира, не причисляя, таким образом, права (вещные и ­обязательственные) к вещам и не распространяя деление ­вещей на движимые и недвижимые на права.

В контексте данного вопроса представляют некоторый интерес нормы статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» о том, что предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, предоставляющее арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объекты недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей Закона считается недвижимым имуществом.

Таким образом, исходя из вышеупомянутых положений Закона Украины «Об ипотеке», право застройки по суперфициарному договору и право пользования по договору аренды в случае залога последних рассматривается как недвижимость. С подобным утверждением законодателя согласиться сложно.

Говоря о праве пользования в силу договора аренды, мы уже указали, что данное право является обязательственным по своей природе, а потому не может рассмат­риваться как вещь движимая или недвижимая. Что касается права застройки как вещного права (впрочем, об этом можно говорить и в отношении права аренды), то невозможность признания его недвижимостью объясняется следующими соображениями.

Во-первых, такая норма прямо противоречит ГК, который не допускает деление прав (как вещных, так и обязательственных) на движимые и недвижимые. В соответствии с частью 2 статьи 4 ГК акты гражданского законодательства принимаются в соответствии с Кодексом и могут регулировать гражданские правоотношения иначе, чем ГК, лишь в случаях отказа ГК от своего приоритета в пользу этих актов законодательства или допустимости самим Кодексом иного регулирования. В этом плане нормы об объектах гражданских прав, их видах и классификации устанавливаются только ГК, и установление иных критериев классификации объектов другими актами ГК не преду­смотрено.

Во-вторых, Закон Украины «Об ипотеке» не регулирует вопросы установления и деления объектов гражданских прав.

Таким образом, никакие цели не могут оправдать установленные статьей 5 Закона Украины «Об ипотеке» положения, вступающие в прямое противоречие с фундаментальными категориями, установленными ГК, и изменяющими саму природу рассматриваемых прав.

Как нам уже известно, суперфициарий и застройщик-арендатор могут отчуждать свое право застройки. Обязательственное право аренды под застройку может переходить к другим лицам в порядке, установленном для уступки обязательственных прав, то есть посредством цессии. Каким же образом отчуждается право застройки суперфициария как право на чужую вещь? Являясь правом вещным, право застройки не может уступаться в порядке цессии, посредством которой могут предаваться только обязательственные права требования.

Другой вариант — передача самой вещи (объекта вещного права застройки). Например, при купле-продаже какой-то вещи, принадлежащей контрагенту на праве собственности, передается (покупается-продается) не право собственнос­ти, а непосредственно его объект — телес­ная вещь.

Объектом права застройки является земельный участок, но он передан быть не может, поскольку застройщик не является собственником участка и не может им распорядиться. Как заложить право застройки и в каком порядке? Предметом ипотеки право застройки быть не может, поскольку не является недвижимостью, как и предметом залога, применяемого для движимых вещей. Возможно, применима конструкция залога имущественных прав? В соответствии со статьей 49 Закона Украины «О залоге» залогодатель может заключить договор залога принадлежащих ему прав требования по обязательствам. Возможность же реализации залога прав требования связывается с уступкой соответствующего требования. Право застройки является вещным правом, а не правом требования по обязательству. Приходится отказаться и от этой конструкции. Отчуждение права пользования земельным участком суперфициарием сталкивается с неразрешимыми противоречиями.

Теперь перейдем к освещению двух основных проблем нашего краткого очерка. Нам необходимо дать ответы на вопросы: кто и какое право приобретает на возведенные на чужой земле строения, являются возведенные строения движимыми или недвижимым вещами?

Первый вопрос в римском праве решался очень просто. Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней, принадлежит (как accessio) собственнику земли. Застройщик приобретал только вещное право пользования строением.

Дом немыслим без земли, она является необходимым условием его существования. Дом — понятие, включающее и землю, и постройку как одно неразрывное целое; право видит в этом единстве отношение главной вещи и ее составной части — главной является земля, строение — ее составная часть. Таким образом, строение вообще не может быть отдельно от земли предметом каких бы то ни было особых прав.

Современное законодательство, как и дореволюционное, пошло по другому пути. В отношении суперфиция ГК устанавливает в статье 415 право собственнос­ти землепользователя на строения и здания, сооруженные на переданном ему земельном участке. Закон о праве застройки 1912 года устанавливал аналогичную норму, признавая за застройщиком право собственности на здания, а в отношении земли, на которой находились данные здания, — право неограниченного пользования по назначению.

Закон Украины «Об аренде земли» обходит этот вопрос стороной, говоря лишь, что арендатор может возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. Из обязательства арендодателя возместить капитальные расходы арендатора, связанные с улучшением объекта аренды, можно сделать косвенный вывод о принадлежности таких улучшений арендатору. Рассмотрение же выстроенных зданий в качестве улучшений земельного участка спорно. Зачастую земельный участок, обремененный строениями, может терять в своей рыночной стоимости из-за необходимос­ти сноса этих строений.

Выяснив вопрос о судьбе строений, необходимо теперь выяснить, на что же у застройщика возникает право собственности — на строения как недвижимость или движимость?

К недвижимости ГК относит земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Исходя из физических свойств строений, в них, разумеется, необходимо видеть недвижимость. Недвижимостью является то, что неразрывно связано с землей.

Обращение к многочисленной судебной практике по искам о признании права собственности на возведенные строения и регистрации этого права в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» однозначно свидетельствует об устоявшемся подходе судебных инстанций к удовлетворению таких исковых заявлений (наиболее шаблонные решения, например, Хозяйственного суда Харьковской области от 12 июля 2006 года по делу № 37/155-06 и от 13 июня 2006 года по делу № 38/164-06).

Примечательны положения части 3 статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», устанавливающие, что «право собственности на здание, сооружение, их часть (квартиру, офисное помещение и т.д.) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, если собственники данного земельного участка и зданий, сооружений, размещенных на нем, не совпадают в одном лице».

Но этот вопрос необходимо рассмот­реть с другой стороны, чего, к сожалению, не делает ни одна судебная инстанция. Признавая строение недвижимым имуществом и наделяя застройщиков правом собственности на эту недвижимость, законодатель и суды нарушают права и интересы собственника земельного участка. Ведь, признавая право собственности застройщика на строение как объект недвижимости, суды признают таким образом и право собственности на земельный участок, поскольку строение неразрывно связано с ним и составляет с ним одно целое (в случае признания строений недвижимостью). У одного земельного участка, конечно же, не может быть два собственника (о возникновении общей долевой собственности и речи быть не может).

Анализируя дореволюционное законодательство, можно отметить то, что практика сената стояла на позиции признания строений на чужой земле движимостью (как строительный материал или строения под снос). В данной ситуации выход видится или в признании за застройщиком права собственности на строения как движимую вещь, или в признании за застройщиком не права собственности, а иного вещного права. Возможно также возвращение к римскому принципу приращения.

Первый вариант сопряжен с большими неудобствами, в силу противности самой физической природе строений и обесценивания таких построек. Это порождает и массу юридических проблем. Например, как заложить такое здание? Ипотека исключена для движимости, залог невозможен в силу невозможности передачи вещи.

Второй вариант невозможно реализовать до тех пор, пока здание не станет собственностью арендодателя — собственника земли, поскольку ограниченное вещное право пользования зданием можно установить только применительно к чужому имуществу.

Главный вывод заключается в том, что строения тогда только могут стать недвижимым имуществом, когда право собственности как на них, так и на землю, на которой они возведены, принадлежат одному и тому же лицу.

Интересен также вопрос о юридической связи между правом застройки или правом аренды под застройку и возведенными на земельном участке строениями. Так ГК и ЗК говорят о том, что в случае отчуждения жилых домов, зданий, сооружений, располагающихся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой размещены эти строения. В данном случае законодатель, очевидно, признает строение главной вещью, а земельный участок принадлежностью последнего, которая следует его судьбе.

Такой подход мне кажется необдуманным. Во-первых, строение никак не может рассматриваться как главная вещь по отношению к земле как его принадлеж­ности. Отношения главной вещи и ее принадлежности наличествуют только там, где принадлежность связана с другой вещью так, что ни она сама, ни эта другая вещь не теряют и без нее необходимых признаков самостоятельной вещи. Строение же без земли теряет такие признаки. Строение является, скорее, составной частью земельного участка, поскольку его существование немыслимо без последнего.

Во-вторых, как уже отмечалось, объектом (предметом) права застройки и права аренды под застройку является не само строение, а право пользования земельным участком как строительной площадкой. Поэтому при отчуждении строения совершенно не происходит отчуждения самого права пользования (его перехода к приобретателю строения). В таком случае строение вступает в оборот как особый, юридически не связанный с землей объект права застройщика (разумеется, как вещь движимая).

То же можно сказать и о случае отчуждения самого права застройки или права аренды, в случае чего к приобретателю переходит право пользования, но строения остаются в собственности отчуждателя. Вследствие невосприятия национальным законодателем конструкции телесных и бестелесных вещей строения как вещи невозможно признать ни принадлежностями вещного права застройки, ни его составными частями.

ВАЖИНСКИЙ Евгений — юрист, г. Киев