Трансакції з нерухомістю під час воєнного стану в Україні

Обмеження, запроваджені Україною стосовно питань нерухомості одразу після початку російської агресії проти України 24 лютого 2022 року, нещодавно були пом’якшені з метою забезпечення умов для базових трансакцій на ринку. В цьому матеріалі фахівці Asters зібрали перелік дозволених та заборонених трансакцій на ринку нерухомості під час воєнного стану станом на кінець травня 2022 року. Слід зазначити, що подальші зміни можуть мати місце залежно від розвитку ситуації в Україні.

Зауважимо, що законодавство про воєнний стан в Україні безпосередньо не регулює трансакції з нерухомістю, а тому наявні заборони переважно є наслідком обмеженої діяльності державних реєстрів, які є фундаментальними для функціонування ринку нерухомості, а саме Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру.

Дозволені трансакції:

• придбання та відчуження різних об’єктів нерухомості, включаючи будівлі, приміщення та інше нерухоме майно (нерухоме майно), об’єкти незавершеного будівництва, а також майнових прав на об’єкти нерухомості, що будуть створені в майбутньому;
• оренда нерухомого майна, зокрема довгострокова (3+ роки), що підлягає нотаріальному посвідченню;
• іпотека, а також пов’язані з нею угоди – щодо заміни кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя;
• передання об’єктів нерухомого майна в довірчу власність;
• поділ (виділ) нерухомого майна, визначення розміру часток у праві спільної власності;
• будь-які зміни до вищенаведених договорів та довіреності щодо розпорядження нерухомим майном.

Загалом наведений вище перелік дозволених транзакцій також поширюється на землю. Водночас через низку практичних аспектів (наприклад, обмежений доступ нотаріусів до Державного земельного кадастру, недоліки у взаємодії державних реєстрів та ін.) не виключені затримки з оформленням та здійсненням трансакцій із землею.

Заборонені трансакції:

• будь-які угоди за участю громадян російської федерації, російських компаній, а також будь-яких інших компаній, кінцевим бенефіціарним власником або учасником, що має частку у статутному капіталі 10 і більше відсотків, якої є громадянин російської федерації (зазначене вище не застосовується до громадян російської федерації, які проживають в Україні на законних підставах);
• відчуження нерухомого майна упродовж одного місяця з моменту його придбання (з урахуванням певних винятків, зокрема щодо успадкованого майна);
• внесення нерухомого майна до статутного капіталу юридичних осіб, а також передання нерухомого майна, яке належить юридичним особам, у власність учасників, що виходять зі складу таких осіб;
• стягнення нерухомого майна, що є предметом застави та забезпечує споживчий кредит фізичної особи (з урахуванням певних умов та винятків, що встановлені законодавством);
• використання довіреності з метою відчуження, передання в іпотеку або довірчу власність нерухомого майна (однак ця заборона не поширюється на представників юридичних осіб, які діють за нотаріально посвідченими довіреностями).

Інші важливі зауваження

За загальним правилом угоди з нерухомістю підлягають нотаріальному посвідченню. Під час воєнного стану таке нотаріальне посвідчення може здійснюватися виключно уповноваженими нотаріусами, включеними до переліку нотаріусів, що затверджений Міністерством юстиції України. Водночас для певних нотаріусів можуть існувати індивідуальні обмеження, які прописані у зазначеному вище переліку. Наведений перелік може оновлюватись.

Міністерство юстиції України затвердило перелік адміністративно-територіальних одиниць, які тимчасово не є підконтрольні Україні або є місцями бойових дій, на території яких забороняються транзакції, що зазначені вище як дозволені. Наведений перелік може оновлюватись.

Екстериторіальна робота нотаріальних процедур тимчасово обмежується таким чином. Договори відчуження та набуття права власності на нерухоме майно, іпотеки або створення трасту щодо нерухомого майна можуть укладатися та посвідчуватися нотаріально лише в нотаріальних округах за місцем розташування відповідного об’єкта нерухомого майна. Що стосується нерухомого майна, яке розташовано в м. Києві або Київській області, то зазначені договори можуть укладатися як у нотаріальних округах за місцем розташування відповідного об’єкта нерухомого майна, так і в нотаріальних округах м. Києва чи Київської області за місцем реєстрації сторін відповідних договорів.

Від початку воєнного стану в Україні не було змін щодо трансакційних витрат (зокрема, реєстраційних та нотаріальних зборів, обов’язкових платежів тощо).

Під час воєнного стану забороняються транскордонні розрахунки між сторонами за наведеними вище дозволеними транзакціями з нерухомістю, що передбачають переказ коштів за межі України.

Структурування угод з нерухомістю через купівлю корпоративних прав чи акцій (т.з. share deal) є ускладненим, принаймні на локальному рівні, у зв’язку зі специфічними заборонами, пов’язаними із реєстраційними діями та проведенням депозитарних операцій.

Хоча такі обмеження безпосередньо не впливають на угоди з корпоративними правами чи акціями, що укладаються за межами України (таке структурування загалом залишається доступним), можуть виникати ускладнення, наприклад, з дозволами на концентрацію (оскільки діяльність Антимонопольного комітету України залишається обмеженою), з дотриманням вимог щодо розкриття інформації в Україні (наприклад, через неможливість оновлення даних про кінцевих бенефіціарних власників в Єдиному державному реєстрі після зміни контролю, як це вимагається законодавством), складним оподаткуванням тощо. Такі трансакції потребують комплексного структурування на всіх рівнях.