Дерегуляція земельних відносин на час воєнного стану — думка юристів

Станом на 27 квітня 2022 року відповідно до інформації, наданої Київською школою економіки, загальна сума прямих задокументованих збитків інфраструктури досягла майже 88 мільярдів доларів США. З них більш ніж 28 мільярдів доларів США становлять втрати від пошкоджень житлових будинків, понад 9 мільярдів доларів США припадає на шкоду, заподіяну підприємствам, та більш ніж 2,9 мільярда доларів США становлять втрати, завдані пошкодженнями закладів охорони здоров’я і освіти. Дерегуляція земельних відносин на час воєнного стану має стати основою для відновлення економіки. Як вона впроваджується — в аналізі від Михайла Сороки, радника, та Богдана Крівуца, помічника юриста Київського офісу CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang.

З метою створення умов для подальшого відновлення знищеної або пошкодженої інфраструктури, переміщення потужностей постраждалих підприємств, розміщення осіб, які втратили житло внаслідок збройної агресії російської федерації, Верховною Радою України було зареєстровано та прийнято за основу два законопроєкти:

• проєкт Закону № 7282 «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфері містобудівної діяльності» (законопроєкт № 7282);
• проєкт Закону № 7289 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» (законопроєкт № 7289).

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності

Обидва законопроєкти насамперед спрямовані на спрощення процедури та правил зміни цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності для розміщення відповідних об’єктів житлової та промислової інфраструктури.

Основна новела стосується можливості встановлення/зміни цільового призначення земельної ділянки державної та комунальної власності.  Фактично допускається недотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією. Однак це допустимо за умови, що розміщення на земельній ділянці об’єктів не призведе до порушення:

• обмежень у використанні земель,
• вимог нормативно-правових актів,
• будівельних норм,
• інших нормативних документів.

Таке встановлення/зміна цільового призначення здійснюються відповідно до рішення уповноваженого органу. Воно ухвалюється на підставі мотивованого висновку органу містобудування та архітектури щодо можливості розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта згідно з:

• вимогами нормативно-правових актів,
• будівельних норм,
• інших нормативних документів, обов’язковість застосування яких встановлено законодавством.

Цілі, для яких проводиться дерегуляція земельних відносин

Законопроєкти містять схожі переліки випадків, коли спрощені встановлення/зміна цільового призначення можливі. Зокрема, обидва визначають, що зміна цільового призначення земельних ділянок може здійснюватися для цілей:

• розміщення (у тому числі будівництва) об’єктів для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;
• розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій;
• розміщення річкових портів (терміналів);
• будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж.

Однак законопроєкт № 7289 розширює цей список, додаючи таке:

• для розміщення залізничних логістичних центрів (виробничо-перевантажувальних комплексів);
• для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Крім цього, законопроєкт № 7289, порівняно із законопроєктом № 7282, пропонує спростити інші аспекти процедури зміни цільового призначення. Зокрема, зміна цільового призначення земельних ділянок для досягнення вищезазначених цілей здійснюється:

• без оплати втрат сільськогосподарського, лісогосподарського виробництва;
• без дотримання вимог щодо особливостей зміни цільового призначення особливо цінних земель;
• без розроблення документації із землеустрою за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради або за рішенням органу виконавчої влади, що здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою.

Змінене цільове призначення реєструватиметься в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Державна реєстрація зміни цільового призначення земельної ділянки здійснюється за заявою:

• органу виконавчої влади,
• органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.

Таким чином, законопроєкт № 7289 пропонує більш вдалі правила пошуку та швидкого оформлення земельних ділянок для будівництва критично важливих об’єктів. Сподіваємося, що в другому читанні депутати приймуть саме цей формат дерегуляції земельних відносин на час воєнного стану.

Набуття права постійного користування земельними ділянками на примусово вилучені земельні ділянки у російської федерації або її резидентів

Окрім встановлення порядку та особливостей зміни цільового призначення земельної ділянки державної та комунальної власності в умовах воєнного стану, законопроєктом № 7289 пропонується також вдосконалити механізм передання у постійне користування земельних ділянок, що будуть примусово вилучені у державну власність відповідно до Закону України “Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності російської федерації та її резидентів”.

Так, Кабінет Міністрів України зможе передавати у постійне користування земельні ділянки, які було примусово вилучені у російської федерації або її резидентів відповідно до закону. Такі земельні ділянки зможуть бути передані на праві постійного користування органам державної влади, органам місцевого самоврядування, державним та комунальним підприємствам, установам та організаціям.

Передання в оренду земель комунальної власності, права на які не було зареєстровано відповідно до абзацу 9 пункту 24 Перехідних положень Земельного кодексу України

Одним із важливих питань, що пропонується врегулювати законопроєктом № 7289, є вирішення проблеми, пов’язаної із наданням в оренду земельних ділянок, які переходять у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ та міст, однак права комунальної власності на які не було зареєстровано до війни.

Так, Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин” було встановлено, що всі земельні ділянки державної власності (окрім деяких категорій), що розташовані за межами населених пунктів у межах територіальних громад, є землями комунальної власності таких територіальних громад. Проте право комунальної власності на велику кількість цих земель не було зареєстровано до запровадження воєнного стану, а станом на сьогодні проведення такої реєстрації є неможливим у зв’язку з призупиненням роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, селищні, сільські та міські ради фактично позбавлені права надавати в оренду земельні ділянки, які відповідно до закону мали би перейти у комунальну власність. Законопроєкт № 7289 пропонує вирішити наявну юридичну проблему шляхом встановлення правила, що в умовах воєнного стану відповідний орган місцевого самоврядування може надавати в оренду вищезазначені земельні ділянки без реєстрації права комунальної власності на них.

Особливості зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок під час воєнного стану

Законопроєктом № 7289 пропонується встановити особливий порядок зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок в умовах воєнного стану. Так, в умовах воєнного стану ґрунтовий покрив земельних ділянок може зніматися та переноситися без розроблення робочого проєкту землеустрою у випадках:

• розміщення, будівництва (нового будівництва, реконструкції) тимчасових споруд, їх комплексів, призначених для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) внутрішньо переміщених осіб, або проведення робіт з ліквідації наслідків такого розміщення;
• проведення оператором газотранспортної системи, оператором системи розподілу, оператором системи передачі, підприємством питного водопостачання, підприємством централізованого водовідведення капітальних та інших планових робіт, а також у разі аварії або загрози її виникнення (аварійної ситуації).

Впровадження таких особливостей має на меті оптимізацію роботи з відновлення житлової та промислової інфраструктури в умовах воєнного стану.