— Насколько существенно влияние моратория на продажу сельхозземель для украинской экономики?

— Это один из наиболее весомых факторов, сдерживающих развитие экономики наравне с коррупцией, бюрократией и слабой инфраструктурой. Для инвесторов и собственников нет разницы, что ограничивает реализацию их прав — важен сам факт отсутствия рыночных механизмов. При этом никаких объективных причин для моратория мы не видим: все те риски, о которых наперебой говорят политики, можно нивелировать или минимизировать, приняв четкие и понятные правила. Но их подготовка требует тщательной кропотливой работы, а результатом станет принятие непопулярного решения, за которое никто не хочет брать на себя ответственность.

Имея опыт сопровождения крупных и средних агрокомпаний, мы можем уверенностью сказать, что отмена моратория станет большим толчком для развития отрасли. К нам придут реальные инвесторы, а собственники земель наконец смогут распоряжаться своими паями.

— Позиция ЕСПЧ может подтолкнуть власть к принятию этого решения?

— Возможно, когда решения украинских судов, принятые на основе решения ЕСПЧ по делу «Зеленчук и Цыцюра против Украины» (заявление № 846/16), станут массовыми, а из бюджета придется выделять средства еще и на компенсации собственникам, это станет весомым аргументом для законодательного урегулирования вопроса. Тем более что нет ничего проще, чем создать спор, получить негативное решение суда и подать жалобу в ЕСПЧ — все аргументы уже изложены в его решении. Но обязать 226 парламентариев проголосовать за отмену моратория не в силах ни национальный суд, ни ЕСПЧ. Тут требуется масштабная просветительская работа внутри государства, опирающаяся на поддержку международных организаций.

— Какие прикладные вопросы сегодня есть у аграриев, требующие решения в суде?

— Наверное, самым острым сегодня является вопрос о двойной аренде. Проблема возникла с переносом с 2013 года всех вещных прав на объекты недвижимости, в том числе на землю, в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Законодатель не обязал держателей ранее существовавших реестров передать информацию в новый, а собственников и пользователей имущества — перерегистрировать свои права. При этом лица, ответственные за государственную регистрацию после 2013 года, скажем так, халатно относились к исполнению требования относительно проверки наличия прав на участки по прежним реестрам. В результате нередкими стали ситуации, когда в Государственном реестре земель (сегодня существует в составе Государственного земельного кадастра) указаны права одного арендатора, а в Государственном реестре вещных прав — другого. Сейчас в процессе имплементации находятся технические решения, не позволяющие совершать регистрационное действие, если вещное право зарегистрировано в предыдущем реестре. Но уже возникшие споры это не решает.

Суды в таких спорах сформировали более-менее взвешенные подходы. Установлено, что и каким образом должен проверять регистратор. В целом позиция судов сводится к тому, что приоритет признается за лицом, которое раньше приобрело право аренды. Другое дело, если у «первичного» арендатора не все в порядке с документами или были нарушения при их регистрации. В таком случае исход спора зависит от того, является ли такое нарушение существенным и кто из сторон более вескими доказательствами подтвердит свое право.

— В судах какой юрисдикции решаются такие споры сегодня?

— Земельные или связанные с правами на землю споры по-прежнему рассматриваются судами и административной, и хозяйственной, и гражданской юрисдикций. Однако сейчас постановлениями Большой Палаты Верховного Суда (ВС) внесена ясность, когда в какой суд нужно обращаться. Так, если цель обжалования действий регистратора состоит в признании за истцом вещных прав (аренды) на землю, на которую претендует другое лицо, то однозначно имеет место спор о праве, и суд должен быть хозяйственным (или гражданским — в зависимости от субъектного состава). Административным спор может быть только в том случае, если нет иного претендующего на такой участок субъекта (например, в связи с неправомерным отказом в регистрации). Тот же подход ВС применяет и к спорам с органами местного самоуправления и государственной власти.

Позиции ВС позволяют избежать процессуального «футбола», когда ни один из судов не признает своей юрисдикции и лицо остается без судебной защиты. Сегодня такого быть не может, если в том нет умысла. Конечно, наведение «процессуального» порядка ВС и отмена принятых некомпетентным судом дают возможность лицам, в пользу которых совершены спорные регистрационные действия, продлить право пользования, однако это уже лучше, чем бесконечная тяжба.

— Как решаются вопросы, если арендованные участки разными агрофирмами формируют «шахматное поле»?

— Между собой агрокомпании всегда стараются договориться. Как правило, определяется площадь, которую обрабатывает каждая из них. Куда больше хлопот доставляли пайщики, требовавшие выделить им их участок в натуре, чтобы обрабатывать самостоятельно. В большинстве случаев целью таких действий был шантаж или просто личная принципиальная позиция собственника участка.

— Но это право собственности…

— Да, конечно. Однако мы не слышали ни одной истории успеха такого фермера, если речь не идет о выращивании маржинальных культур, например, или каких-то других экзотических случаях, но видели множество желающих «выторговать» бонусы или таким образом показать свое отношение к агропроизводителям. При этом прибыль от обработки одного пая самостоятельно сравнима с прибылью от сдачи его в аренду. И это в лучшем случае.

Закон о консолидации земель («О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине») должен снять многие вопросы в этой части. В общих чертах он позволяет арендаторам «обмениваться» участками между собой, а также с собственниками без их согласия, если арендатор консолидировал более 75 % пахотных земель на соответствующем поле. Очевидно, что как только такое произойдет, возникнет вопрос нарушения права собственности, но мне представляется, что точки над «і» в данном случае расставит уже судебная практика.

— Что сегодня определяет развитие агросектора?

— Технологии. Сельское хозяйство — сегодня одна из наиболее технологичных отраслей экономики Украины, какой бы когнитивный диссонанс это утверждение не вызывало. Развитие сельскохозяйственной техники, программного обеспечения, позволяющего контролировать и минимизировать (оптимизировать) расходы, логистику, настолько шагнуло вперед, что позволяет добиваться впечатляющих результатов по объемам собранного урожая и, конечно, его прибыльности.

Например, если раньше принципиальный пайщик мог реально заблокировать обработку поля, поскольку было проблемно его объезжать, то сегодня есть возможность запрограммировать тракторы так, чтобы они не заезжали на участок с определенными координатами. Водить трактор сегодня сродни управлению самолетом — крупная, дорогая, высокотехнологичная техника управляется несколькими нажатиями сенсорного экрана, и львиную долю работы проводит автопилот.