Еженедельная газета «Юридическая практика»
Сегодня 12 декабря 2018 года, 01:15

Генеральный партнер 2018 года

Адвокатское Бюро Гречковского - генеральный партнер газеты Юридическая практика в 2015 году
Еженедельная газета «Юридическая практика»

50 ведущих юридических фирм Украины 2018

№ 49 (1093) Адвокатураот 04/12/18 (50 ведущих юридических фирм Украины 2018)

Законы турбулентности

«Турбулентность в финансовом секторе способствует переливанию ликвидности из банков в девелопмент»
поясняет Игорь ОПАДЧИЙ, адвокат, партнер JN Legal

 

Игорь Опадчий

Родился в 1979 году в г. Киеве. В 2002 году окончил Институт международных отношений КНУ им. Тараса Шевченко, получив квалификацию магистра по специальности «Международное право» и переводчика с английского языка. В 2004 окончил Национальную академию государственного управления при Президенте Украины, получил квалификацию магистра государственного управления. В 2012-м защитил диссертацию и получил ученую степень кандидата юридических наук.

Автор множества научных публикаций в украинских и зарубежных изданиях, монографии «Денежные обязательства в международном частном праве».

С 2004 года занимался частной адвокатской деятельностью. С 2017-го — партнер юридической фирмы JN Legal.

В 2010—2014 годах был депутатом Киевского областного совета. С 2014 года — депутат Киевского городского совета.

— После небольшого затишья рынок строительства в Украине вновь активизировался. Насколько сегодня увеличивается объем вопросов по строительству?

— Строительство в Украине, которое не прекращалось и в самый тяжелый период 2014—2015 годов, на данный момент увеличивает свои обороты. В условиях нестабильности банковской системы украинцы продолжают считать квадратные метры более надежным способом сбережения средств. В свою очередь строительный бум дал возможность легче и быстрее преодолеть падение и кризис в экономике, который продолжался вплоть до конца 2017 года. Через эту отрасль стимулировались связанные производства, создавались рабочие места в смежных сферах. Генерировалось достаточно много работы для всех, в том числе и для юристов.

На мой взгляд, для украинского юридического рынка направление строительства, наряду с IT, сейчас выглядит наиболее перспективным. Юристу, практикующему в этой отрасли, надо иметь глубокие базовые знания и знания норм строительства, различных инструкций, технических регламентов. Необходимо быть экспертами, разбираться в довольно запутанном законодательстве и практике его применения. И, надо признать, на рынке очень мало специалистов, которые действительно глубоко владеют вопросом и правоприменительной практикой. Сфера IT, наоборот, требует креативного и творческого подхода в применении права. Часто речь идет о применении аналогии закона либо аналогии права, а не о конкретном позитивном (писаном) праве.

 

— Какие юридические проблемы обычно возникают у застройщиков?

— Откровенно говоря, строительство — это масса юридических проблем и предпринимательских рисков. Во-первых, это несоответствие нормативных документов разного уровня между собой, быстрое изменение нормативно-правовой базы, большое количество контролирующих органов.

Отдельно следует сказать о непоследовательной политике органов, выдающих разрешительную документацию. Только в Украине возможна ситуация, когда инвестор, получив весь необходимый комплект документов, в итоге не имеет возможности реализовать свой девелоперский проект по причине решения правоохранительных органов или изменения своего решения каким-то из органов государственной либо местной власти. Поэтому правовая экспертиза в этой сфере должна быть максимально скрупулезной, юрист должен уметь выбрать правильные способы защиты прав клиента — те, которые приведут к нужному результату.

 

— Почему так сложно привлечь финансирование  для реализации проектов в сфере недвижимости?

— Банки по-прежнему неохотно кредитуют девелоперские проекты. С точки зрения банка строительство сопряжено с большим количеством рисков, в том числе тех, о которых мы говорили выше. Получение всех необходимых документов не гарантирует завершения проекта.

Как правило, банки кредитуют только строительные компании с богатой историей успешно реализованных проектов и большим пулом площадок, либо проекты, где уже начато строительство, на условиях крупных залогов. Застройщики предпочитают привлекать средства частных инвесторов, покупателей недвижимости либо спекулянтов. Турбулентность в финансовом секторе способствует переливанию ликвидности из банков в девелопмент.

 

— Как повлияет на взаимоотношения с застройщиками позиция Верховного Суда относительно права фондов финансирования строительства прекратить участие в финансировании по «техническим» причинам?

— Постановлением от 3 октября 2018 го­да Верховный Суд установил, что не только фонды финансирования строительства имеют обязательства перед фактическим инвестором, но и инвестор должен исполнять свои обязательства и придерживаться согласованных сторонами процедур. Мне представляется, что в этом конкретном случае инвестор ввиду невнимательности или самоуверенности не реализовал свое право контроля за ходом строительства объекта инвестирования.

Раз инвестор не избрал способ уведомления его об окончании строительства и введении объекта в эксплуатацию (путем внесения соответствующего пункта в условия договора), то, согласившись с тем, что выбор способа уведомления осуществляется непосредственно управителем, должен был отслеживать все способы уведомления.

Справедливости ради стоит отметить, что решение в целом не будет способствовать росту частных инвестиций в строительную сферу, но будем считать его отдельным случаем.

 

— Киевгорсовет заявил о намерении завершить строительство нескольких жилищных долгостроев. Насколько это реально, ведь многие квартиры проданы по несколько раз?

— В силу недостатков правого регулирования и хаоса в правоприменительной практике во многих городах Украины возникли правовые и экономические «узлы» из недостроев и прав обманутых инвесторов. В Киеве городская власть взяла ответственность за их развязывание.

Это непростой процесс ввиду необходимости разработки детальных планов территорий при каждом строительстве. Поставленная цель — максимально приемлемым способом удовлетворить интересы пострадавших инвесторов, хотя город не несет ответственности за действия частных лиц. На данный момент по одному из таких объектов с использованием платформы Prozorro проводятся тендерные процедуры для определения генподрядчика. Что касается установления законных собственников будущих квартир, то сейчас Киевсовет собирает и анализирует соответствующую документацию.

Однако более важным направлением должно стать упреждение подобных ситуаций, в этих целях запущены бесплатные онлайн-ресурсы, позволяющие проверить документы по каждому строящемуся объекту в городе.

 

— Отражается ли на рынке распродажа имущества и объектов ипотеки ликвидируемых банков?

— Любое предложение снижает спрос. Но при ликвидации банков, как правило, продаются не объекты недвижимости, а права требования, обеспеченные ипотекой. И даже если имеет место продажа реального объекта недвижимости — это специфический рынок, в котором не так много участников. Часто такая недвижимость становится предметом отдельных судебных споров, и не каждый инвестор готов идти на такие риски.

Возьмем, к примеру, продажу ТРЦ «Рес­публика». Низкая заинтересованность рынка к подобным объектам поясняется большими рисками, связанными с покупкой. Прежде всего продаются права требования по двум кредитам ликвидируемого «Надра Банка», обеспеченным ипотекой на недостроенный ТРЦ. Сейчас суд удовлетворил иск НБУ к кипрской компании Berlinotto Limited об обращении взыскания на долю корпоративных прав ООО «Мегаполисжилстрой» (г. Киев), взявшего кредит в «Надра Банке», но это не значит, что в будущем не появятся новые иски от старых, очень старых и/или временных владельцев или совладельцев ТРЦ. А иностранные инвесторы хотят видеть юридическую и финансовую прогнозируемость покупки. Due diligence подобного объекта отпугивает любого, я бы так сказал, «классического» инвестора.

 

— Каковы перспективы рынка?

— Многие ждут дальнейшего падения цен на недвижимость, а оправданность этих ожиданий покажет время. На цену недвижимости влияет большое количество факторов. Но можно предвидеть, что цены на качественную недвижимость в хороших локациях уже вряд ли уменьшатся. На это указывают все новые регуляции в сфере строительства. Новые строительные нормы вводят широкий спектр ограничений по плотности населения, высотности, социальной инфраструктуре — эти изменения приведут к уменьшению объемов строительства в центральных районах, что в свою очередь увеличит его ценность.

Лакмусовой бумажкой стабилизации цен и их дальнейшего роста станет доступность массового ипотечного кредитования для населения. Сейчас банковские кредиты нельзя назвать доступными, а для стимулирования спроса застройщики предлагают собственные программы лояльности в виде длительных рассрочек.

 



Присоединяйтесь к обсуждению!

Автор *
E-mail
Текст *
Осталось
из 2550 символов
* - Поля, обязательные для заполнения.

№ 49 (1093) от 04/12/18 Текущий номер

Адвокатура

№ 49 (1093)
Государство и юристы

Час КИК

РЕПОРТАЖ

Проверка на порочность

Самое важное

Войти в положение

Судебная практика

Плыть против стечения

15 декабря у вас ассоциируется с…

профессиональным праздником — Днем работников суда

годовщиной старта работы Верховного Суда

вступлением в силу нового процессуального законодательства

всем выше перечисленным

со снегом и холодом, это обычная дата в календаре

Ваш собственный вариант ответа или комментарий Вы можете дать по электронной почте voxpopuli@pravo.ua.

"Юридическая практика" в соцсетях
Заказ юридической литературы

ПОДПИСКА