Единственным признаком, по которому закон выделяет недвижимое имущество из общего понятия вещей в гражданском праве, является невозможность его перемещения с земельного участка без обесценивания или изменения назначения. Этого вполне достаточно для идентификации недвижимости среди предметов материального мира с целью обеспечения особого правового режима. Для практического применения каждой отдельной недвижимой вещи необходимо также понимать ее вид, тип использования, этажность, площадь, наличие инженерных сетей и другие технические характеристики, а не только обнаружить фундамент у объекта. Источники такой информации могут быть разными, но единственными унифицированными и обязательными с точки зрения связанных с недвижимостью юридических процедур являются результаты технической инвентаризации.

Согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства архитектуры и жилищной политики Украины от 24 мая 2001 года № 127 (Инструкция), техническая инвентаризация недвижимого имущества в Украине осуществляется с целью (1) определения площади и объема вновь построенных зданий, (2) обследования и оценки технического состояния существующих объектов недвижимости, (3) определения их стоимости. Результаты инвентаризации отображаются в техническом паспорте объекта недвижимого имущества, который выступает документом, представляющим главные технические характеристики здания.

Учет и контроль

Первоначально роль инвентаризации заключалась в планировке строительных работ и учете недвижимости для технических и статистических целей. При отсутствии активных рыночных отношений, инвестиций в недвижимость и большого рынка аренды помещений инвентаризация соответствовала своим целям. Но сегодня из задекларированных трех целей достигаются только первые две, к тому же по некоторым направлениям, например в части технического обследования зданий, законодательство развивается отдельным путем. Такая ситуация сложилась в связи с устарелым регулированием процедуры инвентаризации, которая долгое время не учитывала изменений нормативной базы в сфере оценки и строительства.

В процессе инвентаризации проверяются основные конструктивные элементы здания, производятся обмеры и подсчеты площади помещений, в отношении существующих объектов проверяется наличие самовольного строительства, составляются эскизы и планы этажей здания, план земельного участка с нанесением всех зданий и сооружений. Обследование и оценка технического состояния позволяет сформировать общее конструктивные показатели зданий — наличие коммуникаций, вид использованных материалов (кирпич, бетон, дерево). В процессе обследования компетентными специалистами также проверяется общее состояние здания, в случае необходимости перемеряются площадь и объем помещений.

Поскольку методика инвентаризации предполагает определение стоимости объекта затратным методом — калькуляцией стоимости работ, материалов и естественного износа, такая оценка не раскрывает реальной стоимости объекта. Для коммерческой недвижимости, например, реальная рыночная стоимость стандартно рассчитывается как сумма чистого операционного дохода за несколько (преимущественно за шесть-восемь) лет или методом калькуляции восстановительной стоимость объекта — полной стоимости постройки максимально возможно идентичного объекта в текущих условиях. Инвентаризация такой цифры не дает, в связи с чем собственники недвижимости исключают услуги оценки при заказе работ по инвентаризации.

Фактически и юридически результатами технической инвентаризации являются подтверждение конкретного типа использования объекта недвижимости, предоставление поэтажных планов и площади помещений недвижимости, а также обследование инвентаризируемых объектов на предмет наличия самовольного строительства. Только эта техническая информация является практически важной для собственника или будущего собственника недвижимости, в частности, при регистрации прав на объект недвижимости.

Дерегуляция инвентаризации

С 2013 года регулирование вопросов технической инвентаризации недвижимого имущества сильно упростилось. Изменения, внесенные в Инструкцию 28 декабря 2012 года, разрешили частным компаниям предоставлять услуги по проведению технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Такие изменения позволили повысить оперативность предоставления услуг инвентаризации и улучшить уровень сервиса. При этом компании — исполнители технической инвентаризации должны иметь в своем штате минимум одного инженера, сертифицированного Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (Минрегион).

В 2017 году утратили силу Методические рекомендации по вопросам технической инвентаризации недвижимого имущества, утвержденные указом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 5 сентября 2003 года № 146. Они были признаны неактуальными и устанавливающими регуляторные барьеры. Большинство технических решений при проведении инвентаризации теперь относятся к дискреции инженеров.

Недавно на общественное обсуждение вынесен проект приказа Минрегиона о внесении изменений в Инструкцию. Новой редакцией Инструкции среди прочего предусматриваются изменения к порядку хранения инвентаризационных дел и предоставления информации из такой документации (так называемые частные бюро технической инвентаризации (БТИ) не всегда надлежащим образом соблюдают обязанность сохранять инвентаризационные дела и не спешат предоставлять из них информацию), детальное урегулирование вопросов проведения инвентаризации недостроенных объектов и объектов, которые образовались в результате разделения. К негативному новшеству следует отнести желание Минрегиона вернуть обязательную инвентаризацию при каждом отчуждении квартиры. Поскольку это существенное «дерегуляторное» изменение никак не прокомментировано в пояснительной записке министерства, а практика последних лет показывает, что причин для такой «обязаловки» нет, надеемся, что в этой части приказ не будет согласован Государственной регуляторной службой Украины.

В целом просматривается позитивный подход законодателя к дерегуляции и усовершенствованию сферы технической инвентаризации. Однако хотелось бы, чтобы технический паспорт имел для собственника недвижимости более практическое значение. В этом контексте позитивным может стать использование опыта других стран по регулированию технических обмеров и обследований недвижимости.

Международные стандарты

Международная ассоциация владельцев и управляющих зданиями (BOMA) разработала первые собственные стандарты обмера коммерческих зданий и помещений еще в 1915 году. Сейчас эти стандарты с последующими изменениями применяются на всех развитых рынках мира. Разработка универсальных международных методов и критериев обмера упростила инвестирование в недвижимость между странами — участниками BOMA. Подходы BOMA используются для обмеров и оценки коммерческой недвижимости преимущественно высшего класса. Они учитывают конструктивные особенности зданий и способны более объективно отражать их коммерческую ценность. Например, площадь офисных центров включает все площади, используемые для обеспечения возможности эксплуатации здания в соответствии с его функционалом (коридоры, электрощитовые, холлы, колонны, стены, лестничные клетки и т.п.), а не только площадь помещений по внутренней поверхности стен, как происходит у нас. Такая методология расчета арендуемой площади позволяет строить объекты высокого уровня — с просторными коридорами, холлами и атриумами. Кроме того, соответствующая система расчета арендной платы, которая распределяется на всю площадь недвижимости, намного предпочтительнее для целей планирования инвестиций.

Нельзя утверждать, что в Украине схожие принципы не применяются. Давно распространена практика, когда условиями аренды помещений в бизнес-центрах предусматривается необходимость оплаты площадей общего пользования на этаже (пропорционально доле арендатора в полезных площадях). Но полный обмер зданий по нормам BOMA почти не распространен.

Кроме стандартов BOMA существует также международный стандарт IPMS (International Property Measurement Standard). Его разработала Коалиция по вопросам международных стандартов измерений объектов недвижимости в 2014 году. В частности, существуют стандарты IPMS отдельно для торговых центров, промышленных зданий, офисных центров и жилых зданий. Для всех типов зданий определяется несколько показателей. Например, офисный центр будет описан по IPMS 1 — общему для разных типов показателю площади здания, измеренному по наружному контуру стен для всех этажей. Показатель IMPS 2 — Office рассчитывается для каждого этажа по внутреннему контуру наружных стен до внутренней доминирующей части поверхности стены. Показатель IPMS 3 — Office определяет площадь, находящуюся в исключительном пользовании одного арендатора.

Поскольку оба стандарта разработаны неправительственными организациями и используются без государственного принуждения, не стоит ожидать, что наш регулятор введет их на уровне своих подзаконных актов. Но в целях повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости Украины целесообразно разрешить инженерам по технической инвентаризации дополнительно к классической инвентаризации рассчитывать площадь объектов недвижимости по одному из международных стандартов и включать эту информацию в сведения об объекте в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

КОМЗЮК Виктор — юрист ЮФ Aequo, г. Киев