Право на земельный участок до сих пор требует двойной регистрации: в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и в Государственном земельном кадастре

Несмотря на перманентное состояние реформирования сферы государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, количество и степень серьезности злоупотреблений в ней как минимум остается на стабильном уровне, а иногда даже усугубляется.

Нетрудно осознать, что подрывают режим законности в сфере регистрации три ключевых ­обстоятельства: техническая возможность регистратора осуществлять регистрационные действия (даже при наличии обременений или иных очевидных препятствий), отсутствие неотвратимости наказания за такие противоправные действия, а также недостаточная эффективность существующих средств правовой защиты законных правообладателей.

На первое обстоятельство спустя многие годы наконец-то обратили внимание в Министерстве юстиции Украины. Так, 18 сентября 2018 года Минюст объявил о введении технической процедуры, не позволяющей регистратору совершать регистрационные действия за пределами своего региона и, таким образом, нарушать закон. Незаконность регистрационных действий, совершенных вне региона регистратора, была подтверждена помимо прочего Верховным Судом в постановлении от 27 февраля 2018 года по делу № 826/2693/17. Однако до сих пор регистратор не лишен фактической возможности осуществлять регистрационные действия вопреки обременениям и даже отменять предшествующие регистрационные действия.

Следовательно, единственным препятствием для регистратора в вышеописанных примерах должна быть буква закона. Однако в нашей реальности в большинстве случаев регистраторы-правонарушители отделываются лишь взысканием в виде временного отключения от реестра.

Расширение законодателем круга субъектов регистрации повлекло за собой появление целого «бизнеса» в виде сети сомнительных коммунальных предприятий, основанных малочисленными территориальными общинами, вместе с «регистраторами-призраками», существующими лишь на бумаге и в виде двоичного кода.

Очевидно, что такой порядок вещей побуждает собственников недвижимости и иных обладателей прав на нее задуматься об эффективной защите своих прав.

Степени защищенности

На данный момент степень защищенности объектов недвижимости от посягательств третьих лиц можно определить, исходя из информации о регистрации таких прав. На этом основании все права на объекты можно разделить на четыре категории:

1) права, зарегистрированные регистраторами в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (Реестр) после 1 января 2013 года, — наиболее защищены, подтверждаются документами и информацией в базе данных с открытым доступом;

2) права, зарегистрированные органами технической инвентаризации в Реестре с 1 июля 2004 года до 1 января 2013 года, — защищены не меньше, чем права первой категории, поскольку подтверждаются документами и информацией в базе данных, которая сейчас является архивной частью Реестра;

3) права, зарегистрированные органами технической инвентаризации до 1 июля 2004 года или начала работы Реестра прав на недвижимое имущество и их обременений (начало работы этого реестра зависело от региона, утверждалось местными органами власти, и полноценно он заработал только в 2009 году), — менее защищены по сравнению с правами первой и второй категорий, поскольку подтверждаются документами и информацией в базе данных, которая на данный момент имеется только у органов технической инвентаризации;

4) права, не зарегистрированные вовсе, — не защищены, поскольку существуют только на бумажных носителях и в большинстве случаев возникли и были оформлены только документально в период, когда регистрация прав была необязательной.

Отдельного внимания заслуживает регистрация прав на земельные участки, до сих пор требующие двойной регистрации в Реестре и в Государственном земельном кадастре. При этом автоматическое взаимодействие этих двух систем, предусмотренное Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», срабатывает далеко не всегда, и собственникам земельных участков для полной уверенности требуется самостоятельно обращаться в органы, осуществляющие ведение земельного кадастра, для внесения в него информации о них как о собственниках, а также для надлежащего отображения в соответствующих информационных системах.

Тем не менее ни одна из вышеуказанных категорий недвижимости не является абсолютно защищенной, поскольку наиболее действенным способом посягательств на права на недвижимость был и остается подлог правоустанавливающих документов, а ни один из существующих сегодня субъектов регистрации не обязан осуществлять проверку их подлинности и не несет никакой ответственности за регистрационные действия по поддельным документам. При этом подделка документов возможна в нескольких направлениях: для первой и второй категорий создаются документы, декларирующие переход права к «новому собственнику», что требует доскональных знаний о переходе прав по современному законодательству; для третьей и четвертой — достаточно создания абсолютно новых документов о правах на недвижимость согласно ранее действующему законодательству, наиболее удобному для фальсификации документов, и подтверждающих эти права документов — соответствующей справки из органов технической инвентаризации.

Способы защиты

На практике в качестве эффективных способов защиты правообладателей следует выделить классический судебный и административный. К последнему относится обжалование регистрационных действий в Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации Минюста (Комиссия), а для первых двух категорий — выявление нарушений в процессе камеральных проверок действий регистраторов министерством.

Проведение камеральной проверки — часть нововведений в системе государственной регистрации, направленной на выявление нарушений законодательства регистраторами, без вовлечения правообладателей и самих регистраторов. В настоящее время такие проверки проводятся ежеквартально относительно регистрационных действий с наибольшей степенью риска, таких как регистрация прав с нарушениями сроков, в нерабочее время, при отсутствии сканированных копий документов, на основании судебных решений, в случае отмены ранее совершенных регистрационных действий и т.д.

Кроме того, Комиссия использует процедуру камеральной проверки при рассмотрении жалоб на действия регистратора. При благоприятном исходе по результатам такой проверки может быть выявлен целый ряд незаконных действий, а соответствующие решения регистраторов отменяются с внесением изменений в Реестр его техническим администратором без дополнительных процессуальных действий. Однако описанный механизм можно отнести к пассивным ввиду отсутствия у субъекта права инициировать такую проверку (вне процедуры обжалования в Комиссии).

Возможность обжалования действий регистратора в Комиссии позволяет защитить свое право на недвижимость без судебного разбирательства — наличие соответствующего судебного спора исключает обращение в Комиссию. При этом создание такой системы защиты прав стало ответом на отрицательную практику судов при рассмотрении дел о возложении на регистраторов обязанности совершать действия в связи с тем, что принятие решений регистраторами относится к их дискреционным полномочиям.

В числе положительных сторон обжалования в Комиссии следует назвать возможность личного донесения заявителем и третьим лицом своей позиции до членов Комиссии на ее заседании, декларированное более быстрое рассмотрение жалобы по сравнению с судебным производством, а также отсутствие необходимости уплаты сборов и пошлин. Однако в Комиссию обращаются и правонарушители за отменой законных регистрационных действий, при этом права законного собственника в этом случае слабо защищены: вопросы уведомления его о жалобе и ознакомления с ее материалами недостаточно урегулированы. Оставляет желать лучшего и фактический срок рассмотрения жалоб, часто значительно превышающий предусмотренный.

Борьба юрисдикций

С вступлением в силу нового процессуального законодательства в применении традиционного судебного способа правовой защиты возникли проблемы в связи с юрисдикционным спором между административными и хозяйственными судами. В соответствии с позицией Большой Палаты Верховного Суда, изложенной в постановлениях от 16 мая 2018 года по делу № 826/4460/17, от 23 мая 2018 года по делу № 815/4618/16 и от 5 июня 2018 года по делу № 804/20728/14, предметом проверки административными судами в этой категории дел являются соблюдение установленного законом порядка принятия субъектом властных полномочий решений о государственной регистрации прав и их обременений и внесение соответствующих записей в Реестр. Административные суды должны проверять соблюдение и неуклонное выполнение процедуры государственной регистрации исключительно на основании требований закона, поскольку невыполнение субъектом власти требований законодательства сводит на нет законность всей процедуры государственной регистрации.

Отдельного внимания в контексте судебного оспаривания регистрационных действий заслуживает постановление Верховного Суда Украины от 20 октября 2015 года по делу № 21-1960а15, в котором содержится крайне противоречивый вывод о том, что даже явно незаконные регистрационные действия не подлежат отмене, если они были осуществлены в интересах законного собственника.

Несмотря на существующие сложности в анализируемой сфере, защита прав и законных интересов не лишена эффективности и целесообразности, однако требует взвешенного комплексного подхода и постоянного мониторинга прав на объект недвижимости в Реестре.

СМИЮХА Евгений — управляющий партнер АФ «Династия», адвокат, г. Киев,

АНТОНИВ Роман — старший юрист
АФ «Династия», адвокат, г. Киев